Alquileres temporarios: qué rentabilidad recibe el propietario y por qué sigue creciendo la oferta

El número de propiedades destinadas al alquiler temporario en la ciudad de Buenos Aires continúa en aumento: a lo largo de 2023 experimentó un incremento del 43%, pasando de 14.889 a 21.367 unidades ofrecidas.

Varios propietarios, descontentos con la Ley de Alquileres que imponía acuerdos a largo plazo, equiparon sus inmuebles para ofrecerlos en alquiler temporario. Hasta octubre, estas unidades se publicaban en dólares, pero tras la reforma que prohibió la publicidad en moneda extranjera empezaron a ofrecerse en pesos o con la indicación de “consultar precio”.

“El crecimiento en la oferta de unidades en esta modalidad se atribuye a la flexibilidad que brinda este tipo de contrato, con períodos cortos, permitiendo al propietario disponer del inmueble para otros propósitos o venderlo si así lo decide. Además, esta opción proporciona mayores ingresos en comparación con el alquiler tradicional”, explicó Daniel Bryn, creador de Monitor Inmobiliario.

Los expertos concuerdan en que los principales demandantes son turistas internacionales, y también se observa un significativo movimiento en el turismo interno. Algunos buscan unidades con comodidades como piscina, espacios de coworking y gimnasio.

A pesar del aumento en la cantidad de propiedades disponibles, la demanda disminuyó en comparación con 2022. Federico Vinelli, de Vinelli Inmobiliaria, señaló que “los barrios más solicitados continúan siendo aquellos estratégicamente ubicados desde una perspectiva turística, como Palermo, Recoleta y San Telmo, entre otros”.

También Puerto Madero está entre las preferencias del público. Sobre todo es buscado por la seguridad y cercanía a espacios verdes y el agua. Adriana Villanueva, de Adriana Villanueva Properties, señaló que en el barrio más joven de CABA la demanda es motorizada por extranjeros, especialmente por rusos que prefieren vivir en la Argentina hasta que vuelva la paz en su país y altos ejecutivos de empresas que “priorizan residir en una vivienda que se parezca un hotel de 4 o 5 estrellas.”

En números y precios

Según Monitor Inmobiliario, un departamento de alquiler temporario promedio se ocupa el 60% del mes.

– La tarifa diaria promedio: es de USD 56 o $55.500 (cotización libre).

– La rentabilidad es del 7,93% promedio en dólares contra un 3,57% promedio que ofrecen los alquileres tradicionales.

– La composición del stock de unidades está diseminada de la siguiente manera:

– Dos ambientes: 75%.

– Tres ambientes: 19%.

– Cuatro ambientes o más: 6%.

Y los barrios que disponen de más unidades para alquiler temporarios son los siguientes:

1 - Palermo: 7.097.

2 - Recoleta: 3.018.

3 - San Nicolás: 1.344.

4 - Belgrano: 1.079.

5 - Retiro: 1.001.

Bryn señaló que la recaudación del alquiler temporario está vinculada a la forma de pago acordada entre el inquilino y la plataforma. Usualmente, se acredita en una cuenta en dólares del propietario, quien decide si recibe el pago en efectivo, lo transfiere o lo convierte a pesos. Los métodos de cobro incluyen transferencia, tarjetas de débito y diversas plataformas.

Por ejemplo, un departamento de 3 ambientes amoblado en Palermo, ubicado en Armenia al 2100 está disponible por $1.400.000 mensuales. En Avenida del Libertador al 6900, Núñez, un 4 ambientes se ofrece por $4.000.000 al mes. Los precios más bajos actualmente rondan los $500.000 (de dos ambientes) en Monserrat o San Telmo, o en el casco histórico de Buenos Aires, donde hay inmuebles bien conservados pero más antiguos.

Ventajas y desventajas

Se aconseja a los inquilinos gestionar sus alquileres a través de inmobiliarias matriculadas, dada la creciente oferta de unidades y la variabilidad en la gestión de estadías por parte de algunos oferentes, quienes pueden no ajustarse con las exigencias legales.

Lucas Sosa, productor de alquileres temporarios de at Buenos Aires, explicó que “los contratos trimestrales ofrecen a los inquilinos previsibilidad en términos de costo y duración, al tiempo que permiten a los propietarios asegurarse una ocupación constante de sus propiedades, adaptándose a la evolución de la oferta y demanda en el mercado”.

Actualmente, estudiantes universitarios extranjeros están impulsando acuerdos con vistas a febrero o marzo, coincidiendo con el inicio del ciclo lectivo.

“Conscientes de la alta demanda en ese período, buscan asegurar condiciones previsibles al regresar al país. Sin embargo, debido a la incertidumbre económica en Argentina, muchos acuerdos que se concretan con anticipación se establecen en dólares”, aclaró Sosa.

La desventaja es que el propietario debe asegurarse que el departamento esté completamente equipado y amueblado, lo que puede resultar costoso.

Vinelli aconsejó: “En cuanto a los contratos, destaco la importancia de considerar las garantías relacionadas con los daños a la propiedad por parte del inquilino/usuario y el incumplimiento por parte del propietario en cuanto al estado, características, funcionamiento del equipamiento, calidad de los muebles y limpieza”.

El alquiler temporario también puede requerir una mayor atención al detalle y una mayor dedicación para garantizar que los turistas que lo habiten estén satisfechos. Que las viviendas dispongan de TV, Internet y hasta ropa blanca, entre otros requerimientos.

“Lo óptimo tanto para propietarios como inquilinos es documentar detalladamente todos los aspectos en el contrato. Deben quedar registrados los gastos, servicios y la responsabilidad sobre la limpieza. Para ingresar, se requiere al menos un mes de depósito como garantía, y si el inquilino puede abonar dos meses, el propietario garantiza un cumplimiento puntual del acuerdo, especialmente en contratos de tres meses”, concluyó Villanueva.