El Registro de la Propiedad paraliza la donación de una abuela a su nieto por dudas sobre el régimen económico matrimonial

La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha confirmado la suspensión de la inscripción de la donación de dos propiedades en Palma de Gandía tras un prolongado proceso administrativo que implicó rectificaciones notariales y un recurso presentado por el notario de la parte donante.

El asunto se centró en la naturaleza privativa o no de las fincas, adquiridas bajo el régimen matrimonial marroquí, y la exigencia de acreditar fehacientemente este régimen para modificar los asientos registrales.

El 21 de octubre de 2021, A. H. E. M., viuda y nacionalizada española desde 2020, otorgó ante el notario de Oliva, Vicent Simó Sevilla, una escritura de donación a favor de su nieto, D. E. O. R., de dos fincas en el término de Palma de Gandía inscritas en el Registro de la Propiedad de Gandía número 3. El notario hizo constar en el título que ambas propiedades pertenecían en exclusiva a la donante, sustentando esta afirmación en el régimen legal marroquí de separación de bienes vigente al momento de la compra.

Tras una calificación negativa, la escritura fue nuevamente presentada junto a otra de rectificación, autorizada el 5 de noviembre de 2024, donde la donante amplió detalles sobre su matrimonio y el régimen legal aplicable según el código marroquí mudawana de 1957, que establece la separación absoluta de bienes.

Historial registral y dudas sobre el régimen aplicable

La documentación aportada evidenciaba una discrepancia entre los asientos registrales y la realidad alegada. Para la finca NUM001, la inscripción hacía referencia a la adquisición para la comunidad de bienes “con sujeción a su régimen legal en su país”, mientras que para la finca NUM002 se indicaba que la compra se inscribía como privativa por confesión del esposo, quien manifestó que el dinero invertido pertenecía solo a su esposa.

El 5 de mayo de 2025, ambas escrituras se presentaron en el Registro de la Propiedad de Gandía número 3, que emitió una nota de calificación suspendiendo la inscripción.

El registro argumentó que, pese a las manifestaciones notariales, persistían defectos esenciales: “Falta tracto sucesivo” —al no comparecer los herederos del esposo ni aportarse documentación como el certificado de defunción—, y “Infracción del principio de especialidad”, ya que no se acreditaba la existencia de servidumbre entre las fincas.

Fundamentos legales y doctrina aplicada

La nota de calificación citó la Ley Hipotecaria, el Reglamento Hipotecario y diversas resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN). Según estos textos, los registradores deben calificar la legalidad de la documentación aportada y la validez de los actos dispositivos.

El principio de tracto sucesivo obliga a que los títulos presentados provengan del titular inscrito, asegurando la continuidad de la cadena de derechos sobre el inmueble, mientras que el principio de especialidad exige precisión en la descripción de derechos reales como las servidumbres.

El registro sostuvo que la rectificación de los asientos requería el consentimiento de todos los titulares afectados o, en su defecto, resolución judicial, y que no bastaba con manifestaciones unilaterales de la parte interesada.

El recurso del notario y la posición de la Dirección General

Contra la calificación registral, el notario Vicent Simó Sevilla interpuso recurso el 30 de junio de 2025. Argumentó que el régimen de separación de bienes marroquí era claro y que las inscripciones previas contenían errores de concepto, subsanables mediante la documentación ya presentada. Añadió que exigir la intervención de los herederos del esposo fallecido suponía una discriminación contraria al principio de igualdad ante la ley y a normas internacionales.

La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública analizó los antecedentes y recordó su doctrina habitual sobre la inscripción de bienes adquiridos bajo régimen extranjero.

Según la entidad, la inscripción puede realizarse consignando que los adquirentes están sujetos al régimen de su nacionalidad, sin exigir acreditación previa salvo en casos de transmisión, enajenación o gravamen posteriores, cuando deba establecerse el carácter privativo o común. En este caso, la rectificación pretendida se apoyaba solo en manifestaciones de la interesada sin aportar documentos fehacientes, como el certificado de matrimonio expedido en Marruecos.

La resolución, firmada el 30 de septiembre de 2025 por María Ester Pérez Jerez, directora general, concluyó que la rectificación de los asientos requería el consentimiento de todos los titulares o resolución judicial, y que la documentación presentada no bastaba para modificar la titularidad publicada. La inscripción quedó suspendida, con indicación de que los interesados pueden acudir a la vía judicial para resolver la controversia.