Madrid, Barcelona y Valencia lideran el encarecimiento de la vivienda: precios al alza y máximos históricos en diez capitales españolas

El acceso a una vivienda digna y asequible es uno de los principales retos sociales de España. El fuerte incremento de los precios en los últimos años, tanto en el mercado de compraventa como en el de alquiler, ha dificultado la posibilidad de emancipación y ha elevado la presión sobre las familias. Esta situación afecta, sobre todo, a las grandes capitales, pero también se ha extendido a ciudades más pequeñas, lo que deja fuera de juego a buena parte de la demanda que busca una casa o piso y no puede permitirse los precios actuales.

La presión sobre el mercado residencial se traduce en un encarecimiento generalizado de la vivienda usada. Según los últimos datos recogidos por Idealista, el precio medio en España se ha situado en 2.391 euros/m², tras un incremento interanual del 12,8% en mayo. Esta subida representa la mayor registrada en la serie histórica y supera los niveles del llamado boom inmobiliario, que marcó el mercado durante la década pasada.

Desde comienzos de año, a excepción de enero, todos los meses han contado con aumentos de doble dígito. El alquiler también vive un clima de fuertes tensiones: la renta media nacional ha alcanzado una cifra inédita de 14,5 euros/m², con un encarecimiento del 9,9% durante el último año.

Récord de precios en las grandes capitales, con Madrid a la cabeza como la más cara

El portal inmobiliario señala que hasta diez capitales españolas han llegado a máximos históricos tanto en los precios de compraventa como en los alquileres, agrupando ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga, Sevilla, Palma, Alicante, Las Palmas de Gran Canaria, San Sebastián, Granada o Santander. La subida afecta a mercados tradicionalmente dinámicos y también impacta en urbes donde hasta ahora las tensiones eran más moderadas.

La capital de España ha registrado el mayor crecimiento interanual en el precio de vivienda usada, con un ascenso del 24,6% el último año y un nivel récord de 5.573 euros/m². Este valor supera en más de un 50% el máximo del mercado durante el anterior ciclo de expansión inmobiliaria y marca una tendencia de alzas continuadas durante quince meses consecutivos.

El área más exclusiva, el barrio de Salamanca, ya roza los 10.000 euros/m², acompañada por Chamberí, Retiro y Chamartín, con precios superiores a los 7.000 euros/m². Considerando la demanda, la subida de precios no se limita a las zonas de lujo ni al mercado de compraventa: en el alquiler, Madrid ha alcanzado los 21,7 euros/m², situándose solo por detrás de Barcelona.

Barcelona, Valencia y otras capitales mantienen subidas sostenidas y máximos históricos en todos los distritos

En la capital catalana, los precios del alquiler encabezan el ranking nacional: la media se sitúa cerca de los 24 euros/m², tras un incremento anual del 10,6%. Desde noviembre de 2021, Barcelona no ha conocido descensos en las rentas, que se sitúan un 55% por encima de los máximos del anterior periodo de burbuja inmobiliaria. El distrito del Eixample lidera los valores más altos con 26,6 euros/m² al mes, seguido de Ciutat Vella y Sant Martí. Los precios de la vivienda usada también han alcanzado máximos, superando los 4.895 euros/m², con subidas destacadas en zonas como Sarrià-Sant Gervasi, Eixample y Les Corts. Por debajo de la media, distritos como Nou Barris y Sant Andreu también han visto aumentos relevantes.

Valencia ha protagonizado otro gran salto al superar, por primera vez, los 3.000 euros/m² en vivienda usada. El repunte anual, del 19,5%, mantiene la ciudad en una espiral de encarecimiento que lleva ya cuatro años de alzas continuadas tanto en compraventa como en alquiler. Zonas como L’Eixample y Ciutat Vella concentran los valores más altos en compraventa, pero son los barrios tradicionalmente más asequibles los que experimentan los repuntes más elevados. El alquiler alcanza una media de 15,7 euros/m², impulsado por un incremento anual del 10,9%.

El fenómeno se repite en otras ciudades como Málaga, con precios cercanos a los 3.500 euros/m² y rentas que superan los 15 euros/m². Palma, Las Palmas de Gran Canaria, Alicante, Granada y Santander también marcan máximos históricos, sumándose a este escenario de tensión en el mercado de la vivienda. En San Sebastián, la capital más cara del país, el metro cuadrado se sitúa ya en 6.025 euros, mientras que el alquiler en Gros alcanza los 19,9 euros/m².

Las subidas de los alquileres se extienden a todos los barrios y perfiles urbanos, sin excepciones geográficas

En el caso de los alquileres, los incrementos afectan a todas las franjas del mercado. Los barrios más exclusivos de las grandes ciudades superan los 20 euros/m² mensuales, aunque los mayores aumentos se registran en zonas tradicionalmente más asequibles o periféricas.

En Madrid, distritos como Puente de Vallecas o San Blas lideran las subidas, mientras que en Barcelona destaca el crecimiento en Sants-Montjuïc y Sant Andreu. Valencia, Málaga y Palma se encuentran en situaciones similares, donde apenas quedan áreas sin subidas históricas.

Y es que, al final, ni el nombre de la ciudad, ni su tamaño, ni su localización parecen inmunes a la dinámica actual del mercado, marcada por una demanda que supera ampliamente a la oferta, agravando un problema que trasciende los límites de las grandes capitales y afecta ya a buena parte del país.