Desregulación inmobiliaria: cómo funcionan los colegios que el Gobierno busca modificar

En un clima de creciente debate, el gobierno de Javier Milei planea implementar una reforma profunda en el sector inmobiliario. La posible desregulación de esta actividad que, según anticipó Infobae, está liderada por el ministro de Desregulación y Transformación del Estado, Federico Sturzenegger, genera opiniones divididas entre los actores del mercado. Aunque aún no se anunció una fecha oficial, se prevé que el decreto con las modificaciones podría concretarse en un plazo de 45 días.

El núcleo de esta iniciativa residiría en la eliminación de la obligatoriedad de la colegiación para operar como intermediarios inmobiliarios. En su lugar, se implementaría un sistema basado en certificaciones específicas, que permitiría trabajar a quienes demuestren experiencia y habilidades a través de capacitaciones, sin requerir necesariamente un título universitario.

“La idea consiste en que estas nuevas modalidades convivan con los colegios profesionales tradicionales para que existan diferentes opciones en el mercado,” explicaron fuentes oficiales del ministerio a Infobae.

Impacto de las modificaciones propuestas

Entre los puntos que se evalúan para la reforma, se encuentran aspectos clave como:

• Eliminación de la matrícula obligatoria y la exigencia de títulos universitarios, lo que promovería certificaciones más flexibles.
• Transferencia del rol sancionador de los Colegios Profesionales a la Justicia Ordinaria.
• Supresión de restricciones geográficas; ello favorecería la expansión digital del mercado.
• Eliminación de aranceles mínimos y honorarios fijos, lo que permitiría que los precios se determinen libremente.
• Derogación de sanciones por prácticas sin matrícula.

Mientras algunos actores del sector celebran que esta iniciativa podría traducirse en menores costos y mayor dinamismo, otros muestran preocupación. El Colegio Inmobiliario de Buenos Aires, por ejemplo, rechaza la medida al advertir sobre posibles riesgos en la seguridad jurídica de las transacciones y el debilitamiento de la calidad del servicio.

Cómo operan los colegios

Los colegios inmobiliarios funcionan como entidades de control y regulación profesional, establecen los requisitos para la matriculación y supervisan el ejercicio de la actividad. Si bien fueron creados por ley, su estructura es semipública, lo que implica que no dependen directamente del Estado pero sí cuentan con la potestad de fiscalizar a los corredores habilitados.

Además de otorgar matrículas, tienen la facultad de sancionar a los profesionales que incumplan normas éticas o regulatorias dentro de su jurisdicción.

El financiamiento de estos colegios proviene principalmente del cobro de matrículas y de aportes de sus miembros. En CABA, por ejemplo, CUCICBA (hoy Colegio Inmobiliario) percibe $500.000 anuales por cada inscripción, mientras que en la provincia de Buenos Aires existen 21 colegios que operan de manera descentralizada en diferentes departamentos judiciales.

A nivel nacional, el Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios del País (COFECI) agrupa a unos 40.000 corredores matriculados, distribuidos en distintas jurisdicciones como Córdoba, Rosario, Entre Ríos, Mendoza, Tierra del Fuego, entre otros.

La colegiación en la provincia de Buenos Aires fue establecida por la Ley 6.316 y el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la provincia se creó el 27 de abril de 1962. Su propósito inicial fue regular el ejercicio profesional y brindar mayor seguridad a quienes realizan operaciones inmobiliarias. Con el tiempo, la actividad se volvió más compleja, lo que exigió profesionales con mayor formación académica.

Para Paula Méndez, presidenta del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de San Isidro, los intentos de desregulación responden a una estrategia recurrente de los gobiernos para intervenir en las cajas profesionales. “Se argumenta que la medida fomenta la libertad de contratación y reduce costos, pero lo cierto es que los colegios no participan en las operaciones inmobiliarias, por lo que su existencia no incide en los honorarios de los corredores”, explicó.

Los defensores de la desregulación sostienen que los cambios benefician a los ciudadanos, pero los colegios inmobiliarios advierten que, en la práctica, no existen ventajas concretas.

“Sin una ley que establezca una escala arancelaria, cada corredor podría fijar sus honorarios libremente, lo que generaría costos aún mayores para los clientes. Además, la falta de regulación permitiría que cualquier persona intervenga en operaciones inmobiliarias sin estar debidamente capacitada, lo que aumentaría los riesgos de fraude y afectaría la seguridad jurídica en el sector”, dijo Méndez.

Fuerte rechazo al plan “desregulador”

El Colegio Inmobiliario de CABA defiende la profesionalización del corretaje inmobiliario y la protección de los consumidores. Su creación, establecida por la Ley 2.340 (creada en la Legislatura porteña), garantiza que quienes ejercen la actividad cuenten con formación técnica y actualización permanente. La institución advierte que eliminar la colegiación abriría la puerta a la intervención de agentes no calificados, generaría riesgos para compradores y vendedores.

Miguel Chej Muse, coordinador del Observatorio del Mercado Inmobiliario del Colegio porteño, consideró que la actividad requiere conocimientos especializados. “El corredor inmobiliario no es un comerciante, como algunos intereses ocultos intentan hacer creer. Su labor implica asesoramiento legal, fiscal y financiero para resguardar el patrimonio de las personas”, afirmó.

Enfatizó que la profesionalización es clave para evitar fraudes y malas prácticas.

El Colegio sostiene que la desregulación no reduciría costos, sino que trasladaría gastos ocultos a los consumidores. La eliminación de la escala arancelaria permitiría que cada intermediario fije sus honorarios sin control, lo que podría encarecer las operaciones. Además, advierten que la falta de regulación facilitaría el ingreso de franquicias con estructuras poco transparentes que ya han intentado aplicar comisiones abusivas en otros países.

COFECI (cuya presidenta es Virginia Manzotti y su secretario Alejandro Hadrowa), por su lado, también expresó su rechazo a cualquier intento de desregulación. Argumenta que la organización de la actividad inmobiliaria es competencia exclusiva de las provincias y que el Estado Nacional no tiene facultades para modificar esta estructura. En este sentido, afirman que cualquier intento de eliminar la colegiación chocaría con la Constitución Nacional.

El sistema actual establece que solo los corredores matriculados pueden cobrar honorarios por intermediación inmobiliaria. Esto protege a los consumidores de abusos y evita que agentes informales capten comisiones sin estar habilitados para ello. COFECI remarcó que, sin estos controles, el mercado quedaría expuesto a prácticas irregulares, afectaría tanto a propietarios como a inquilinos.

Desde esta entidad subrayan que el mercado inmobiliario ya opera con amplia libertad, dado que nadie está obligado a contratar a un corredor para realizar una operación. Sin embargo, advierten que permitir la actuación de agentes sin formación universitaria generaría mayor informalidad y desprotección para los ciudadanos.

El Colegio Inmobiliario y COFECI rechazan cualquier medida que permita la intervención de actores no matriculados. Consideran que la desregulación no traería beneficios reales para los consumidores y que, en cambio, fomentaría un escenario de mayor incertidumbre en un sector clave para la economía.