Nuevos créditos hipotecarios: cuánto hay que ganar y cuál es la cuota inicial para un préstamo de USD 80.000

El Gobierno puso en marcha un nuevo esquema para reactivar el crédito hipotecario y, junto con el anuncio, difundió una simulación que permite despejar una de las preguntas centrales para quienes evalúan acceder a esa financiación: qué ingreso necesita un grupo familiar para calificar a un préstamo.

El Ministerio de Economía tomó como referencia un crédito hipotecario equivalente a unos USD 80.000 y, a partir de esa base, calculó el ingreso neto que debería acreditar el solicitante. El resultado, según la relación entre cuota e ingreso que utiliza el propio organismo, es de $3.460.391 mensuales.

Esa relación cuota-ingreso es del 25%, es decir que el pago mensual del crédito no puede superar la cuarta parte de lo que percibe el grupo familiar. El ministro Luis Caputo llevó el dato a un ejemplo más concreto durante la presentación del programa: una pareja cuyos dos integrantes ganen, cada uno, alrededor de $1,7 millones de bolsillo podría calificar para un préstamo de ese monto.

Ese ingreso requerido surge de un ejercicio que Economía construyó sobre un caso puntual. La cartera que conduce Caputo tomó una propiedad valuada en USD 106.667 y calculó cuánto podría financiarse sobre ese valor y bajo qué condiciones.

De dónde sale la cuota

Sobre el precio de esa propiedad, el crédito cubre el 75% del valor total. En pesos, ese porcentaje equivale a $120.920.000 en el ejemplo difundido por el Gobierno, una cifra que se traduce en unos USD 80.000 al tipo de cambio oficial vigente. El comprador, en consecuencia, debe afrontar por otra vía el 25% restante del valor de la vivienda, ya que la simulación oficial no contempla ese tramo ni otros gastos asociados a la operación.

Para calcular la cuota de ese préstamo, Economía utilizó un plazo de 25 años y una tasa de UVA + 7 por ciento. Con esas variables, el primer pago que debería afrontar el tomador asciende a $865.098. Se trata de la cuota inicial, no de un valor fijo: como el capital está ajustado por UVA, el monto en pesos se actualiza a lo largo de los 25 años del préstamo y no permanece constante.

Ese es, en definitiva, el número que conecta con el ingreso exigido: una cuota de $865.098 representa el 25% de los $3.460.391 que el organismo fijó como ingreso neto necesario para acceder al crédito bajo esas condiciones.

El programa detrás del anuncio

La simulación forma parte de un esquema más amplio, denominado “Programa de licitación de Plazos Fijos con destino a crédito hipotecario”, que prevé un monto total de $2 billones. El mecanismo consiste en licitar entre bancos fondos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la Anses, colocados a plazo fijo, para generar así fondos prestables destinados a ampliar la oferta de crédito para vivienda.

Esos plazos fijos estarán nominados en pesos, ajustados por UVA, con un interés adicional según el tramo elegido. Los recursos que se obtengan a partir de esas licitaciones deberán destinarse a créditos hipotecarios para personas humanas, con el objetivo de financiar la adquisición, construcción, ampliación o refacción de una primera vivienda.

Cada licitación tendrá un monto de $200.000 millones y contempla dos tramos. El primero se pacta a un año, con una tasa mínima de UVA + 2,50%. El segundo se extiende a cinco años, con una tasa mínima de UVA + 4,50%. En ambos casos, ninguna entidad financiera podrá ofertar más del 20% del monto total de cada licitación.

Una vez constituidos los depósitos, los bancos cuentan con 90 días corridos para volcar esos recursos a préstamos hipotecarios. Ese plazo funciona como límite para que el dinero licitado efectivamente se convierta en financiamiento para la compra o mejora de viviendas.

Los límites para los créditos

El programa también fija condiciones para los préstamos que las entidades otorguen con esos fondos. En materia de tasas, ninguna entidad podrá cobrar más de UVA + 7,50%: ese porcentaje es el techo general del esquema. El ejemplo difundido por Economía, con una tasa de UVA + 7%, queda medio punto por debajo de ese límite.

El plazo mínimo de devolución, según las condiciones generales del programa, es de 15 años. La presentación oficial no fija un plazo único para todas las operaciones: el caso utilizado como ejemplo, con una duración de 25 años, es apenas una de las combinaciones posibles dentro de ese margen.

También existe un tope para el monto que puede recibir cada tomador: el máximo por crédito es el equivalente a 150.000 UVA. De esta manera, cada entidad que participe del esquema deberá respetar en simultáneo tres condiciones: la tasa máxima, el plazo mínimo y el techo de monto previsto para cada operación, más allá de las particularidades de cada solicitante.