Cuánto cuesta alquilar un dos ambientes en cada barrio de CABA y qué zonas subieron más en el último año

El mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires atraviesa una etapa de desaceleración que contrasta con los ritmos de suba que se vivieron en los últimos años. Después de las fuertes subas registradas tras la salida de la Ley de Alquileres, los precios muestran una dinámica más moderada, aunque todavía dispar según el barrio que se analice. Un informe elaborado por Zonaprop en base a los valores de mercado en junio de 2026, permite reconstruir ese panorama, tanto a nivel de la ciudad en su conjunto como barrio por barrio.

Según el estudio, el alquiler medio de un departamento de dos ambientes en CABA se ubicó en $860.106 por mes, con una suba de 1,4% respecto de mayo. En el primer semestre del año, el precio acumuló un incremento de 15,7%, un valor que quedó por debajo de la inflación del período, estimada en 17,1 por ciento.

De esta manera, la comparación interanual arroja un aumento de 31,3%, el menor incremento en doce meses desde noviembre de 2019. El dato confirma que el proceso de desaceleración no es un fenómeno de un solo mes, sino una tendencia que se viene consolidando desde la salida del pico inflacionario que había llevado la suba interanual a superar el 300% a comienzos de 2024, tras la derogación de la Ley de Alquileres.

Los barrios más caros y los más económicos

Puerto Madero se mantiene como el barrio más caro para alquilar, con un valor promedio de $1.260.640 por mes. Le siguen Núñez, con $980.640, y Palermo, con 956.700 pesos. En un escalón intermedio aparecen Parque Chas, Villa Pueyrredón, Villa del Parque y Villa General Mitre, todos con valores que rondan entre los $800.000 y los $890.000 mensuales.

En el extremo opuesto, Lugano es el barrio más económico de la ciudad para alquilar, con un promedio de $658.410 por mes. Le siguen de cerca Nueva Pompeya, con $701.626, y Versalles, con 702.814 pesos. Es un hecho que la brecha entre el barrio más caro y el más barato sigue siendo amplia: el valor de Puerto Madero casi duplica al de Lugano.

Cuáles barrios subieron más en el último año

Ahora bien, cuando se analiza la variación de precios en los últimos doce meses, el podio lo encabezan barrios que no necesariamente son los más caros. Agronomía lidera el ranking con un incremento de 39%, seguido por Parque Chacabuco, con 38,3%, y Villa Luro, con 37,4 por ciento. Detrás se ubican La Boca, con 33,8%, Vélez Sarsfield, con 31,8%, y Caballito, con 30,7 por ciento.

En el otro extremo, Puerto Madero registró la menor variación interanual de toda la ciudad, con apenas 2,1 por ciento. Liniers, con 22,1%, y Nueva Pompeya, con 17,2%, también quedaron por debajo del promedio general de la ciudad.

Diferencias por zona y evolución de la oferta

Si se observa la ciudad por regiones, el Corredor Norte concentra los valores más altos, con un promedio de $927.173 y una suba interanual de 32,9%. Le sigue el Corredor Noroeste, con $900.449 y 31,3% de incremento anual. En el otro extremo, la región Sur presenta los valores más bajos, con $685.571 promedio y una suba de 27,6% en el último año, la menor entre todas las regiones relevadas.

Ahora bien, más allá de los precios, el informe también describe una recuperación sostenida en la cantidad de avisos de alquiler disponibles. La oferta creció 3,5% durante junio y se ubica en un nivel 3,4 veces superior al mínimo histórico registrado en febrero de 2023. Ese salto se explica en gran parte por el efecto de la derogación de la Ley de Alquileres a comienzos de 2024, cuando la cantidad de propiedades ofrecidas en alquiler tradicional aumentó 62% respecto del mes anterior.

Con todo, el estudio también calcula la relación entre el precio de alquiler y el valor de venta de las propiedades, un indicador que sirve para estimar cuántos años se necesitan para recuperar una inversión inmobiliaria a partir de la renta generada. En junio, esa relación se ubicó en 5,89% bruto anual, lo que implica que se necesitan 17 años de alquiler para recuperar el valor de compra de una propiedad, un 5,8% menos que lo que se requería un año atrás.

Cuánto cuesta alquilar según la superficie

Todos los valores mencionados hasta el momento corresponden a departamentos de dos ambientes, pero la realidad es que los montos varías considerablemente según el tipo de vivienda.

El informe detalla que un monoambiente de 40 m2 se alquila en promedio por $755.935 por mes. Un departamento de dos ambientes y 50 m2 asciende a los $860.106 ya mencionados, mientras que una unidad de tres ambientes y 70 m2 llega a $1.156.992 mensuales. Estos valores corresponden al promedio de la ciudad y sirven como referencia general antes de entrar en las diferencias por barrio, que son sustanciales.