El sector inmobiliario se rebela contra los decretos de Sánchez: “No solucionan la falta de oferta y cargan el problema en los propietarios”

Los dos decretos en materia de vivienda aprobados ayer martes por el Consejo de Ministros son cuestionados por el sector inmobiliario que, aunque reconoce que proteger a las personas vulnerables es imprescindible, considera que la batería de medidas propuestas no soluciona el problema de la vivienda. A su juicio, la raíz de la crisis está en la escasez de oferta y las nuevas medidas siguen cargando sobre los propietarios responsabilidades que corresponden a la Administración.

El primer real decreto aprobado por el Gobierno recoge medidas como la prohibición de los desahucios hasta 2030, la regulación de los alquileres de temporada y por habitaciones, la prohibición de compra de vivienda a fondos buitre hasta 2028 y ayudas fiscales a propietarios. Este texto es el más trabajado con los grupos políticos y en Moncloa confían en poder convalidarlo este viernes 2 de octubre en un pleno extraordinario en el Congreso de los Diputados, con el apoyo de sus socios a derecha e izquierda. El segundo decreto recoge la prórroga automática de los alquileres. En este caso, los apoyos de los partidos políticos no están tan claros.

Los partidarios de las medidas de ambos decretos consideran que son necesarias, aunque no suficientes. Sus detractores, en cambio, apuntan a que benefician a los inquilinos frente a los propietarios y consideran que, en lugar de solucionar el problema de la vivienda, pueden “empeorarlo”.

El sector reclama más vivienda

Entre los críticos con las propuestas del Gobierno se encuentra Iñaki Unsain, personal shopper inmobiliario. Considera que el denominador común de todas las medidas aprobadas en Consejo de Ministros es que siguen intentando resolver la crisis de acceso a la vivienda actuando sobre “propietarios, inversores e inmuebles ya existentes”, mientras el problema estructural de la falta de oferta continúa sin resolverse. “La Administración debe asumir su responsabilidad, generar vivienda asequible y aumentar la oferta de forma estructural”, afirma el experto.

Para Unsain, proteger a quienes atraviesan dificultades económicas es una “obligación social”, pero la solución no puede descansar exclusivamente sobre los propietarios privados: “Proteger a las personas vulnerables es imprescindible, pero no se puede convertir al pequeño propietario en la alternativa habitacional que la Administración no ha sido capaz de ofrecer. Muchos propietarios son familias o ahorradores que también pueden necesitar recuperar su vivienda o contar con esos ingresos”, argumenta.

A juicio del personal shopper inmobiliario, la intención del Gobierno puede ser positiva, pero “seguimos viendo una estrategia basada principalmente en regular, limitar o intervenir las viviendas existentes”.

Temor a una retirada de casas en alquiler

Unsain defiende que el aumento constante de obligaciones, limitaciones e incertidumbre puede provocar que parte de los propietarios retire sus viviendas del mercado o descarte nuevas inversiones.

“El problema no es únicamente económico. También importan la seguridad jurídica, la capacidad de recuperar una vivienda cuando se necesita y la confianza en las reglas del juego. Si la percepción es que cada nuevo decreto reduce la capacidad de decisión del propietario, muchos optarán por no alquilar o por buscar alternativas fuera del mercado residencial tradicional”, advierte Unsain.

Apunta que otros damnificados por las medidas aprobadas por el Gobierno pueden ser quienes buscan vivienda, ya que una menor oferta incrementa la competencia entre los potenciales inquilinos y “dificulta” el acceso de los perfiles con menos recursos.

En su opinión, la única solución estructural al problema de la vivienda es aumentar la oferta. “Hace falta desarrollar suelo, reducir los plazos urbanísticos, construir vivienda pública y asequible e impulsar la colaboración público-privada”, asegura.

Más parque público y menos restricciones

En la misma línea, Arantxa Goenaga, abogada experta en derecho inmobiliario, señala que con los dos decretos el Estado traslada su función al propietario. “En vez de que el Estado garantice una vivienda digna, pretenden que lo hagan los propietarios”.

Cree que la solución a la escasez de vivienda sería contar con más parque público y menos restricciones: “El Gobierno quiere poner parches, pero no quiere buscar una solución. Y la solución es el parque inmobiliario público”. Prevé que las medidas recogidas en los reales decretos contribuirán a que el mercado del alquiler sea cada vez más restringido.

“Lo que pasa es que los propietarios no quieren alquilar sus viviendas porque les da miedo, y más si ahora las suspensiones de los lanzamientos van a ser eternas. Lo único que están provocando es que el mercado cada vez se vaya restringiendo más y que haya más crisis habitacional”.

El impacto sobre los alquileres de temporada

Por su parte, Sandra Aurrecoechea Ríos, abogada especializada en Derecho Inmobiliario y socia de Marín y Mateo Abogados, considera, en relación con las medidas aprobadas sobre los alquileres de temporada y por habitaciones, que “la reforma puede tener una especial incidencia en los contratos destinados a estudiantes, trabajadores desplazados y personas que alquilan habitaciones como residencia habitual”.

Subraya que la protección de las personas que necesitan estabilidad en su vivienda habitual debe ser compatible con el derecho de propiedad, la libertad de pactos y la seguridad jurídica. Pero una regulación “imprecisa” puede provocar “numerosos conflictos sobre la duración de los contratos y generar el efecto contrario al pretendido, reduciendo la oferta de viviendas en alquiler y perjudicando especialmente a los pequeños propietarios”.

Críticas por el “error de diagnóstico”

Para Yogi Thadhani, country manager de Finteca, la aprobación de los nuevos decretos vuelve a incidir en el mismo error de diagnóstico: “se intenta solucionar una crisis de oferta mediante intervenciones y parches regulatorios sobre el alquiler”.

Según explica, la experiencia reciente demuestra que limitar rentas, endurecer los alquileres de temporada o añadir trabas fiscales “no crea un solo metro cuadrado nuevo de vivienda. Al contrario, reduce la oferta disponible y genera una mayor inseguridad jurídica que ahuyenta a los propietarios”.

Esta situación, apunta el directivo, también puede tener consecuencias sobre el acceso a la compra: “El efecto colateral inmediato de estrangular el mercado del alquiler es que la presión se traslada de lleno a la compraventa. Sin embargo, las familias que se ven empujadas a comprar se topan contra el muro de unos precios tensionados por la falta de obra nueva y unas exigencias de financiación cada vez más elevadas”.

Thadhani valora positivamente las ayudas destinadas a facilitar el acceso a la compra, aunque sostiene que deben acompañarse de medidas estructurales: “Medidas como las ayudas a la primera vivienda son positivas, pero resultan claramente insuficientes si no van acompañadas de una verdadera liberación de suelo y estímulos a la construcción”.