Créditos hipotecarios: cuánto se paga de cuota en cada banco por un préstamo de USD 100 mil a 20 años

Un relevamiento elaborado por el economista Andrés Salinas permite comparar las condiciones actuales de los créditos hipotecarios en distintos bancos, con foco en un caso testigo: un préstamo de USD 100.000 a 20 años. A partir de ese ejemplo, se puede observar cuánto se paga en la primera cuota en cada entidad, junto con las tasas y principales características de cada línea.

El dato central del análisis es la cuota inicial, ya que permite dimensionar el esfuerzo de ingreso que requiere acceder a un crédito. En este punto, los valores muestran diferencias significativas entre bancos, en un contexto en el que las tasas y las condiciones varían según si el cliente acredita o no el sueldo en la entidad.

En el caso de los bancos que ofrecen financiamiento a 20 años, la cuota inicial más baja del relevamiento corresponde al Banco Nación, con un pago de $756.536. Le siguen Banco Ciudad con $770.000, ICBC, con $811.620, y luego BBVA, con una primera cuota de 849.421 pesos. En un nivel cercano aparece Credicoop, con 881.556 pesos mensuales.

Un escalón más arriba se ubican Banco Macro, con $914.250, y Banco del Sol, con $947.485. En tanto, Santander y Galicia presentan una cuota inicial de $981.243, mientras que el Banco Patagonia se posiciona apenas por encima, con 994.889 pesos.

Entre los valores más elevados dentro de los créditos a 20 años se destacan Comafi, con una primera cuota de $1.050.258, y Brubank, con $1.157.253.

El caso de Supervielle muestra una diferencia marcada: la cuota inicial asciende a $1.381.964. Sin embargo, en este banco —al igual que en el Hipotecario— el cálculo corresponde a un plazo máximo de 15 años, ya que no ofrecen líneas a 20 años. Esta diferencia de plazo impacta directamente en el valor de la cuota, que resulta más alta al concentrarse la devolución en menos tiempo.

El Banco Hipotecario presenta una cuota inicial de $1.050.258 para el mismo monto, igualmente bajo un esquema a 15 años, lo que lo ubica entre los valores más elevados del relevamiento cuando se lo compara con los préstamos a 20 años.

Diferencias de tasa e impacto en la cuota

Las tasas de interés son un factor clave para explicar las variaciones en las cuotas. En el relevamiento, las tasas para clientes que acreditan sueldo parten desde el 6% en el Banco Nación, uno de los niveles más bajos, y llegan hasta el 15% en Supervielle.

En ese rango, ICBC ofrece una tasa de 6,9%, mientras que BBVA se mueve entre 7,5% y 9,5%. Banco Macro presenta una tasa del 8,5%, Credicoop del 8%, y Banco del Sol del 9%. Santander y Galicia coinciden en 9,5%, mientras que Patagonia se ubica en 9,7%. Brubank, en tanto, presenta una tasa del 12%.

En el caso del Banco Ciudad, la tasa informada es del 9% en ciertos barrios y 9,5% en otros, con una reducción al 7,5% para primera vivienda en algunos casos específicos. En el caso de algunos barrios porteños comprendidos en polígonos, la tasa se ubica en 8,5 por ciento. Por su parte, el Banco Hipotecario se ubica en 10,5% y Comafi también en 10,5%.

Cuando no se acredita el sueldo, las tasas tienden a ser más altas. ICBC, por ejemplo, pasa a 9,9%, mientras que Brubank sube a 14% y el Banco Nación a 12%. BBVA y Galicia se ubican en 11,5% en este segmento, y Banco del Sol alcanza el 12,5%. Credicoop presenta una tasa del 9% en este caso.

Estas diferencias de tasas explican buena parte de la dispersión en las cuotas iniciales. A menor tasa, menor cuota, aunque también influyen otros factores como el plazo máximo y el porcentaje de financiación.

Condiciones de acceso y financiamiento

El relevamiento también muestra diferencias en el porcentaje de financiación sobre el valor de la propiedad. La mayoría de los bancos se ubica entre el 70% y el 80%. Por ejemplo, el Banco Hipotecario y BBVA financian hasta el 80%, mientras que Banco Ciudad llega al 75% y Supervielle al 65 por ciento.

Algunas entidades, como ICBC, Brubank, Credicoop y Banco del Sol, presentan esquemas escalonados, con un mayor porcentaje de financiación para la primera vivienda y una reducción para una segunda propiedad.

En cuanto a la relación cuota-ingreso, la mayoría de los bancos establece un límite del 25%, es decir, la cuota no puede superar ese porcentaje de los ingresos del solicitante. El Banco Hipotecario presenta un límite más bajo, del 20%, mientras que BBVA y Banco del Sol no lo aclaran en el relevamiento.

Otro aspecto relevante son los ingresos mínimos requeridos. En algunos casos, como ICBC, se exige un ingreso cercano a $1 millón, mientras que Brubank establece un mínimo de $850.000 y Credicoop de $3,5 millones. BBVA, en tanto, fija el requisito en cuatro salarios mínimos, vitales y móviles. En varios bancos, este dato no está especificado.