El crecimiento del 9% de los pisos turísticos en el último año dispara los alquileres a máximos históricos

En España ya hay 340.000 viviendas de uso turístico, que suponen el 1,28% del parque inmobiliario. El trasvase de propiedades de alquiler permanente a esta modalidad ha encarecido los precios

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Un piso turístico. (Yiming Woo/Reuters)
Un piso turístico. (Yiming Woo/Reuters)

La subida del precio del alquiler en España ha alcanzado máximos históricos, pero aún está lejos de tocar techo. Solo en el último año se ha encarecido un 12,7%, hasta situar el coste del metro cuadrado a cierre de abril en 12,7 euros, y la causa principal de esta subida es el aumento de la demanda de pisos en renta y la escasez de oferta, sobre todo en las grandes capitales. Y es que en España se necesitarían cerca de dos millones de viviendas más destinadas al alquiler, según un estudio elaborado por Atlas Real Estate Analytics.

Otra de las causas del encarecimiento de los precios ha sido el trasvase de viviendas de alquiler permanente al alquiler turístico. En el último año, el número de viviendas de uso turístico (VUT) disponibles aumentó en España un 9%, hasta superar las 340.000 y alcanzar la cifra más elevada desde que se tienen registros. Ya suponen el 1,28% del parque inmobiliario: hay una vivienda turística por cada kilómetro y medio cuadrado y por cada 139 habitantes, según datos del Ministerio de Industria y Turismo.

El Principado de Asturias fue la región en la que más crecieron el año pasado los pisos turísticos, un 14%, seguidos por la Región de Murcia, Galicia, la Comunitat Valenciana, Andalucía y Castilla-La Mancha, que también lo hicieron por encima del 10%.

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En paralelo a estos crecimientos, los alquileres de larga estancia se redujeron en 2023 en los principales mercados. El mayor descenso se dio en Bilbao, con un 38%, seguido de San Sebastián, con el 32%, y Sevilla, con un 32%. En Madrid cayeron el 25% y en Barcelona, el 24%, según datos del portal inmobiliario idealista

Madrid es la ciudad donde más VUT disponibles hay, por encima de 14.000, y prácticamente duplica la cifra del segundo destino con mayor oferta: Barcelona. Pese a ello, la concentración de viviendas destinadas al turismo por kilómetro cuadrado es mucho mayor en la Ciudad Condal que en la capital de España, 75 frente a 23, y en ambas ciudades se destina una cantidad de viviendas al uso turístico muy similar por cada 1.000 habitantes, alrededor de 4,5.

Destinos con mayor proporción de viviendas destinadas al uso turístico. (Fuente: Ministerio de Industria)
Destinos con mayor proporción de viviendas destinadas al uso turístico. (Fuente: Ministerio de Industria)

Frenar el trasvase y los precios

El traspaso de oferta de pisos en alquiler permanente a temporal ha elevado los precios. Así lo reconoce Sergio Gutiérrez, cofundador y socio director del club de agentes inmobiliarios Excellence Real Estate Circle: “Es incuestionable que el incremento de pisos de uso turístico ha disparado el precio del alquiler en zonas tensionadas. Al final, toda vivienda que se usa para otros fines distintos al residencial, como el alquiler turístico o el alquiler temporal, reduce la disponibilidad de viviendas en el mercado”.

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A su juicio, “la demanda de viviendas en alquiler no para de subir, lo que provoca que los precios se disparen y sobre todo en las zonas tensionadas”.

El trasvase de pisos en alquiler permanente a turístico se debe a que estos últimos no están regulados por la Ley de Vivienda, por lo que sus propietarios pueden establecer el precio de las rentas que consideren oportuno.

“A raíz de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, sabemos que existe una gran proliferación de nuevos pisos turísticos, de temporada y vacacionales como vía de escape que están utilizando muchos propietarios para esquivar las limitaciones y controles de la nueva normativa”, asegura María Matos, directora de Estudios y Portavoz de Fotocasa.

Viviendas turísticas en España en 2023
Viviendas turísticas en España en 2023

Para regular esta anomalía y limitar los alojamientos turísticos en zonas tensionadas, la ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, se ha puesto manos a la obra y ha anunciado que, junto al ministro de Industria y Turismo, Jordi Hereu, se reunirá con los representantes de las comunidades autónomas para encontrar una solución.

“No quiero entrar en sus competencias, pero esto es de mi incumbencia porque está tensionando el mercado residencial y el derecho de acceso a la vivienda”, ha asegurado esta semana Rodríguez. Respecto a Madrid, la ciudad con más viviendas de uso turístico, ha apuntado que no quiere que el centro de la capital sea “un parque temático, sino una ciudad”.

Priorizar el derecho a la vivienda

Isabel Rodríguez considera que hay que limitar la vivienda turística en mercados tensionados para priorizar el derecho a la vivienda y frenar el encarecimiento del alquiler. A modo de ejemplo, ha señalado que hay 340.000 apartamentos turísticos legales, una cifra superior a las 183.000 viviendas de alquiler asequible que se van a sacar al mercado, a los que se añaden muchos ilegales que, en su opinión, hay que perseguir.

La ministra ha reconocido que ya hay comunidades autónomas, como Cataluña, Andalucía o Canarias, que están “dando pasos” en esta materia porque están siendo conscientes de esta realidad. “Creo que todas van a terminar abordándolo”, ha recalcado.

En el caso de Cataluña, la Generalitat aprobó en noviembre del año pasado el Decreto Ley de Régimen Urbanístico sobre las viviendas de uso turístico. El texto establece que en 262 municipios no podrá haber más de 10 apartamentos turísticos por cada 100 habitantes y obligará a cerrar 28.000 en 47 municipios en un plazo máximo de cinco años. Su objetivo es que esas viviendas pasen del alquiler turístico al permanente.

Número de viviendas turísticas por comunidades autónomas
Número de viviendas turísticas por comunidades autónomas

Esta medida ha sido criticada por algunos colectivos, entre ellos el de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Catalunya. Argumentan que “no hay ninguna garantía de que las viviendas que dejen de destinarse a uso turístico pasen al alquiler de larga duración”. Indican que dada “la inestabilidad jurídica en la que estamos inmersos, lo más probable es que la mayoría de los propietarios opten por poner sus viviendas a la venta, dejando fuera del mercado a esa parte de la demanda que hoy no cuenta con capital suficiente para comprar y sólo puede acceder al mercado mediante el arrendamiento de una vivienda”.

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Un impacto económico de más de 20.000 millones

Otra de las críticas a la reducción de las viviendas de uso turístico se basa en que producen un impacto económico muy positivo en las zonas en que están ubicadas. Según un informe publicado por la Federación Española de Viviendas y Apartamentos Turísticos (Fevitur), esta actividad genera unos ingresos de 20.388 millones de euros derivados del gasto en alojamiento, ocio, restauración y actividades como excursiones.

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Según el estudio, solo el 19,1% de los gastos de un turista que se aloja en estos pisos van a parar al alojamiento, mientras que el 80,9% de los gastos en estancia se quedan en el destino a través de compras, restaurantes, ocio o cultura.

Otro estudio de la Asociación de Apartamentos Turísticos de Barcelona (APARTUR) recoge que las VUT crean 5.000 empleos directos y que cada piso turístico de la ciudad de Barcelona genera alrededor de 3.000 euros al mes en impuestos a las arcas municipales, lo que supone un total de 342 millones de euros al año.