El acceso a viviendas de entrada, conocidas como “starter homes”, se ha convertido en un desafío creciente para los compradores primerizos en Estados Unidos. Este segmento de propiedades, clave para quienes buscan ingresar al mercado inmobiliario, ha visto una drástica disminución en su disponibilidad. Según datos de la Oficina del Censo, solo el 9% de las viviendas nuevas construidas en 2023 tienen menos de 130 metros cuadrados, un marcado descenso frente al 40% registrado en 1982.
Este fenómeno responde a una combinación de factores económicos, demográficos y regulatorios. Restricciones en las normativas locales de zonificación, incrementos significativos en los costos de construcción y una disminución en la oferta de terrenos han elevado las barreras para la construcción de viviendas asequibles. Estas condiciones, sumadas al impacto de tasas hipotecarias más altas y un mercado dominado por compradores en efectivo, han desplazado a muchos posibles compradores primerizos.
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La situación también refleja cambios en las dinámicas del mercado inmobiliario a lo largo de las últimas décadas. Desde la consolidación de la industria constructora tras la crisis financiera de 2007-2008 hasta la retención de propiedades por parte de propietarios con hipotecas de bajo interés, diversos factores han limitado la oferta de viviendas disponibles. Este escenario afecta directamente a millones de estadounidenses que enfrentan dificultades para acceder a una propiedad por primera vez.
¿Por qué han desaparecido las viviendas de entrada en Estados Unidos?
Las viviendas de entrada han disminuido drásticamente debido a restricciones locales en las normativas de zonificación, las cuales determinan los usos del suelo y los tipos de construcción permitidos. Estas reglas han incrementado los costos asociados a proyectos más pequeños, limitando la capacidad de los constructores para desarrollar propiedades accesibles. Según Sam Khater, economista jefe de Freddie Mac, “los constructores simplemente no pueden construir viviendas económicas debido al aumento de los costos o las limitaciones impuestas por las regulaciones”.
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El costo de la construcción ha crecido considerablemente en la última década. De acuerdo con Selma Hepp, economista jefe de CoreLogic, los costos de mano de obra y materiales han aumentado un 50%, mientras que el precio del suelo se ha multiplicado por 2.5 en el mismo período. Estas cifras dificultan que los constructores puedan enfocarse en viviendas más pequeñas y asequibles.
¿Cómo afectan las tasas hipotecarias y los precios altos a los compradores primerizos?
Las tasas hipotecarias, que actualmente rondan el 7%, han reducido la capacidad de compra de quienes buscan adquirir su primera propiedad. A esto se suma el aumento de los precios de las viviendas, que crecieron más del 52% entre enero de 2020 y octubre de 2024, según el índice S&P CoreLogic Case-Shiller. Este incremento ha hecho que muchas viviendas de entrada estén fuera del alcance de compradores de ingresos bajos y medios.
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La oferta de viviendas usadas también es limitada, en parte porque muchos propietarios actuales mantienen hipotecas con tasas bajas, lo que los desincentiva a vender. Este fenómeno ha reducido el inventario disponible en el mercado secundario, agravando la escasez de opciones asequibles para los nuevos compradores.
¿Qué características definen al comprador primerizo actual?
El perfil de los compradores primerizos ha cambiado notablemente en las últimas décadas. En 2024, la edad promedio de este segmento alcanzó los 38 años, un aumento significativo en comparación con los 29 años registrados en 1981, según la Asociación Nacional de Realtors (NAR). Jessica Lautz, economista adjunta de la NAR, señaló que el mercado actual se caracteriza por un número récord de compradores en efectivo, lo que genera una competencia desigual para quienes dependen de financiamiento hipotecario.
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Este cambio demográfico también refleja la dificultad de muchos estadounidenses para reunir los recursos necesarios para comprar una vivienda, especialmente en un contexto de precios elevados y costos asociados al crédito.
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