El proceso de vender una vivienda en España implica gestionar correctamente los trámites legales y fiscales que conlleva la operación. A pesar de que muchos propietarios consiguen cerrar la venta en un plazo corto, la urgencia suele derivar en descuidos que pueden llegar a salir muy caros.
Según ha publicado el portal Idealista News, el incremento de la demanda, unido a las actuales condiciones hipotecarias y tipos de interés situados en el 2 % gracias a la rebaja del Banco Central Europeo, han impulsado el número de compraventas. Para poder aprovechar esta situación, hay que tener claro cuáles son los errores a evitar durante el proceso de venta.
Mercado inmobiliario al alza
El precio medio de la vivienda usada en mayo alcanzó un nuevo máximo histórico de 2.391 euros por metro cuadrado, con un aumento interanual del 12,8 %. Esta subida, sumada a los bajos costes de financiación, ha motivado que durante abril se firmaran 53.589 operaciones de compraventa, lo que representa una subida interanual del 0,4 % según los datos del Colegio de Registradores, recogidos por Idealista News.
Documentación obligatoria para la venta
Vender una vivienda exige presentar varios documentos imprescindibles. Según detalla el portal inmobiliario, entre los papeles obligatorios figuran:
- Certificado energético: exigido desde junio de 2023, refleja el consumo energético de la vivienda y su coste medio oscila entre los 60 y los 130 euros. Solo un técnico autorizado puede emitir este certificado.
- Nota simple: permite comprobar la ausencia de cargas sobre la vivienda. Puede solicitarse en la web del Colegio de Registradores por un precio de 9,2 euros.
- Cédula de habitabilidad: aunque solo es obligatoria en algunas comunidades autónomas, acredita la seguridad y condiciones mínimas del inmueble, con un coste habitual de entre 60 y 160 euros.
- Certificado de estar al corriente de pagos con la comunidad de propietarios: obligatorio en caso de existir comunidad, además de suministrar documentación relevante sobre estatutos y servicios.
- Certificado de pagos del IBI, facturas recientes y la escritura de propiedad.
En caso de que la vivienda cuente con una hipoteca vigente, resulta imprescindible cancelar la deuda antes de la venta, con un desembolso estimado entre 400 y 500 euros, y formalizarlo ante notario.
Fiscalidad de la venta: IRPF y plusvalía municipal
A la hora de recibir el importe de la venta, el propietario debe prever los impuestos correspondientes. El primero a considerar es el IRPF por la ganancia patrimonial, tributo que grava la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión. Los tramos aplicables son los siguientes:
- Hasta 6.000 euros de ganancia: 19%
- Entre 6.000 y 50.000 euros: 21%
- Entre 50.000 y 200.000 euros: 23%
- Entre 200.000 y 300.000 euros: 27%
- Más de 300.000 euros: 28%
No obstante, de acuerdo las declaraciones de la inmobiliaria Gilmar, recogidas por el portal, pueden evitarse estos pagos en supuestos concretos, como reinvertir la totalidad en una nueva vivienda habitual, ser mayor de 65 años y vender la vivienda habitual, o encontrarse en situación de dependencia.
Por otro lado, el vendedor está obligado a abonar la plusvalía municipal. Este impuesto corresponde al incremento del valor del suelo desde la última transmisión y es fijado por cada ayuntamiento, por lo que su cuantía depende del consistorio en el que se encuentre el inmueble.
Los errores más comunes que cometen los vendedores
La urgencia y la inexperiencia pueden llevar a pasar por alto conceptos clave que pueden alteran el beneficio real de la transacción. Según Idealista News, uno de los errores más habituales consiste en no prever los gastos notariales y de cancelación de cargas hipotecarias.
Además, a menudo se olvida también que el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) anual se asigna a quien aparezca registrado como titular a fecha 1 de enero, por lo que el vendedor continúa siendo responsable, salvo que existan pactos contrarios con el comprador.
Otro error común es no tener en cuenta los gastos de gestoría o los honorarios de la agencia inmobiliaria en aquellas operaciones que cuentan con tal intermediación. Según los expertos de Gilmar, dejarse asesorar por profesionales es fundamental para evitar costes imprevistos, ya que las normativas y exigencias cambian frecuentemente.
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