Tras años en los que ni la subida desorbitada de los precios ni el encarecimiento de la financiación habían logrado frenar la tendencia al alza de las cifras de compraventa, el auge del mercado inmobiliario español muestra signos de agotamiento y la banca ya se prepara para un frenazo en la concesión de hipotecas a partir de 2026. Después de una extendida etapa de crecimiento sostenido, los principales indicadores apuntan a un cambio de ciclo.
Según datos recientes de BBVA Research, la venta de viviendas se ha desacelerado en lo que va de año al aumentar solo un 6,3% en los siete primeros meses de 2025 respecto al mismo periodo del año anterior, mientras que fuentes oficiales apuntan a que en agosto tanto el número de hipotecas nuevas firmadas como el volúmen de crédito cayeron más de un 20% en comparación con el mes anterior, reflejo de un enfriamiento progresivo en la demanda. Las entidades financieras, que durante el último lustro mantuvieron una fuerte competencia en precios y tipos fijos, comienzan a endurecer condiciones ante la expectativa de menor actividad.
La “guerra hipotecaria” se acaba
Ante la perspectiva de un posible cambio de ciclo, el sector bancario está tomando posiciones. Montse Cespedosa, asesora financiera, advierte sobre la inminente ralentización del mercado hipotecario y su impacto tanto en las entidades como en los consumidores. “La banca se prepara para un frenazo de hipotecas en 2026”, asegura Cespedosa en un video publicado en su perfil de TikTok (@montse_cespedosa), subrayando la importancia de que quienes estén en proceso de formalizar un préstamo “cierren la negociación lo antes posible”.
La experta alerta de que la “guerra hipotecaria” está llegando a su fin y que “cada vez más entidades deciden retirarse”, marcando así el inicio de una nueva etapa caracterizada por condiciones más restrictivas para los solicitantes. Según la experta, que se pasó en 2022 al mundo de la creación de contenido en redes y la consultoría a particulares tras más de 27 años de experiencia en bancos, “nos espera un último trimestre con subidas en las ofertas”. Quienes tramiten actualmente una hipoteca se enfrentará a un “escenario duro”, ya que los bancos “se están demorando mucho en hacer ofertas, incluso en los departamentos de riesgo”, afirma Cespedosa.
Hipotecas más restrictivas
Las advertencias de la asesora financiera reflejan el endurecimiento progresivo de la evaluación crediticia. Según sus declaraciones, “cada vez son más estrictos”, lo que anticipa un acceso más limitado al crédito en un contexto donde el sector se blinda ante la caída de la demanda y el fin del ciclo expansivo en la vivienda. El encarecimiento del crédito, junto con la pérdida de poder adquisitivo de los hogares y la estabilización del Euribor en torno al 2%, está limitando la capacidad de compra de vivienda de los españoles. Además, el encarecimiento del precio por metro cuadrado reduce el margen de crecimiento para el próximo año.
Varios analistas del sector prevén que el ritmo de concesión hipotecaria caiga con fuerza en 2026, marcando el final de un ciclo expansivo impulsado por los bajos tipos de interés y la alta demanda tras la pandemia. Aunque no se espera un desplome de precios, sí un mercado más moderado y selectivo, en el que la banca se adapta a un escenario de menor dinamismo y mayor prudencia financiera.
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