Así es la nueva Ley de Vivienda de Andalucía: 20.000 VPO, cambios de uso del suelo y el sector privado como actor clave

El Parlamento de Andalucía aprueba este martes la nueva Ley de Vivienda, un proyecto del Gobierno autonómico que culmina un proceso iniciado en agosto y que busca facilitar el acceso a una vivienda digna y adecuada mediante un aumento significativo de la oferta. La norma, impulsada por el Ejecutivo de Juanma Moreno y tramitada durante los últimos meses, pone el foco en la construcción de vivienda protegida, la disponibilidad de suelo y la simplificación administrativa, con el objetivo de responder al déficit estructural que arrastra la comunidad.

Según reconoce la propia Junta, Andalucía afronta una situación marcada por una escasez de vivienda protegida, una demanda residencial en expansión y una oferta incapaz de absorber dicha demanda.

20.000 viviendas protegidas en cinco años

La medida más destacada es el compromiso de impulsar 20.000 viviendas protegidas en los próximos cinco años. Se trata de promociones tanto en venta como en alquiler, que contarán con herramientas de apoyo como la cesión de suelos públicos, incentivos a promotores, fórmulas de colaboración público-privada y mecanismos para facilitar la financiación.

Estas actuaciones se apoyan en las medidas adelantadas en febrero en el Decreto ley 1/2025, cuyo objetivo principal era poner a disposición todo el suelo urbanizable posible para vivienda protegida. Ese decreto ya permitía la precomercialización de promociones para mejorar el acceso a financiación y planteaba incentivos específicos para acelerar nuevos desarrollos.

Bolsa de suelo y cambios de uso: oficinas y dotacionales podrán destinarse a vivienda

Otro de los pilares de la ley es la creación de una bolsa de suelo para vivienda asequible, diseñada en colaboración con los municipios de más de 100.000 habitantes. Esta herramienta pretende reunir información actualizada sobre parcelas públicas y privadas susceptibles de transformarse en vivienda protegida, aportando mayor transparencia y facilitando que los promotores accedan a ese suelo “con seguridad”.

Para ampliar ese inventario, la norma permite cambios de uso sin necesidad de modificar el planeamiento urbanístico general. Podrán convertirse en vivienda protegida: suelo terciario, edificios de oficinas, inmuebles turísticos y solares dotacionales privados o suelos urbanos dotacionales

La Junta sostiene que esta flexibilidad permitirá aflorar suelos que actualmente no se destinan a uso residencial, aunque la eficacia de esta medida dependerá del interés de los propietarios y de la capacidad municipal para gestionar los procedimientos.

Más ayudas y trámites más sencillos en áreas prioritarias

La nueva ley incorpora la figura de las áreas prioritarias, zonas donde se detectan mayores dificultades de acceso a la vivienda. En estos lugares se concentrarán los recursos públicos en forma de: ayudas al alquiler, ayudas a la compra, incentivos a la construcción de nueva vivienda, incentivos a la rehabilitación.

Además, en estas áreas se agilizarán los procedimientos administrativos necesarios para iniciar nuevas promociones. La norma prevé que esta concentración de esfuerzos permita actuar en los lugares donde la presión del mercado es más alta, aunque aún no se han detallado los criterios exactos para seleccionar estas zonas.

Un inventario único para gestionar todo el parque público

El proyecto crea un inventario único de viviendas públicas que incluirá las promociones de la Junta, de los ayuntamientos y, en algunos casos, de promotores privados vinculadas a convenios de uso público. El objetivo es optimizar la gestión del parque residencial, actualmente disperso entre distintas administraciones.

La Junta considera que esta centralización permitirá mejorar la planificación y evitar duplicidades, especialmente en municipios donde la demanda es mayor.

Una única ley: adiós a los cuatro marcos anteriores

La futura ley también pretende resolver la dispersión legislativa que existía hasta ahora. Para ello, deroga cuatro leyes vigentes:

• Ley de Vivienda Protegida de 2005
• Ley del Derecho a la Vivienda de 2010
• Ley de Función Social de la Vivienda de 2013
• Ley de Tanteo y Retracto de 2018

Con esta unificación se busca un marco más claro y homogéneo, complementado con la creación de una Comisión Técnica para la Calidad de la Vivienda, que fomentará la eficiencia energética, la industrialización en la construcción y la mejora de la habitabilidad.

La norma también potencia la rehabilitación de barrios, la regeneración urbana y la eliminación de la infravivienda mediante figuras como el Agente Rehabilitador.

Okupación y desahucios

La ley dedica un apartado al “buen uso del parque residencial”, con medidas para prevenir la okupación y la sobrecupación. Incluye además la creación de una Comisión de Coordinación en materia de desahucios, así como mecanismos de asesoramiento para personas en procesos de lanzamiento, siempre dentro de las competencias autonómicas.

El sector privado, un actor central para poner en marcha las medidas

La nueva Ley de Vivienda andaluza otorga al sector privado un papel decisivo para su ejecución. Tras detallar medidas como la movilización de suelo, los cambios de uso y la previsión de nuevas promociones protegidas, la propia norma subraya que muchas de estas actuaciones solo serán posibles mediante acuerdos con promotoras, concesiones y fórmulas de colaboración público-privada.

También prevé instrumentos que faciliten la participación de propietarios y empresas -desde la gestión de la bolsa de suelo hasta los incentivos vinculados a la financiación o a la rehabilitación-, de modo que la ampliación del parque asequible dependerá en gran medida de la capacidad del sector privado para activar esos proyectos en los próximos años.