Comprar una casa entre dos: qué dejar por escrito cuando una persona pone más dinero que la otra

Comprar una vivienda entre dos personas no siempre significa aportar el mismo dinero. Una puede tener más ahorro para la entrada, otra mejores ingresos para pagar la hipoteca o una de ellas puede recibir ayuda familiar. Esta situación es cada vez más habitual, especialmente entre parejas jóvenes que quieren acceder a una casa, pero no parten de la misma situación económica. En este contexto, la duda que surge es: ¿se puede comprar una vivienda juntos si uno pone más dinero que el otro?

La respuesta es sí. En España es legal comprar una casa con aportaciones diferentes y repartir la propiedad en porcentajes distintos. Es decir, no existe obligación de comprar al 50%. Una persona puede ser propietaria del 60% y otra del 40%, o de cualquier otro porcentaje pactado. Pero para evitar problemas en el futuro, ese reparto debe quedar bien documentado desde el principio, especialmente si además hay una hipoteca de por medio.

El Código Civil regula la comunidad de bienes, que se produce cuando un bien pertenece a varias personas. En estos casos, cada propietario tiene una cuota de participación. Si no se acredita otra cosa, las cuotas se presumen iguales, por lo que los expertos recomiendan reflejar el reparto real en la escritura pública de compraventa y, después, inscribirlo en el Registro de la Propiedad.

La entrada no siempre determina el porcentaje de la casa

El primer error frecuente es pensar que el reparto de la vivienda debe calcularse solo según la entrada inicial. Por ejemplo, si una persona aporta 40.000 euros y otra 10.000, podría parecer lógico firmar un reparto del 80% y el 20%. Pero esa cuenta solo sería completa si la vivienda se pagara íntegramente con ese dinero o si el resto de los pagos se asumiera en la misma proporción.

La realidad suele ser más compleja. En la mayoría de las compras hay una hipoteca que se paga durante años. Por eso, antes de firmar, conviene tener en cuenta no solo cuánto pone cada persona al inicio, sino también quién va a pagar las cuotas mensuales, los gastos de compraventa, los impuestos, las reformas o posibles amortizaciones futuras.

Un ejemplo sencillo: si una vivienda cuesta 200.000 euros, una persona aporta 40.000 euros de entrada y otra 10.000, pero después ambas pagan la hipoteca al 50% durante 30 años, el reparto económico real no será exactamente 80/20. Por eso, lo más seguro es calcular el porcentaje de propiedad teniendo en cuenta toda la operación, no solo el ahorro inicial.

Qué debe aparecer en la escritura

La escritura pública de compraventa debería recoger de forma clara qué porcentaje de la vivienda adquiere cada comprador. Puede ser mitad y mitad, aunque uno haya aportado más dinero, si así lo acuerdan. Pero también puede pactarse un reparto desigual, como 60/40, 70/30 o cualquier otra proporción.

Lo importante es que ese porcentaje no quede “de palabra”. Si una persona aporta más dinero, pero la vivienda se firma al 50%, en principio ambos serán propietarios por partes iguales, salvo que exista otro documento que acredite un pacto diferente. Esto puede generar conflictos si la relación se rompe, si se vende la casa o si uno de los dos reclama recuperar lo que puso de más.

Además del porcentaje de titularidad, conviene conservar justificantes bancarios de todas las aportaciones: transferencias, recibos, extractos de cuentas, documentos de donación familiar o justificantes de herencias, si procede. Estos documentos pueden ser importantes para acreditar de dónde salió el dinero y qué aportó cada parte.

Hipoteca y propiedad no son lo mismo

Otra confusión habitual es pensar que tener menos porcentaje de la vivienda significa responder menos frente al banco. No siempre es así. Una cosa es la propiedad de la casa y otra distinta el préstamo hipotecario.

Si dos personas compran una vivienda y ambas firman la hipoteca como prestatarias, las dos quedan obligadas frente al banco en los términos que establezca el contrato. Aunque una tenga el 70% de la vivienda y otra el 30%, la entidad financiera puede exigir el pago conforme a lo pactado en el préstamo. Por eso, poner más dinero de entrada no reduce automáticamente la responsabilidad hipotecaria.

La Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario obliga a los bancos a evaluar la solvencia de quienes solicitan una hipoteca. Para ello, la entidad analiza ingresos, empleo, ahorro, gastos fijos, deudas previas y capacidad de pago. Es decir, el banco no se fija solo en quién será dueño de qué porcentaje, sino en si los firmantes pueden devolver el préstamo.

Qué pasa si uno paga más hipoteca que el otro

También puede ocurrir que la vivienda se compre al 50%, pero una persona pague más cuota mensual porque gana más o porque así lo acuerdan entre ambas. En ese caso, lo recomendable es dejarlo por escrito.

Hay varias fórmulas. Una opción es firmar un acuerdo privado en el que se indique que una persona pagará una parte mayor de la hipoteca y si ese exceso le dará derecho a recuperar dinero en el futuro. Otra posibilidad es reconocer una deuda entre copropietarios, de manera que lo pagado de más pueda compensarse cuando se venda la vivienda o cuando se extinga la copropiedad.

También puede pactarse desde el inicio un porcentaje de propiedad diferente si el desequilibrio de aportaciones será permanente. Por ejemplo, si una persona va a asumir más entrada y más cuota durante toda la vida del préstamo, puede tener sentido que tenga una mayor participación en la vivienda.

Qué conviene pactar antes de comprar

Antes de firmar, no basta con decidir quién pone cuánto dinero. Conviene responder por escrito a varias preguntas básicas: qué aporta cada comprador para la entrada, qué porcentaje de vivienda adquiere cada uno, cómo se pagarán la hipoteca y los gastos, qué ocurre si una persona quiere vender, qué pasa si la relación termina o cómo se actuaría si una de las partes deja de pagar.

También es importante revisar las implicaciones fiscales. Si una persona paga gastos o cuotas que benefician patrimonialmente a la otra, puede haber consecuencias tributarias, especialmente si se interpreta que existe una donación encubierta. Esto es especialmente relevante cuando intervienen ayudas familiares, donaciones de padres a hijos o dinero procedente de una herencia.

El régimen económico de la pareja también puede cambiar el análisis. No es lo mismo comprar estando casados en gananciales que hacerlo en separación de bienes, como pareja no casada o entre familiares. Por eso, en operaciones con aportaciones desiguales, lo más prudente es pedir asesoramiento notarial, jurídico o fiscal antes de firmar.