Más de la mitad de compradores de vivienda necesita vender su casa para comprar otra: cómo evitar problemas con contratos e hipotecas

Cada vez son más los ciudadanos que antes de comprar una vivienda necesitan vender la que ya tienen. Esta fórmula, conocida como compraventa vinculada, se ha convertido en una de las dinámicas más relevantes del sector residencial, según el último análisis del Servicio de Estudios de Redpiso, que detecta un aumento de las operaciones en las que la compra depende de una venta previa.

El denominado comprador de reposición —aquel que busca una vivienda que se adapte mejor a sus necesidades personales, familiares o económicas— ha pasado de representar el 34% de las operaciones de vivienda habitual gestionadas por la red inmobiliaria en 2025 a rozar el 56% desde abril de 2026. En otras palabras, este perfil ya concentra más de la mitad de las operaciones analizadas por la compañía.

El fenómeno evidencia que una parte importante de la demanda no procede de personas que acceden por primera vez a la propiedad, sino de hogares que ya cuentan con un inmueble y necesitan convertir su valor acumulado en recursos para financiar la siguiente compra. El reto consiste en vender y comprar en un mercado donde los plazos, la financiación y el precio de los inmuebles pueden determinar que la operación salga adelante o se complique.

La vivienda actual se convierte en la ‘llave’ de la siguiente

Una de las principales barreras para cambiar de casa es reunir el dinero necesario para formalizar la adquisición. Las entidades financieras suelen exigir que el comprador aporte una parte del precio con fondos propios, además de asumir los impuestos y otros gastos asociados. En este contexto, el capital obtenido mediante la venta de la vivienda habitual puede resultar decisivo para afrontar la entrada y reducir la necesidad de financiación bancaria.

Según el análisis de Redpiso, la aportación inicial suele situarse en torno al 20% del valor del inmueble, mientras que los gastos adicionales pueden representar entre un 10% y un 12%, dependiendo de las características de la operación. Para muchos hogares, reunir esas cantidades sin vender previamente su propiedad supone una dificultad considerable. El patrimonio inmobiliario acumulado durante años se convierte así en el principal recurso para financiar el cambio.

El cambio de residencia se produce porque las familias buscan viviendas más amplias, con tres o más dormitorios, espacios exteriores como terrazas y jardines, mejores prestaciones energéticas o una ubicación con servicios más adecuados. La llegada de hijos, el teletrabajo y los cambios en las necesidades familiares pueden impulsar la decisión de mudarse, aunque la compra de una nueva casa dependa de cerrar primero la venta de la anterior.

El gran problema: vender y comprar sin quedarse en el aire

Manuel Fernández, consejero delegado de Grupo Redpiso, considera que la compraventa vinculada se ha convertido en un elemento central de la actividad residencial. “Nos encontramos ante un mercado donde la compraventa vinculada es el gran motor de la actividad residencial. No se trata mayoritariamente de un perfil sin activos, sino de propietarios consolidados que buscan dar un salto de calidad en su vivienda y utilizan la equidad de su inmueble actual para financiarlo”.

Fernández incide en que “coordinar ambos tiempos con precisión milimétrica es hoy el principal reto operativo para evitar situaciones de desprotección o tensión financiera entre las partes”.

La dificultad reside en sincronizar dos operaciones que no siempre avanzan al mismo ritmo. Si el propietario encuentra una nueva vivienda antes de vender la suya, puede verse obligado a afrontar compromisos económicos sin disponer todavía del dinero previsto. En el caso contrario, si vende primero y no consigue cerrar a tiempo la compra, corre el riesgo de tener que buscar un alojamiento provisional o afrontar una mudanza adicional.

Para reducir estas incertidumbres, Redpiso recomienda fijar desde el principio un precio de venta realista, ajustado a las condiciones del mercado. Una valoración excesivamente elevada puede alargar los plazos de comercialización y poner en peligro la adquisición prevista. También aconseja estudiar las condiciones contractuales con asesoramiento jurídico, especialmente cuando se pretende supeditar la compra de la nueva vivienda a la venta de la anterior.

Contratos, plazos e impuestos: las claves para evitar errores

La protección contractual adquiere especial importancia cuando ambas operaciones están relacionadas. Los contratos de reserva o de arras pueden incorporar, cuando proceda y se acuerde entre las partes, condiciones que vinculen la adquisición a la venta de la vivienda de origen dentro de un plazo determinado.

Otra cuestión decisiva es el calendario de entrega de llaves. Negociar una entrega diferida o un periodo adicional de posesión, siempre que sea viable y quede correctamente pactado, puede facilitar la mudanza y evitar gastos de alojamiento temporal. La planificación debe contemplar posibles retrasos, las fechas de firma y la disponibilidad efectiva del dinero procedente de la venta.

También conviene revisar las consecuencias fiscales de la operación. La normativa del IRPF contempla una exención por reinversión de la ganancia patrimonial obtenida con la venta de la vivienda habitual cuando se cumplen los requisitos legales. Entre ellos figuran los plazos y las condiciones de reinversión, por lo que resulta aconsejable comprobar cada caso con asesoramiento especializado.