La crisis de acceso a la vivienda está ya consolidada como uno de los problemas económicos y sociales más acuciantes del momento, con precios nominales medios que rompen todos los récords y superan ya los máximos históricos alcanzados durante la burbuja inmobiliaria de 2007. El Instituto Nacional de Estadística (INE) publicaba este viernes los datos más recientes de su Índice de Precios de Vivienda (IPV) para el segundo trimestre del año que, con un aumento interanual del 12,7%, supera las ya alarmantes cifras de los dos anteriores y sitúa el coste de los inmuebles en cotas no alcanzadas en los últimos 18 años. El informe sectorial de CaixaBank Research, que defiende el inicio de una fase inmobiliaria expansiva a finales de 2024, señala el déficit estructural de vivienda como una de las principales razones detrás de este encarecimiento residencial y asegura que casi el 40% de la subida del precio se puede explicar por este factor.
A diferencia de lo ocurrido en la década anterior a 2008, la expansión actual se da en un escenario de clara escasez de vivienda. De acuerdo con CaixaBank, entre 2021 y 2024 España ha acumulado un déficit estimado de entre 515.000 y 765.000 viviendas, lo que representa hasta un 4% del parque nacional. Este desfase es el resultado de una oferta que no logra igualar el ritmo de formación de nuevos hogares, impulsada tanto por el crecimiento natural de la población como por la llegada de inmigrantes y la reactivación económica tras la pandemia.
El déficit habitacional se concentra en los grandes núcleos urbanos y las zonas con mayor atractivo turístico. Provincias como Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia y Málaga encabezan la lista nacional de territorios donde la brecha entre la creación neta de hogares y la entrega real de viviendas nuevas ha dejado el mercado fuertemente tensionado. Según el servicio de estudios del banco con sede en Valencia, cuatro de cada diez viviendas que faltan en España se localizan en estas provincias.
Más nuevos hogares que obras de vivienda
Las cifras oficiales muestran que el auge reciente en operaciones de compra no obedece a una sobreoferta, sino justo lo contrario. Durante el ciclo de la burbuja inmobiliaria, el país llegaba a registrar más de 550.000 visados de obra nueva al año. Actualmente, esa cifra no supera los 132.000 visados anuales, a pesar del repunte experimentado durante los últimos dos años. Las previsiones de CaixaBank Research proyectan que los visados podrían llegar a 140.000 en 2025 y 150.000 en 2026, pero la creación prevista de nuevos hogares seguirá en torno a 180.000 anuales.
La relación entre el déficit acumulado y los precios se observa claramente al comparar la evolución de la oferta y la escalada del valor residencial a lo largo de los años. El informe de CaixaBank Research estima que hasta el 39% del encarecimiento experimentado entre 2021 y 2024 puede atribuirse directamente a la escasez de vivienda. En promedio, por cada punto porcentual de déficit registrado, el precio de la vivienda sube 0,6 puntos al año. Esta relación no solo afecta a quienes buscan comprar, sino también al mercado del alquiler, que afronta una oferta limitada y aumentos de precio intensos.
Menor riesgo de burbuja pese al alza de precios
Según datos del estudio, el periodo de dinamismo que atraviesa el mercado residencial español impulsa la demanda a niveles no vistos desde antes de la crisis financiera. Entre junio de 2024 y junio de 2025 se han registrado cerca de 700.000 compraventas, un 19,7% más que en los doce meses previos, consolidando el ciclo alcista. Estos movimientos están alentados por el abaratamiento de la financiación hipotecaria, el aumento del poder adquisitivo y el crecimiento demográfico, que suman presión sobre la oferta de vivienda.
El ciclo actual difiere del auge previo a 2008: la deuda de los hogares equivale al 42,5% del PIB (frente a más del 80% entonces) y el crédito promotor se mantiene en torno al 5% (muy por debajo del 40% previo a la burbuja). Además, dos de cada tres nuevas hipotecas son a tipo fijo, lo que aporta mayor estabilidad. Aunque el Banco de España y el BCE detectan cierta sobrevaloración (8%-10%), no ven riesgo de una corrección brusca.
Pese a esta solidez financiera, el acceso a la vivienda vuelve a ser un reto: el esfuerzo de compra alcanza el 37% de la renta y el trasvase de viviendas secundarias a principales ofrece cada vez menos alivio. CaixaBank Research prevé nuevas subidas de precios (10% en 2025 y 6,3% en 2026) y más de 720.000 compraventas anuales, lo que mantendrá la tensión en la accesibilidad, especialmente para jóvenes y familias con menores ingresos.
El auge de los compradores extranjeros
Otro de los fenómenos que condicionan el mercado inmobiliario español es el actual récord histórico de presencia extranjera. Entre 2024 y el primer trimestre de 2025, los compradores internacionales firmaron 133.000 operaciones, lo que equivale al 18% de las compraventas totales y supone un aumento del 37,9% respecto a 2019, según datos de CaixaBank Research
Más de la mitad de estas adquisiciones corresponden a residentes extranjeros, aunque los no residentes, con mayor poder adquisitivo, marcan la diferencia: pagan de media 3.063 euros por metro cuadrado, muy por encima de los precios abonados por nacionales y residentes. El Reino Unido lidera las compras, seguido de Alemania, Francia, Bélgica y Países Bajos. Alicante, Málaga, Baleares, Canarias y Murcia concentran la mayor parte de la demanda, aunque comienzan a emerger nuevos destinos en Castellón, Asturias, Huelva y Córdoba, reflejando el atractivo creciente de España para la inversión internacional en vivienda.
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