Los caseros con varias viviendas cobran un 3,5 % más por pisos equivalentes, según Esade

Madrid, 22 oct (EFE).- Los arrendadores particulares de dos o más viviendas cobran un 3,5 % más que los caseros de una sola, incluso por pisos equivalentes en la misma sección censal, pero esa diferencia explica menos de una quinta parte de la subida del precio del alquiler en España, según un estudio de la escuela de negocios Esade.

El estudio -con datos fiscales de 788.033 observaciones anuales de referencia catastral entre 2019 y 2023- constata que los multiarrendadores incrementan los precios sobre todo al renovar contrato, aunque señala que la mayor parte del encarecimiento se debe a la escasez de oferta frente a la demanda.

Así, la diferencia de precio entre las viviendas cuyos caseros alquilan dos o más propiedades y las de arrendadores de una única casa ha pasado del 0,8 % en 2019 al 3,5 % en 2023.

La muestra recoge las rentas declaradas por personas físicas en las comunidades de régimen fiscal común —todas salvo País Vasco y Navarra— y excluye a las sociedades y al parque público.

El estudio también refleja que la diferencia de precio aumenta con el número de viviendas en alquiler, es decir, que es del 1,3 % en el caso de arrendadores de dos inmuebles, del 2 % en los propietarios de tres, del 3,4 % en el caso de los que tienen cuatro viviendas alquiladas y del 4,5 % en el de caseros con cinco o más.

En el seguimiento de la misma vivienda durante todo el periodo, los datos indican que el precio de las de multiarrendadores creció entre 2019 y 2023 entre un 3,1 % y un 4 % más que el de las de monoarrendadores.

El estudio subraya que esta prima mide la distancia entre ambos grupos respecto a un precio de mercado que se forma, precisamente, con lo que cobran unos y otros arrendadores.

También muestra que la prima está más ligada al perfil del propietario que a su peso en un mercado concreto, de forma que es mayor cuando la cartera se reparte entre varios municipios (2,8 %) que cuando se concentra en uno (1,5 %), y se vuelve negativa, del -3,8 %, cuando todas las viviendas están en la misma sección censal.

Según Esade, este patrón contradice la hipótesis de un poder de mercado local, en el que, si los multiarrendadores controlaran la oferta de un barrio, la prima debería ser mayor donde concentran sus pisos, no menor.

También existe diferencia en el incremento de la renta que hacen unos y otros arrendadores en el momento de renovar el contrato, ya que ésta sube de media un 5,2 % en las viviendas de multiarrendadores, frente al 3,8 % de las de monoarrendadores, aunque el efecto solo es significativo a partir de cuatro viviendas, mientras que antes de la renovación los precios de ambos grupos evolucionan en paralelo.

Para los autores del estudio, esto se debe más a la gestión sistemática de las carteras amplias -actualizar antes la renta, seleccionar al inquilino y negociar con más firmeza al renovar- que a su capacidad para fijar el precio de un barrio.

Asimismo el informe recoge que la mayor parte del aumento del alquiler entre 2019 y 2023 procede de que el mercado paga más por las mismas características de las viviendas, es decir, de una revalorización general coherente con la escasez de oferta frente a la demanda.

A los multiarrendadores se asocia algo menos de una quinta parte de la subida, casi toda por el aumento de su prima, ya que su peso en el parque de alquiler apenas varió en el periodo estudiado.

Esade afirma que, si se diseñan medidas específicas contra esta prima, el tamaño de la cartera sería un criterio más útil que el territorio, porque la diferencia crece con el número de viviendas y es mayor en carteras dispersas, y que el momento más adecuado para intervenir es al renovar contrato.

El estudio apunta, por ejemplo, a extender a las renovaciones el criterio que ya vincula la reducción del IRPF a la moderación de la renta, mientras que otra vía sería reducir el riesgo percibido por los arrendadores mediante una garantía de cobro de activación automática.

En cualquier caso, advierte de que, sin la prima, el alquiler habría subido algo menos, pero no habría vuelto a los niveles de 2019, por lo que recomienda valorar las medidas por su capacidad para contener las subidas sin reducir el incentivo a ofrecer vivienda en alquiler, el factor que, según subraya, más puede influir a largo plazo sobre los precios. EFE