Las claves para reclamar la fianza de un alquiler: qué puede descontar el propietario y cuándo acudir a la justicia

Entregar las llaves no obliga al propietario a devolver la fianza ese mismo día, pero la ley establece un límite: si pasa un mes sin que el arrendador restituya el dinero que corresponda, la cantidad pendiente genera intereses legales a favor del inquilino.

Durante ese período, el propietario puede revisar el estado de la vivienda y comprobar si existen deudas o desperfectos que justifiquen un descuento. Si retiene toda la fianza o una parte, debe detallar las razones y acreditar las cantidades que reclama.

El plazo comienza con la entrega efectiva de las llaves. Por eso, conviene dejar constancia de ese momento mediante un documento firmado, un correo electrónico, un mensaje que pueda acreditarse o cualquier otra comunicación que identifique la fecha y el estado de la vivienda.

El casero debe justificar cualquier descuento de la fianza

La fianza del alquiler sirve como garantía de las obligaciones asumidas por el inquilino durante el contrato. El propietario puede retener una parte si existen rentas o suministros pendientes de pago, o si acredita daños en la vivienda que sean imputables al arrendatario.

El Código Civil establece que el inquilino debe devolver el inmueble en el estado en que lo recibió, salvo el desgaste ocasionado por el uso y el paso del tiempo. También dispone que, si no hay una descripción inicial del piso, se presume que el arrendatario lo recibió en buen estado, a menos que pueda demostrar lo contrario.

Por ese motivo, una reclamación por desperfectos debe identificar los daños y cuantificar el importe que se pretende descontar. El contrato, el inventario, las fotografías tomadas al inicio y al final del alquiler, los recibos de suministros y el documento de entrega de llaves pueden servir para acreditar la posición de cada parte.

Un requerimiento por escrito deja constancia de la reclamación

Si ya pasó un mes desde la entrega de llaves y el propietario no devolvió la fianza ni explicó qué cantidad retiene y por qué, el inquilino puede enviar una reclamación formal. El burofax con certificación de texto y acuse de recibo permite acreditar tanto el contenido del requerimiento como su recepción.

En ese escrito conviene incluir la identidad de las partes, la fecha de finalización del contrato, el día de entrega de llaves, el importe de la fianza y la cantidad cuya devolución se reclama. También se puede exigir el pago de los intereses legales generados desde que venció el plazo previsto en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

La reclamación debe ir acompañada, si es posible, de los documentos disponibles: contrato, justificante del depósito, fotografías, inventario o comunicaciones previas con el casero. El objetivo es dejar clara la cuantía reclamada y los motivos por los que se considera improcedente la retención.

La negociación previa es necesaria antes de presentar una demanda

La Ley Orgánica 1/2025, en vigor desde abril de 2025, exige con carácter general que las partes intenten una solución extrajudicial antes de iniciar un procedimiento civil. Ese requisito puede cumplirse mediante una negociación directa, una mediación, una conciliación u otro medio adecuado de solución de controversias.

Por eso, el requerimiento al propietario debe proponer de forma expresa una vía para alcanzar un acuerdo. Si el arrendador no responde o no se produce una primera reunión o contacto orientado a resolver el conflicto en los 30 días naturales posteriores a la recepción de la solicitud, el intento de negociación se considera terminado sin acuerdo.

El inquilino debe conservar el justificante del envío y de la recepción. Esa documentación puede ser necesaria al presentar una demanda, ya que la ley exige acreditar que se intentó resolver el conflicto antes de acudir a los tribunales.

Reclamar ante la justicia puede hacerse sin abogado en algunos casos

Si no hay acuerdo, el inquilino puede reclamar ante la justicia la devolución de la parte retenida, junto con los intereses que correspondan. La demanda deberá incluir la prueba del intento previo de negociación y los documentos que sostengan la reclamación.

La Ley de Enjuiciamiento Civil establece que, en los juicios verbales determinados por la cuantía, no es obligatorio intervenir con abogado ni procurador cuando la cantidad reclamada no supera los 2.000 euros. Si el importe es mayor o existen discrepancias sobre daños, deudas o pruebas, contar con asesoramiento jurídico puede facilitar la preparación del caso.

Antes de iniciar la vía judicial, también puede comprobarse si el propietario depositó la fianza ante el organismo de vivienda de la comunidad autónoma. Las autonomías pueden obligar al arrendador a ingresar ese dinero en un organismo público durante la vigencia del contrato, aunque ese depósito no cambia la obligación del propietario de devolver al inquilino el importe que corresponda.