El crédito hipotecario cayó 42% en el primer semestre: cuántas operaciones se realizaron en el año

El mercado inmobiliario atraviesa un cambio de ciclo, en un contexto en que el financiamiento dejó de ser un motor de expansión. Durante el primer semestre de 2026 se registraron y estimaron 11.607 nuevas altas hipotecarias, frente a las 20.035 operaciones concretadas en el mismo período de 2025. La comparación marca una contracción interanual del 42%, luego del fuerte crecimiento de 2025.

De acuerdo con un relevamiento de Tejido Urbano, la desaceleración se profundizó durante los primeros meses de 2026 y encontró un piso en abril y mayo.

Para junio, estimó 1.805 nuevas altas hipotecarias, lo que implicaría una mejora respecto de los meses previos, aunque todavía supone una caída del 54,6% frente a las 3.978 operaciones registradas en igual mes del año pasado.

Los primeros datos de julio tampoco muestran, por ahora, un cambio significativo en la tendencia. Tejido Urbano estima alrededor de 1.722 nuevas altas, contra las 5.125 contabilizadas un año atrás. De confirmarse esa cifra, la baja interanual llegaría al 66,4%.

La incorporación de julio profundiza la diferencia respecto del año pasado. Entre enero y julio de 2025 se habían registrado 25.160 altas hipotecarias, mientras que para el mismo período de 2026 se contabilizan y estiman 13.329 operaciones. La reducción interanual alcanza así el 47%.

Sin embargo, la evolución de los montos otorgados presenta un comportamiento diferente al de la cantidad de operaciones. En mayo se desembolsaron aproximadamente $161.888 millones, equivalentes a unos USD 115 millones, mientras que en junio el monto volvió a aumentar y alcanzó aproximadamente USD 145 millones.

En el acumulado de los primeros seis meses, el mercado hipotecario movilizó cerca de USD 905 millones, un volumen similar al registrado durante todo 2024.

La diferencia entre la cantidad de operaciones y el dinero desembolsado apunta a una modificación en el tamaño de los créditos efectivamente concretados, con montos promedio más elevados.

Tasas más altas y plazos más cortos

El aumento en los montos otorgados se produjo en paralelo con un endurecimiento de las condiciones financieras. La tasa promedio de los nuevos créditos pasó de 6,66% en abril a 6,92% en mayo, y alcanzó el 7,02% en junio.

Al mismo tiempo, el plazo promedio de los préstamos se redujo. Pasó de 24,7 años en abril a 23,3 años en mayo y 23 años en junio.

Esto “podría estar reflejando un cambio en el perfil de los hogares que logran concretar las operaciones. En un contexto de condiciones más restrictivas, los hogares con mayores ingresos y capacidad de ahorro podrían estar adquiriendo un peso relativo mayor dentro del mercado”, señaló Tejido Urbano.

“También podría existir una mayor participación relativa de operaciones de mayor monto concretadas a través de la banca privada”, planteó.

Los dos últimos meses habrían conformado un nuevo nivel de actividad de entre 1.700 y 1.800 operaciones mensuales. Se trata de un volumen superior al piso de abril y mayo, pero todavía muy distante del registrado durante 2025.

Según el informe, esta mejora estaría vinculada con las modificaciones y el relanzamiento de líneas hipotecarias de la banca privada a mediados de marzo.

Por otra parte, Tejido Urbano destacó: “Los cambios en las condiciones crediticias, las decisiones de los bancos y el lanzamiento de nuevas líneas hipotecarias no suelen reflejarse de manera inmediata en las estadísticas de altas y escrituras. Entre la solicitud, la aprobación, la búsqueda del inmueble, la tasación y la escrituración pueden transcurrir varios meses. Por este motivo, los movimientos registrados durante julio y agosto constituyen señales adelantadas sobre la evolución del mercado durante el último trimestre de 2026″.

“Actualmente conviven dos tendencias: un endurecimiento de las condiciones en el principal banco hipotecario del país y, al mismo tiempo, una mayor intervención de bancos y gobiernos provinciales para sostener o ampliar la oferta de financiamiento”, agregó.

Las propiedades se venden, pero sin crédito

Ahora bien, se observan una paradoja: pese a la fuerte caída del crédito, el mercado inmobiliario se mantiene relativamente estable.

Entre enero y junio se realizaron 55.035 escrituras en la provincia de Buenos Aires, frente a las 59.672 del mismo período de 2025. La baja fue del 7,8% interanual. En cambio, las operaciones realizadas con garantía hipotecaria se redujeron mucho más: fueron 6.913, contra 10.261 un año atrás, lo que representa una caída del 32,6%.

La diferencia entre ambos indicadores evidencia que el retroceso del financiamiento fue considerablemente más pronunciado que el de las compraventas.

En junio se realizaron 10.702 escrituras en la provincia, de las cuales 1.226 fueron con hipoteca. De esta manera, el crédito estuvo presente en el 11,5% de las operaciones del mes, alrededor de medio punto porcentual más que en los meses anteriores.

El monto promedio de las escrituras realizadas con hipoteca durante junio se ubicó en aproximadamente USD 97.844.

En la Ciudad de Buenos Aires, la brecha entre el mercado inmobiliario y el hipotecario resulta todavía más marcada. Durante el primer semestre se realizaron 29.477 escrituras, prácticamente el mismo número que las 29.528 registradas en igual período de 2025. La actividad inmobiliaria porteña se mantuvo estable, con una variación interanual de apenas -0,2%.

El comportamiento fue muy diferente en las operaciones financiadas con crédito. Entre enero y junio se contabilizaron 4.152 escrituras con hipoteca, frente a 6.610 durante el primer semestre del año pasado. La caída fue del 37,2%.

De este modo, mientras el volumen general de compraventas permaneció prácticamente sin cambios, la utilización del crédito hipotecario para financiar esas operaciones se redujo de manera significativa.

En junio, la participación de las operaciones con hipoteca alcanzó el 12,8% del total, frente al 10,8% registrado en mayo, una recuperación cercana a dos puntos porcentuales en un mes.