El negocio de las residencias de estudiantes: camas prohibitivas, insuficiencia en la demanda y oportunidades de inversión

Cada final del verano, el paisaje urbano de ciudades como Madrid, Barcelona o Salamanca se transforma a la llegada del mes de septiembre. Miles de estudiantes universitarios, tanto españoles como internacionales, salen a la búsqueda de un lugar donde vivir durante el curso académico.

No obstante, en un mercado inmobiliario marcado por la subida inalcanzable de los alquileres y una oferta que no da abasto, las residencias de estudiantes (PBSA, por sus siglas en inglés) se han consolidado como un bien escaso y muy cotizado.

Una demanda que multiplica por seis la oferta

Según el informe Estado actual del mercado de residencias de estudiantes, elaborado por la consultora Atlas Real Estate Analytics, en 2024 la demanda potencial de camas universitarias ascendió a 655.174, mientras que la oferta disponible se limitó a 108.604 camas operativas.

Es decir, solo una de cada cinco personas que necesitaba una plaza en las residencias podía acceder a ella. La brecha entre la oferta y la demanda se hace más evidente en ciudades como Girona, Murcia y A Coruña, donde hay entre 21 y 28 estudiantes por cada plaza disponible.

Este ajuste no ha hecho más que acentuarse en los últimos años. La matrícula universitaria en España alcanzó la cifra de 1.368.395 estudiantes en 2024, con un incremento del 2,06% desde 2019. Además, la llegada de alumnos internacionales, especialmente de Erasmus, ha aumentado en un 10,10% la presión del mercado del alojamiento desde la pandemia.

Madrid y Barcelona, epicentros del colapso

Las grandes ciudades son las que más demanda concentran: la Comunidad de Madrid lidera este mercado, con 107.335 camas solicitadas; seguida de Barcelona, con 62.061; Valencia, con 41.531; Sevilla, con 35.269; y Granada, con 28.931.

Sin embargo, ni siquiera estas zonas crecen al ritmo que se necesita. De hecho, más de la mitad de las plazas PBSA del país se concentran en solo diez municipios. “Madrid representa casi el 15,6% de la oferta total PBSA en España, con más de 20.000 camas operativas, la mayor concentración en el país”, señala el informe.

Residencias modernas y exclusión socioeconómica

Ante este panorama, el modelo de residencia que más ha crecido es el “Estándar Moderno”, que agrupa a residencias con servicios como media pensión, gimnasio, internet, espacios de coworking o incluso piscina.

Este segmento ha experimentado un incremento del 72,8% desde 2021, alcanzando las 56.062 camas. Empresas como Yugo, Vita Student y Bravo Students lideran este desarrollo, con proyectos en marcha que suman 22.515 nuevas camas, concentradas principalmente en Madrid, Barcelona y Sevilla.

Pero la modernización del sector ha traído consigo un fuerte aumento de los precios. La media nacional de las residencias se sitúa en 914 euros mensuales, según el informe de Atlas Real Estate Analytics, aunque otros estudios similares apuntan que asciende a 1.030 euros.

En Madrid, el coste medio de una residencia de estas características es de 1.251 euros, superando incluso los 1.480 en zonas como Villaviciosa de Odón. Los casos más extremos son los de Vita Student, donde una habitación cuesta de media 1.778 euros al mes, y TSH, con 1.464 euros.

A pesar de estos costes, la mayoría prohibitivos, la demanda no solo se mantiene, sino que crece. “Las tasas de ocupación en los principales mercados superan el 90%, llegando al 100% en activos bien posicionados”, destaca el informe.

Según RESA, uno de los principales operadores del país, la ocupación de sus residencias aumentó un 16% en Madrid y un 24% en Vitoria. En ciudades como Valencia, dos de sus tres residencias ya estaban llenas meses antes del comienzo del curso.

Residencias o alquileres

En comparación con el mercado del alquiler en España, las residencias son notablemente más caras. Una habitación en un piso compartido en Madrid cuesta cerca de 600 euros mensuales, según la plataforma Idealista, sin incluir gastos adicionales (comida, agua, luz, gas, etc.).

Pese a sus precios, las residencias ganan en atractivo por la comodidad de los servicios integrados, seguridad y una oferta “llave en mano” que seduce a los estudiantes, sobre todo a los internacionales.

Pero los colegios mayores, una opción más tradicional vinculada a entidades religiosas, no resultan mucho más accesibles. El precio medio de uno de estos es de 1.119 euros al mes, según datos del Consejo de Colegios Mayores.

Una apuesta de inversión

El atractivo del mercado PBSA no ha pasado desapercibido para los fondos internacionales. El informe lo define como una “apuesta sobre una necesidad estructural que se renueva cada año con la llegada de nuevas cohortes de estudiantes”.

La rentabilidad es alta y el riesgo es bajo, pero la planificación de las nuevas residencias no es igual para todas. “El momento es ahora. Invertir y desarrollar proyectos en localidades con alta demanda no cubierta puede generar retornos altamente competitivos”, subraya Alejandro Bermúdez, CEO de Atlas Real Estate Analytics.