Esto es lo que pasa si compras o vendes una vivienda con dinero negro: las multas pueden llegar al 150% de lo defraudado

Aunque cada vez resulta más difícil ocultarlo, todavía existen compraventas de vivienda en las que una parte del precio real no aparece en la escritura y se paga al margen de lo declarado. Es lo que comúnmente se conoce como pagar una parte “en negro” o con dinero B: una práctica que busca reducir impuestos, pero que puede acabar generando un coste mucho mayor tanto para quien compra como para quien vende.

La operación suele consistir en declarar ante notario un importe inferior al realmente abonado. Sobre el papel, esa cifra más baja reduce la tributación asociada a la compraventa, pero también deja abierta la puerta a que la Administración revise la operación, reclame cantidades adicionales y aplique sanciones.

En el caso de una vivienda usada, el comprador paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuya base depende del valor declarado o, si es superior, del valor de referencia fijado por el Catastro. El vendedor, por su parte, declara en el IRPF una ganancia patrimonial calculada a partir del precio oficialmente escriturado, por lo que declarar menos reduce inicialmente esa tributación.

El valor de referencia del Catastro limita cada vez más estas prácticas

Desde 2022, Hacienda toma como referencia para calcular el ITP el valor de referencia catastral cuando este supera el precio declarado. Eso significa que escriturar una vivienda por debajo de esa cifra ya no garantiza pagar menos impuestos.

En la práctica, si una vivienda se compra por un importe inferior al valor de referencia, el impuesto se liquida igualmente sobre este último. Y si además la Administración detecta discrepancias entre el valor declarado, los movimientos bancarios o cualquier otro indicio de pago no declarado, puede iniciar una comprobación tributaria.

Ese control no afecta solo al comprador. Si Hacienda concluye que el precio real fue superior al declarado, también puede exigir al vendedor que regularice el IRPF correspondiente por haber declarado una ganancia patrimonial inferior a la real.

Hacienda puede reclamar impuestos atrasados, intereses y sanciones

Cuando la Agencia Tributaria detecta que parte del precio de una vivienda no se ha declarado, puede girar una liquidación complementaria, es decir, reclamar los impuestos que no se abonaron correctamente en el momento de la operación.

A esa cantidad se suman los intereses de demora acumulados y una sanción tributaria que, según la gravedad del caso, puede oscilar entre el 50% y el 150% de la cuantía defraudada.

La cuantía final depende de si Hacienda aprecia una simple omisión, ocultación deliberada o utilización de medios fraudulentos. En los supuestos más graves, la sanción puede acercarse al tramo máximo previsto en la Ley General Tributaria.

Cuándo puede llegar a ser delito fiscal

La operación puede pasar del ámbito administrativo al penal si la cuota defraudada supera los 120.000 euros en un mismo ejercicio fiscal. A partir de ese umbral, la conducta puede constituir un delito contra la Hacienda Pública.

Ese escenario no es habitual en compraventas medias, pero sí puede aparecer en operaciones de importe elevado o cuando se acumulan varias irregularidades fiscales asociadas.

Además, escriturar por debajo del precio real puede tener efectos fiscales posteriores para el comprador. Si años después vende el inmueble por un importe superior, la diferencia entre el valor de adquisición declarado y el de venta puede aumentar la ganancia patrimonial a declarar en el IRPF.

Lo que inicialmente parece un ahorro inmediato puede acabar convirtiéndose en una factura fiscal mayor con el paso del tiempo, en un contexto en el que Hacienda dispone hoy de más cruces automáticos de información y mayor capacidad de control sobre las operaciones inmobiliarias.