En qué zonas de CABA y a qué precios están las propiedades que ganan terreno para evitar el pago de expensas

Los PH se posicionaron como una de las opciones de vivienda más atractivas en la ciudad de Buenos Aires, especialmente para aquellos que buscan combinar las ventajas de una casa y un departamento.

Estas propiedades se destacan por ofrecer espacios amplios, patios o terrazas, y, en muchos casos, la posibilidad de realizar ampliaciones o reformas que aumentan su valor en al menos un 30% tras la refacción.

La alta demanda de estas propiedades generó un importante movimiento en el mercado inmobiliario, tanto para compra como para alquiler.

De hecho, los créditos hipotecarios que regresaron en 2024 también favorecen a estos inmuebles cuando son “apto crédito” y no presentan procesos largos de sucesiones, fallas estructurales graves o problemas con el título de propiedad, entre otros casos.

Sin expensas y con espacios de aire libre

Los PH son preferidos porque casi no tienen expensas o estas son considerablemente inferiores a las de un departamento, un atractivo considerable en medio de los incrementos en los costos de vida.

Según la plataforma ConsorcioAbierto, las expensas en CABA subieron 155% entre enero y noviembre de 2024. En noviembre, el promedio fue de $238.957, un 7,91% más que en octubre. Interanualmente, aumentaron 212,69%, y superaron la inflación del 166 por ciento.

Agustina Alderete, de Aldea Urbana Negocios Inmobiliarios, dijo que “en este momento, los PH son especialmente buscados debido a los crecientes costos de las expensas, que son elevados y aumentan significativamente mes a mes”.

Entre las ventajas destacadas de los PH, se incluye la posibilidad de disfrutar de espacios al aire libre, como patios o terrazas con parrilla, que pueden ser utilizados para actividades recreativas o remodelados para ampliar la vivienda.

Sin embargo, Patricia Jedvabnik, de Abiti Proyectos Inmobiliarios, advirtió que “el mercado de los PH también presenta desafíos. Debido a la antigüedad de varias de estas propiedades, renovarlas puede implicar un gasto significativo, aunque no superaría en la mayoría de los casos los costos fijos asociados a las expensas de los edificios. Además, la oferta es limitada, ya que no es común que se construyan nuevos PH en la ciudad”.

Esto se debe, en parte, a que los desarrolladores consideran más rentable construir edificios.

Según Irina Zommer, de Zommer Negocios Inmobiliarios, “para los constructores resulta más rentable invertir en la construcción de edificios, ya que les permite obtener un mayor rendimiento en la incidencia del valor del lote al poder construir más metros cuadrados”.

Dónde hay mayor oferta

En cuanto a los barrios porteños con mayor oferta, Villa Urquiza, Caballito, Villa Crespo y Palermo se posicionan entre las zonas más buscadas. Se estiman actualmente unos 8.000 PH en venta en CABA.

Villa Urquiza, por ejemplo, cuenta con PH de 40 m2 desde los USD 65.000, gracias a sus características de edificación restringida que limitan la construcción a cinco pisos. Este barrio se destaca por su conectividad, incluye la extensión de la línea D del subterráneo y su cercanía con la Avenida General Paz.

En Caballito, otro de los barrios más demandados, los precios parten de una base similar, alrededor de los USD 65.000 por unidades de 40 m2. Su atractivo radica en su ubicación céntrica, con accesos rápidos a la autopista y la presencia de avenidas emblemáticas como Rivadavia y Pedro Goyena, que combinan áreas comerciales y gastronómicas. “Caballito es uno de los barrios más demandados por los compradores debido a sus accesos y servicios”, dijo Alderete.

Villa Crespo, por su parte, destaca como una alternativa en pleno crecimiento y que, según se beneficia del “efecto derrame” por su proximidad a Palermo.

Aquí, los costos de los PH también comienzan en USD 75.000, proponen una oportunidad atractiva para quienes buscan espacios amplios a precios competitivos.

“Existen unidades de más de ocho ambientes en esta zona que pueden superar USD 1.000.000 debido a su amplitud y ubicaciones privilegiadas. Por lo general con terrazas amplias también ideales para disfrutar a esta altura del año”, amplió Jedvabnik.

También son comunes en barrios como Mataderos, Liniers, Villa del Parque, Almagro, Chacarita, Monte Castro, Floresta, Coghlan, Núñez, Barracas, San Telmo, Monserrat y Parque Patricios, entre otros.

A favor y en contra

Ventajas:

• Se pueden encontrar con un presupuesto accesible.
• Generalmente incluyen un patio o espacio al aire libre.
• Permiten agregar entrepisos o ambientes adicionales.
• Tienen bajas o nulas expensas, lo que reduce significativamente los costos fijos frente a un departamento.
• Ofrecen mayor privacidad y comodidad.

Desventajas:

• Implican gastos de mantenimiento, como los patios, aunque menores a los de las expensas de edificios.
• La mayoría son unidades antiguas que, al ser recicladas, requieren remodelaciones costosas.
• La oferta de PH en CABA es muy limitada.
• Su distribución interna no siempre resulta funcional.

Qué pasa con los alquileres

El mercado de alquiler de PH también se mantiene activo. Pero post DNU que derogó la Ley de Alquileres hubo un significativo aumento en la oferta en los últimos meses, pasaron de menos de 50 unidades disponibles a fines de 2023 a cerca de 800 propiedades actualmente.

Los precios varían según ubicación y características: los más caros (más de 200 m2) en Palermo, Recoleta y Belgrano alcanzan hasta USD 5.000 mensuales, mientras los más accesibles parten desde $300.000 en barrios como Flores, Pompeya y Lugano.

“Se destacan las propiedades con buena iluminación, patios o terrazas propias, y en lotes con pocas unidades, lo cual asegura mayor comodidad para los propietarios e inquilinos. A pesar de las limitaciones en disponibilidad y la tendencia hacia la construcción de edificios, los PH tienen su relevancia en el mercado inmobiliario porteño”, concluyó Zommer.