España tenía viviendas públicas, pero se las ha cargado: las descalificaciones masivas dejan el parque de VPO en un raquítico 2,5%

Las consecuencias de décadas de descalificación de viviendas protegidas en España, a manos de distintos actores, han llevado a que el parque público de viviendas apenas represente en la actualidad un 2,5% del total. De no haberse producido ese proceso, el porcentaje llegaría al 38%, según el último informe publicado por el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE) recogido por Idealista.

Según los datos del CSCAE, el déficit de vivienda pública deriva esencialmente de la descalificación sistemática de muchas de las viviendas protegidas construidas en el pasado y del “desinterés mostrado en los últimos años por la promoción de vivienda con algún régimen de protección, tanto por parte de la administración como por parte de la promoción privada”.

En concreto, la descalificación de las VPO no ha sido obra de un único actor, sino el resultado de un proceso múltiple: propietarios particulares, promotores privados y, en muchos casos, administraciones autonómicas -competentes en materia de vivienda- han permitido o regulado la retirada de la protección.

En ocasiones, los particulares han solicitado la descalificación para vender o alquilar a precio de mercado, mientras que los promotores lo han hecho por motivos de rentabilidad, aprovechando vacíos legales o cambios normativos que lo facilitaban, tal y como indican desde Idealista.

A esta dinámica se suma un marco normativo que, en la práctica, ha permitido el vaciado progresivo del parque público. Muchas viviendas protegidas perdieron su calificación de forma automática tras cumplirse los plazos establecidos -habitualmente entre 15 y 30 años- o mediante procedimientos de descalificación voluntaria, una vez devueltas las ayudas recibidas o transcurrido el tiempo mínimo de residencia. En otros casos, la propia normativa autonómica lo ha permitido expresamente, bajo el argumento de que la vivienda ya había cumplido su función social.

En el fondo, advierten los expertos, la falta de rentabilidad económica frente al mercado libre y la despriorización política de la vivienda pública han actuado como justificación práctica para un fenómeno que ha reducido drásticamente la capacidad del Estado para ofrecer alternativas asequibles. El resultado es que España se sitúa muy por debajo de los niveles europeos: mientras que en Países Bajos, Austria o Dinamarca el parque público supera el 20%, y en Reino Unido y Francia ronda el 16%, el español apenas llega al 2,5%, según el informe elaborado a partir de datos de la consultora inmobiliaria JLL.

Diagnóstico de una crisis habitacional

El texto presentado por los arquitectos pone de relieve que la dificultad de acceso a la vivienda -tanto en compra como en alquiler- “se ha convertido en una de las principales preocupaciones de la sociedad” por el fuerte desajuste entre los precios de mercado y las rentas medias familiares.

“Es un problema complejo gestado durante mucho tiempo, con consecuencias variadas, que no se deriva de una única causa, para el que no existe una única solución y que no es posible resolver a corto plazo”, sostiene el informe del CSCAE. La complejidad aumenta debido a que las competencias en materia de vivienda están cedidas a las comunidades autónomas, lo que requiere estrategias diferenciadas.

Según los arquitectos, la falta histórica de políticas públicas coordinadas y la privatización progresiva del parque existente han agravado el problema de la accesibilidad. Además, señalan que las actuales modalidades de vivienda protegida “no llegan a cubrir toda la diversidad de unidades familiares que tienen dificultades de acceso a la vivienda”, quedando muchos hogares fuera por la rigidez de los requisitos y la ausencia de seguimiento sobre la situación económica de los adjudicatarios en régimen de alquiler.

Causas y consecuencias en cifras

Las políticas en materia de vivienda de los últimos 30 años han llevado a que la producción anual de VPO haya pasado de máximos de más de 85.000 viviendas anuales en 1997, y entre 40.000 y 70.000 durante gran parte de los noventa y 2000, a cifras inferiores a las 10.000 nuevas viviendas protegidas al año en toda España durante la última década. Únicamente en 2024 se sobrepasó esa cifra, sumado 14.371 viviendas protegidas, según datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) analizados por Idealista.

En este contexto, el informe del CSCAE expone las dificultades a las que se enfrenta el parque público de vivienda en España, como la falta de flexibilidad en las tipologías de vivienda pública, la inexistencia de una adecuada gestión del parque por parte de la administración y las malas condiciones de mantenimiento. “Se percibe poco interés por parte de la administración pública en gestionar y mantener adecuadamente un parque público de vivienda”, denuncian los arquitectos.

Propuestas urgentes y reformas a largo plazo

Para dar respuesta a esta situación, el CSCAE ha expuesto una batería de medidas. Entre las más destacadas figura la eliminación de la posibilidad de descalificar viviendas protegidas, incrementar la inversión pública para la promoción de VPO y diseñar módulos de venta ajustados a los costes reales de construcción, con el fin de fomentar su desarrollo.

También inciden en la importancia de apostar por la colaboración público-privada para ampliar la oferta, lo que permitiría que suelos dotacionales -terrenos destinados por el planeamiento urbanístico a equipamientos o servicios públicos- puedan destinarse a vivienda protegida en alquiler y que el precio del alquiler se ajuste a los ingresos de los inquilinos para evitar el beneficio privado injustificado de la inversión pública.

Los arquitectos plantean, además, la “flexibilización de los requisitos de calificación y acceso”, la fijación de cuotas mínimas de vivienda protegida en los nuevos barrios para evitar la formación de guetos, y la organización de concursos públicos para innovación arquitectónica que respondan a las nuevas realidades familiares. Entre las acciones propuestas se encuentran:

• El aumento de la dotación presupuestaria en vivienda al nivel de otros pilares del Estado de Bienestar.
• La reforma de la Ley del Suelo para agilizar la disponibilidad de suelo urbano y reducir la complejidad de los procesos de planeamiento.
• La creación de instrumentos normativos más flexibles y supramunicipales.

El peligro de implementar soluciones precipitadas

El CSCAE concluye que la escasez de vivienda pública se ha convertido en una “cuestión de Estado”, exigiendo “un amplio consenso político” que garantice la continuidad de las políticas y la coordinación entre administraciones autonómicas y locales.

Asimismo, el informe advierte del riesgo de sacrificar la calidad arquitectónica, ambiental y social por “buscar soluciones rápidas” ante la emergencia: “Se observa de forma preocupante el riesgo de que, con la excusa de la emergencia, se traspasen algunas líneas rojas, y sean sacrificados -sin tener por qué- la calidad arquitectónica, la calidad ambiental, la habitabilidad, la variedad y la flexibilidad, la creatividad, y las condiciones que favorecen la integración social o el óptimo desarrollo personal”.