El área Metropolitana de San Salvador (AMSS) experimenta una etapa de transformación urbana que redefine tanto el paisaje como el acceso a la vivienda, detalla el más reciente Anuario de la Vivienda de América Latina y el Caribe, edición 2025 del Banco de Desarrollo de América Latina y el Caribe, CAF.
El documento de 190 páginas hace un análisis del mercado de la vivienda de todo el continente, incluido El Salvador.
El informe explica que el avance de proyectos de renovación en el Centro Histórico, junto con la expansión territorial hacia distritos recientemente incorporados, marca el inicio de una fase caracterizada por la búsqueda de mayor diversidad en la oferta habitacional y la densificación vertical en zonas estratégicas.
El desarrollo de nuevas infraestructuras y la llegada de proyectos de torres de apartamentos —al menos cinco con más de treinta y cinco niveles y otros tantos en proceso— muestran una preferencia por inversiones destinadas a sectores de clase media-alta, dado que los precios de estas unidades superan los USD 100.000.
Paralelamente, el documento destaca que el Ministerio de Vivienda trabaja en la promoción de alternativas asequibles para los estratos populares, localizadas principalmente en la periferia.
Sin embargo, este doble movimiento abre interrogantes sobre la capacidad de los instrumentos de planificación urbana para integrar movilidad y dotaciones adecuadas hacia los nuevos núcleos poblacionales.
El último censo nacional de 2024 y citado en el anuario, revela que el 78.11 % de las viviendas en El Salvador están habitadas, siendo el 65.4 % de propiedad ya pagada, el 15.2 % alquilada y solo un 5.24 % en proceso de pago. El fenómeno de la vivienda desocupada —que alcanza el 21.89 %— se vincula mayormente al uso ocasional o al abandono.
El acceso a una vivienda digna enfrenta obstáculos estructurales, señala el informe y esto tiene que ver con una economía salvadoreña, sustentada en los servicios, el comercio y las remesas.
Además, el país mantiene una tasa de informalidad laboral del 68.5 % y un desempleo que ronda el 6.3 %. El promedio de ingresos urbanos, según datos oficiales, es de USD 816.61 mensuales, mientras la canasta básica alcanza los USD 248.28, cifra que supone un desafío para el 41 % de la población cuyos ingresos no superan dos salarios mínimos.
El documento destaca que el déficit de vivienda —tanto cuantitativo como cualitativo— persiste en El Salvador, mientras la oferta asequible se ubica fuera de los núcleos urbanos y la propiedad individual sigue predominando.
Crédito hipotecario y financiamiento, obstáculos en el rubro
El sistema hipotecario - indica el documento- está dominado por la banca privada, que concentra el 94.61 % de los créditos, frente a un 5.7 % del Fondo Social para la Vivienda (FSV).
Para acceder a un préstamo en la banca privada se exigen ingresos mensuales de entre USD 750 y USD 1.300 en el caso de asalariados, y de USD 1.500 a USD 2.000 para independientes, así como estabilidad laboral comprobada.
Los créditos suelen cubrir hasta el 80 % del valor en bancos privados y hasta el 100 % en instituciones públicas, con una cuota de ingreso comprometido del 30 %.
Tanto el FSV como FONAVIPO presentan alternativas para sectores informales, aunque con un solo programa que permite un techo máximo de USD 26,150 para compra o construcción, indica el informe, con una tasa anual del 10.25 % y una prima del 5 %.
El respaldo del crédito proviene principalmente de depósitos bancarios, junto a recursos de organismos multilaterales como el BID y el CABEI.
Durante el periodo junio 2024-mayo 2025, se otorgaron 4.687 créditos bajo el techo de viviendas de interés social (menos de USD 40.000), con un ticket promedio de USD 22.769,36. El 54.3 % de estos beneficiarios fueron mujeres y un 70 % corresponde a personas con menos de dos salarios mínimos, donde la presencia femenina supera el 57 %.
Transformación del mercado inmobiliario y suelo urbano
La reciente ampliación del AMSS y la transformación de municipios en distritos han impulsado el surgimiento de mercados de suelo en áreas periurbanas, especialmente en la Franja Costero Marina del departamento de La Libertad, añade el informe. Esta expansión facilita inversiones en zonas turísticas y la densificación habitacional en el área metropolitana original.
La inversión pública en vivienda sigue siendo limitada. El presupuesto del Ministerio de Vivienda para 2025 es de USD 11.2 millones, lo que equivale al 0,12 % del presupuesto estatal. Esto restringe la capacidad de reducir el déficit habitacional de manera significativa y mantiene la dependencia de los subsidios del FSV para los sectores más vulnerables.
Impacto de la informalidad y desafíos de sostenibilidad
El crecimiento de asentamientos informales - advierte el documento del CAF- se ha frenado por límites físicos y urbanos, dando paso a la densificación de viviendas unifamiliares de dos o tres pisos. Observatorios como FUNDASAL, HPH y TECHO señalan que la informalidad se ha desplazado hacia zonas periféricas, especialmente en el segundo anillo de influencia del Centro Histórico, sin que haya desaparecido.
Esta situación ocurre, en parte, por la falta de acceso real a viviendas sociales adecuadas, lo que perpetúa la precariedad y la exclusión de quienes no logran cumplir los requisitos del sector formal o de los programas existentes.
La consolidación de la vivienda vertical en el AMSS y la expansión de residenciales horizontales en otras ciudades delinean una tendencia: los precios más bajos quedan fuera de los núcleos urbanos, mientras quienes acceden a viviendas de mayor valor se concentran en la ciudad consolidada. Esto anticipa retos en movilidad y en la provisión de servicios para los nuevos desarrollos periféricos.
El Ministerio de Vivienda y la OPAMSS trabajan en actualizar los instrumentos normativos para acompañar la transformación urbana. Entre las estrategias figuran herramientas de compensación y modalidades de desarrollo social, con énfasis en la inclusión y la sostenibilidad.
Mientras el crecimiento inmobiliario avanza, el desafío central sigue siendo cerrar la brecha entre la oferta y la verdadera capacidad de acceso de la mayoría de la población, dice le documento, en un contexto donde la informalidad y las limitaciones del financiamiento público inciden directamente sobre la posibilidad de garantizar un hábitat digno y sostenible para todos.
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