El 90% de los acuerdos de alquiler en CABA se hacen en pesos: ¿cuál es el tipo de contrato y de ajuste más utilizado?

Un análisis privado confirmó que el 90% de los nuevos contratos de alquiler en la ciudad de Buenos Aires se realizan en pesos. Aunque la Ley de Alquileres fue derogada y el DNU que la reemplazó permite hacer acuerdos en moneda extranjera, estos son una clara minoría.

La ley anterior sólo habilitaba contratos en pesos, excepto para alquileres temporarios, que podían pactarse en dólares por un máximo de un año.

Así lo confirmó el Observatorio Estadístico del Sector Inmobiliario, que depende del Colegio Inmobiliario porteño, en su reciente informe.

Este fenómeno se mantuvo a pesar de los cambios en la economía y las fluctuaciones inflacionarias. Además, cambió la dinámica de ajustes en los contratos, amparándose más en el Código Civil y Comercial de la Nación, con el objetivo de equilibrar pactos libres entre las partes, buscando conformar tanto a inquilinos como a propietarios.

Miguel Chej Muse, coordinador del Observatorio, reconoció a Infobae que históricamente, los contratos de alquiler se pactaron generalmente en pesos y con un plazo de 24 meses, excepto durante la vigencia de la Ley de Alquileres de 2020, que estipulaba una duración de tres años y ajustes interanuales. La idea de hacerlos en dólares surgió como una forma de minimizar el impacto de la inflación, es decir, para proteger el poder adquisitivo de la parte propietaria.

“Sin embargo, tras el DNU, con la posibilidad de indexar los contratos utilizando el Índice de Precios al Consumidor (IPC) u otros índices de forma trimestral o cuatrimestral, como lo pacten las partes, los acuerdos suelen seguir realizándose en pesos, que es la moneda en la que la mayoría de los inquilinos perciben sus ingresos”, aclaró.

Según los datos informados, el DNU, que entró en vigencia el 29 de diciembre de 2023, provocó un significativo aumento en la oferta de inmuebles para alquiler. En CABA creció un 174,95% desde esa fecha. Aunque, los datos de septiembre de 2024 muestran una leve disminución del 1,07% en la disponibilidad, lo que refleja una estabilización en el mercado.

Tipos de inmuebles y zonas

El mercado de alquileres en CABA continúa siendo dominado por departamentos, que representan el 95,93% de la oferta total.

Los barrios con mayor cantidad de unidades disponibles son Palermo, Belgrano, Recoleta, Barrio Norte, Caballito y Puerto Madero, los cuales concentran el 60,40% de la oferta, por ejemplo en el portal Cabaprop.

Palermo, aunque sigue siendo el barrio con mayor oferta, experimentó una caída del 2,51% en el último mes.

Precios y ajuste

Según Chej Muse, el análisis también revela una disminución del 40,4% en los precios de alquiler en términos reales desde enero hasta septiembre de 2024. “Este fenómeno se explica porque los ajustes de precios fueron inferiores al ritmo de la inflación, lo que llevó a una mayor aceptación de contraofertas por parte de los propietarios”, destacó.

En cuanto a los tipos de contratos, la mayoría son en pesos y tienen una duración de 24 meses, con ajustes cuatrimestrales que utilizan como referencia el IPC o el Índice para Contratos de Locación (ICL).

Chej Muse amplió: “El ICL, que es uno de los mecanismos más utilizados para ajustar los contratos, mostró un incremento del 237,9% en octubre, mientras que el acumulado del año es del 155,87%, superando el IPC, que fue del 101,60% entre enero y septiembre”.

Desde el sector argumentan que estos índices se están aplicando cada vez más en períodos cuatrimestrales, lo que da a los propietarios una herramienta para ajustar los valores acorde a la inflación sin generar conflictos con los inquilinos.

Aun así, los valores siguen siendo elevados para los inquilinos. Un dos ambientes en CABA varía entre $400.000 y $450.000, mientras que un tres ambientes oscila entre $550.000 y $600.000 en promedio.

Rentabilidad

El análisis también reflejó la rentabilidad promedio que otorgan los alquileres, que actualmente es del 5,43% en CABA. Esta cifra representa una mejora significativa en comparación con años anteriores, favoreciendo a los propietarios en un contexto de ajuste económico.

“La rentabilidad bruta evolucionó favorablemente en 2024. Esto se debe, en gran parte, a la baja del tipo de cambio, ya que aunque los alquileres se pactan en pesos, la inversión se mide en dólares, lo que ayudó a recuperar el atractivo de los alquileres como resguardo de valor”, comentó Chej Muse.

Fluctuaciones en compra venta

El mercado de compra venta de departamentos también mostró fluctuaciones. En los últimos 30 días se registraron 70.567 publicaciones de venta de propiedades, lo que representa un aumento del 5,87% intermensual.

En términos acumulados, la oferta de inmuebles disminuyó un 37,25% desde octubre de 2022, con una reducción de más de 41.000 unidades.

Chej Muse concluyó que “la oferta de departamentos sufrió una baja significativa hasta mitad de año, pero en los últimos dos meses hubo un repunte, impulsado en parte por el leve incremento de los precios y la estabilidad del tipo de cambio”.