Venta de departamentos: por qué los precios porteños crecieron más que en el Gran Buenos Aires en el último año

El cambio de expectativas a pocos días de cumplirse el primer año del nuevo Gobierno, el retorno de los créditos hipotecarios, el blanqueo y la estabilidad cambiaria impulsaron los precios de los departamentos en la región del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA). Este movimiento marcó un alza interanual del 6,2%, poniendo fin a los peores años del sector inmobiliario, según un análisis privado.

Por otro lado, el relevamiento privado señaló que la mediana del precio por metro cuadrado de los departamentos en CABA alcanzó los USD 2.457, un valor 9,6% superior al de noviembre de 2023 y el más alto desde comienzos de 2022.

En términos mensuales, el incremento fue del 0,4%, registró 13 subas consecutivas en el precio del m2.

Gustavo Lo Valvo, experto inmobiliario, destacó que “en el último año, las propiedades de menor superficie, como monoambientes y departamentos de dos ambientes, mostraron una valorización más marcada en CABA. Hay zonas como Colegiales, Núñez o Villa Ortúzar, en donde ascendieron más de un 12% a nivel interanual”.

Un monoambiente de 40 m2 tiene un precio medio de USD 100.000, mientras que un departamento de dos ambientes, con una superficie de 50 m2, se ubica en USD 118.000, según la zona. “Estas unidades ganaron terreno, sobre todo en barrios con alta demanda, donde su relación precio prestaciones resulta muy atractiva para inversores y usuarios finales”, dijo Lo Valvo.

En el GBA, las cotizaciones comenzaron a mostrar una suba moderada en los últimos seis meses, aunque el proceso de valorización tardó más en consolidarse que en CABA.

Es probable que el efecto alcista se consolide en el primer trimestre de 2025. Los valores de compra venta en el conurbano suelen demorar más en apreciarse debido a que la caída fue mayor que en territorio porteño entre agosto de 2018 y octubre de 2023, los precios descendieron casi un 50%, mientras que en CABA la baja alcanzó el 42% en propiedades usadas.

“Lo importante es que los créditos hipotecarios prevalecen en las consultas. Creemos que llegaron para quedarse. Existe una fuerte demanda y es cuestión de tiempo para que la gente les tome confianza. Al comprador le aconsejo aprovechar este índice de inflación y acceder a créditos con una tasa anual del 4,5% o 5% más inflación, lo cual es muy conveniente, especialmente en comparación con los valores de los alquileres”, destacó Fernando Belvedere, titular de EFEBE Propiedades.

Dónde subieron más

Según el trabajo conjunto efectuado entre Mercado Libre y la Universidad de San Andrés (Udesa), los departamentos en CABA registraron incrementos significativos, con alzas de entre 12% y 15% en barrios como Palermo, Colegiales, Villa Urquiza, Villa Devoto y Villa Crespo. En estas zonas, los precios oscilan entre USD 3.200 y USD 2.350 por metro cuadrado.

En GBA Norte, los mayores aumentos se dieron en los partidos de Malvinas Argentinas y Pilar, con subas que alcanzan el 18%, especialmente en departamentos a estrenar.

“Este fenómeno está relacionado con el impacto de los costos de construcción, que en el último año superaron el 145% debido al incremento en materiales y mano de obra. Estos costos comenzaron a trasladarse al precio final de las propiedades”, dijo Lo Valvo.

A pesar de esto, Vicente López lidera los valores en GBA, con un precio promedio de USD 2.659 por m2.

En GBA Sur, Lomas de Zamora, particularmente en Las Lomitas, la zona más exclusiva, mantiene un precio de USD 1.932 por m2. En el Oeste, Ituzaingó se destaca con un promedio de USD 1.843, especialmente en áreas cercanas a Parque Leloir.

Alquileres

Con un enfoque en los alquileres, el informe detalla que los precios por metro cuadrado para casas y departamentos en el AMBA, expresados en pesos argentinos, también mostraron cambios relevantes. En CABA, el alquiler de casas se situó en $11.830 por m2, mientras que los departamentos alcanzaron $8.861 por m2.

Según el análisis de propiedades, “la variación interanual en los precios de alquiler registró un aumento del 75,5% en CABA para los departamentos”.

Aunque el aumento es significativo, los valores iniciales ya no suben con la misma inercia que en otros tiempos. Hasta mayo, los nuevos acuerdos acumulaban incrementos del 150% anual. Sin embargo, el DNU incrementó la oferta, generó mayor competencia en el mercado. Esto moderó el ritmo de las subas, que antes se veían impulsadas por la Ley de Alquileres y una inflación galopante, que ahora muestra signos de desaceleración.

La región del GBA Sur registró una variación interanual significativamente alta en los precios de alquiler de casas, alcanzó un 75,9% en doce meses. En contraposición, las cifras de alquiler para departamentos mostraron un crecimiento del 110% en GBA Oeste.

El informe proporciona un contexto más amplio en donde “la variación mensual de estos precios al comparar octubre con noviembre de 2024 fue del 1% en el alquiler de departamentos”, concluyó.