Las provincias del Mediterráneo lideran el déficit de vivienda: el incremento acelerado de los hogares eleva la carencia de pisos hasta los 730.000, según un estudio

El déficit de vivienda nueva en España ha alcanzado una magnitud que ya supera las 730.000 unidades, según un análisis difundido por CaixaBank Research. Esta carencia ha surgido a raíz de un crecimiento acelerado en el número de hogares en contraste con un ritmo de construcción de obra nueva claramente insuficiente. Los desequilibrios provocados por esta situación se han hecho especialmente visibles tanto en el encarecimiento de los precios de las casas en numerosas zonas del país como en la concentración territorial del desfase entre oferta y demanda.

Desde el año 2021, el número de nuevos hogares en España ha superado 1.207.000, mientras que en el mismo periodo se han finalizado 474.000 viviendas (incluyendo tanto la vivienda libre como la de protección oficial). El resultado es un déficit estimado de 734.000 viviendas, que afecta a prácticamente todas las provincias, salvo en Guipúzcoa, Cáceres y Soria. Este desajuste ha sido evaluado por CaixaBank, que advierte de que parte de las viviendas terminadas no se han destinado al parque residencial principal, sino a segundas residencias, usos turísticos o adquisición por parte de extranjeros no residentes.

La distribución geográfica de este déficit presenta diferencias significativas. Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Murcia concentran casi la mitad del déficit total del país. El fenómeno afecta especialmente a los grandes mercados residenciales, aunque también hay provincias donde, en términos relativos, la carencia es alta por la escasa producción de vivienda nueva más que por un auge en la formación de hogares. Ejemplos de esta situación los encontramos en partes de Galicia y en provincias como Badajoz, Salamanca o Toledo, que presentan una elevada carencia relativa de viviendas disponibles en proporción a la creación de hogares desde 2020.

El último informe de la entidad financiera advierte de que la vivienda nueva no se edifica en las regiones donde la demanda presenta un mayor desfase respecto a la oferta. El efecto es que se agravan los desequilibrios existentes y se mantienen elevadas las tensiones sobre los precios inmobiliarios. Además, la brecha entre la vivienda terminada y el crecimiento de hogares evidencia que en provincias con mayores déficits, como Tarragona, Castellón y Murcia, los nuevos visados apenas cubren un 10% del déficit. Al contrario, regiones con menor necesidad, como Sevilla, Navarra o Córdoba, han presentado mayor dinamismo en la concesión de visados para nuevas promociones.

Cómo afecta el déficit a los precios de compra

Las cifras del Ministerio de Vivienda reflejan que para superar el déficit actual se requeriría incrementar la construcción hasta unas 330.000 viviendas anuales durante los próximos cinco años, lo que supone multiplicar casi por cuatro el ritmo de finalización actual de proyectos residenciales. CaixaBank señala que esta necesidad se distribuye de forma muy desigual por el territorio, con especial intensidad en aquellas provincias donde el crecimiento del parque inmobiliario no ha acompañado la creación de hogares desde el año 2020.

Por otra parte, las restricciones que limitan la respuesta del sector promotor se encuentran en varios niveles. Uno de los factores estructurales más condicionantes, según el informe, es la escasez de suelo finalista en las zonas con mayor presión residencial y la lentitud de la tramitación administrativa urbanística, que puede llegar a prolongarse más de diez años. A estos obstáculos se suma el incremento de los costes de construcción, la aplicación de normativas más exigentes, la escasez de mano de obra cualificada y las rentabilidades históricamente bajas que afectan al atractivo para los promotores.

A estos factores se añade en la actualidad el problema de la capacidad de la red eléctrica. En febrero de 2026, Red Eléctrica de España presentó un mapa que muestra que alrededor del 75% de los puntos de conexión a la red exceden su capacidad o ya están saturados, específicamente en las áreas donde la actividad residencial es mayor. Este fenómeno limita la posibilidad de conceder licencias y retrasa el inicio de nuevas promociones inmobiliarias.

Los tres escenarios futuros del mercado inmobiliario

El informe de CaixaBank contempla tres posibles escenarios para los próximos 15 años, todos ellos sustentados en la previsión de que la producción acumulada alcance en torno a cuatro millones de viviendas, si bien el ritmo y el modo de cubrir la demanda variarían notablemente en función de cómo evolucionen tanto la actividad constructora como la dinámica de creación de nuevos hogares.

En el escenario tendencial, el déficit de vivienda alcanzaría un máximo en 2029 con 922.000 viviendas atrás, y no se corregiría hasta 2037. Esta hipótesis parte de un crecimiento gradual de la oferta, con aumentos anuales del 14% al 16% hasta lograr 200.000 viviendas finalizadas en 2031 y aproximarse a 400.000 en 2037, junto a una ligera desaceleración de la demanda agregada de hogares a partir de 2028, estabilizándose en 180.000 hogares nuevos anuales.

El segundo esquema proyecta que el sector podría superar los actuales cuellos de botella y acelerar la producción por encima del 20% anual en el periodo 2028-2031, para alcanzar cerca de 300.000 viviendas finalizadas en 2031. Bajo este ritmo, el desfase alcanzaría su máximo en 2028 con unas 900.000 viviendas y quedaría corregido ya en 2034.

Finalmente, un tercer escenario prevé una reducción acusada en la formación de hogares como consecuencia directa de las dificultades de acceso y de la limitada oferta. En ese supuesto, el crecimiento neto de hogares bajaría progresivamente hasta estabilizarse en 150.000 unidades anuales a partir de 2031. Con una evolución de la oferta similar a la del caso tendencial, el déficit se corregiría antes, desapareciendo en 2036.