El negocio del verano: ocho semanas de alquiler vacacional dan más de la mitad de ingresos que un piso arrendado todo el año

El verano concentra una parte cada vez mayor del negocio inmobiliario en las zonas costeras españolas. Ocho semanas de alquiler vacacional, las correspondientes a julio y agosto, pueden generar en buena parte del litoral más de la mitad de los ingresos que proporciona un piso alquilado durante los 12 meses del año en la capital de provincia de referencia. En tres zonas concretas —Costa Brava, Baleares y Costa de la Luz— la proporción se sitúa entre el 94% y el 118%, según un análisis elaborado por el portal inmobiliario pisos.com.

La comparación debe interpretarse con cautela. La rentabilidad de las capitales de provincia se calcula sobre los ingresos obtenidos durante todo un año de alquiler residencial, mientras que en las costas el estudio toma como referencia únicamente los ingresos de julio y agosto. Es decir, se comparan 12 meses de alquiler tradicional con las ocho semanas en las que las viviendas turísticas alcanzan su mayor actividad.

Esa diferencia explica que las cifras de rentabilidad sean más elevadas en las capitales. En estas ciudades, los porcentajes llegan hasta el 7,98%, mientras que en las principales costas analizadas oscilan entre el 1,79% y el 4,04%. El dato no significa, por tanto, que el alquiler vacacional sea necesariamente más rentable que el residencial, sino que muestra hasta qué punto el verano concentra los ingresos de las viviendas situadas en el litoral.

El verano concentra hasta el 70% de un alquiler anual

La particularidad de la segunda residencia es que el propietario puede obtener ingresos durante los meses de mayor demanda y, al mismo tiempo, conservar el uso de la vivienda durante el resto del año. Fin de semana, vacaciones, puentes o escapadas pueden convertirse en un ahorro en alojamiento que no queda reflejado en las cifras de rentabilidad estrictamente económica.

“El propietario del litoral firma dos contratos con la misma vivienda, uno con el mercado durante ocho semanas y otro consigo mismo durante los diez meses restantes, y la rentabilidad únicamente recoge el primero”, señala Ferran Font, portavoz y director de Estudios de pisos.com.

El análisis muestra que en varias zonas costeras los ingresos obtenidos durante julio y agosto equivalen a más de la mitad de lo que genera en 12 meses una vivienda alquilada en la capital de referencia. La Costa del Sol es uno de los ejemplos más claros: los 13.128 euros que puede generar durante el verano representan el 70,3% de los 18.664 euros correspondientes a un año completo de alquiler en Málaga.

El fenómeno también se extiende a Canarias. Los 9.640 euros obtenidos en julio y agosto equivalen al 64,1% de los 15.041 euros anuales de Santa Cruz de Tenerife y al 57,4% de los 16.808 euros de Las Palmas de Gran Canaria. En la Costa Blanca, los ingresos estivales alcanzan los 9.088 euros, un 61,8% de los 14.707 euros que genera un año de alquiler en Alicante.

La Costa de Azahar alcanza los 6.800 euros en los dos meses de verano, el 60,7% de los 11.205 euros anuales de Castellón de la Plana. También superan el 50% la Costa Dorada, con 7.960 euros y un 55,8% de los ingresos anuales de Tarragona; la Costa Cálida, con 6.376 euros y un 53,7% de los de Murcia, y las Rías Baixas, con 5.440 euros y un 51% de los de Pontevedra.

Tarragona encabeza las capitales costeras

El precio de compra resulta determinante para explicar las diferencias entre unas ciudades y otras. Entre las capitales de provincia costeras, Tarragona presenta la mayor rentabilidad, con un 7,98%. Le siguen Castellón de la Plana, con un 7,13%, y Murcia, con un 7,08%.

Las tres comparten una característica: un precio de entrada relativamente contenido. Comprar 100 metros cuadrados cuesta de media 178.772 euros en Tarragona, 157.228 euros en Castellón de la Plana y 171.662 euros en Murcia. Además, las tres ciudades mantienen una demanda residencial durante todo el año.

En el extremo opuesto se encuentran algunas de las capitales con el mercado inmobiliario más caro. Donostia-San Sebastián registra una rentabilidad del 3,86%, Girona del 4,39% y Palma del 4,41%. En el caso de San Sebastián, adquirir 100 metros cuadrados exige desembolsar 664.574 euros, casi cuatro veces más que en Tarragona.

“Las ciudades que encabezan la clasificación deben su posición a un precio de entrada que se mantuvo contenido durante el último ciclo. En cuanto ese diferencial se estreche, el orden de la tabla se moverá”, explica Font.

La situación revela así una relación directa entre el precio de adquisición y la capacidad de generar ingresos. Una vivienda puede tener una demanda turística elevada y, sin embargo, ofrecer una rentabilidad relativamente baja si el coste de compra se ha disparado.

Baleares lidera la rentabilidad del litoral

En el caso de las costas, Baleares ocupa la primera posición del ranking, con una rentabilidad del 4,04%. Le siguen la Costa Cálida, con un 3,28%, y la Costa de Azahar, con un 3,12%.

El archipiélago balear destaca además por tener el precio de compra más elevado del litoral analizado: 578.562 euros por cada 100 metros cuadrados. La elevada inversión se compensa parcialmente con unas rentas turísticas también superiores a las del resto de zonas. La renta semanal alcanza los 2.923 euros, el máximo registrado en el análisis.

En el otro extremo aparece la Costa Vasca, con una rentabilidad del 1,79%, seguida de la Costa de Cantabria, con un 2,11%, y la Costa del Garraf, con un 2,64%. Son mercados en los que el precio de los inmuebles ha crecido con mayor rapidez que los ingresos que pueden obtenerse durante la temporada.

“Cuando el precio de compra se despega de la renta que puede generar, el inmueble empieza a comportarse como un bien patrimonial con un rendimiento accesorio. Conviene que el comprador sepa cuál de las dos cosas está firmando”, incide Font.