A dos días que se cumplan los 3 años desde que entró en vigencia la Ley de Alquileres que generó polémicas y trajo más incertidumbre que beneficios, un análisis privado detectó que el método de ajuste que se hace una vez al año a través del Índice de Contratos de Locación (ICL), que regula el Banco Central, hace estragos en el precio y perjudica tanto a propietarios como inquilinos.
Los primeros, por la inflación, ven erosionado el monto durante doce meses sin poder hacer una actualización y para el inquilino al inicio del ajuste el golpe para el bolsillo es duro: quién pagaba 75.000 por un tres ambientes hasta junio actual ahora deberá abonar $153.300 porque los valores el próximo mes se ajustarán en 104,04% de acuerdo con lo que informó Infobae.
Federico González Rouco, economista y autor del libro Dueños o Inquilinos, explicó que el método de actualización de la normativa genera fuertes desacoples y es una de las razones por las cuales los dueños no quieren alquilar sus inmuebles de manera convencional y por eso muchos migraron sus propiedades en venta o las equiparon para el alquiler temporario en todo el país.
El análisis de González Rouco detectó que el primer mes de alquiler vale $23.500 (según el valor promedio de Argenprop cuando se firmó el contrato en junio de 2020). “Ese monto se mantiene fijo por 12 meses pero, como hay inflación alta, su valor de locación cae mes a mes. Entonces, cuando se calcula el valor real de lo que cobra el propietario, se llega a la conclusión de que cobra mucho menos que 36 meses del valor de locación inicial”, dijo en diálogo con Infobae.
En concreto, a lo largo de 36 meses de duración del contrato bajo la polémica ley, el total cobrado representa el 76% de lo que hubiera recibido si no hubiera inflación.
González Rouco amplió: “Por eso se confirma una caída de 24% que, en 36 meses, equivale a 9 meses, por esta situación sabemos ahora que el propietario cobró el equivalente a solo 27 meses. El ajuste anual por ICL le comió 9 meses”.
El relevamiento demostró también que el pago del alquiler vale siempre menos que el mes anterior, salvo cuando se dan las actualizaciones anuales. En esos meses, el ajuste por ICL intenta recomponer la pérdida y volver a que el pago de alquiler equivalga el poder de compra del mes inicial.
González Rouco, agregó: “Por cómo está diseñado el ICL (con rezagos) y porque la nominalidad está en ascenso (variación de precios y salarios siempre suben), al año no se llega a compensar”.
En otro detalle se confirma cómo impactó negativamente la ley: “El ajuste anual por ICL hizo que el propietario recibiera mucho menos que lo que valdrían hoy esos $23.500 por mes. En concreto, sobre 36 meses de $23.500 serían, en total, $846.000. Sin embargo, el inquilino pagó, en total, $643.171, porque 9 meses se los llevó el ajuste ”, dijo González Rouco.
Igual los números tampoco favorecen a los inquilinos, porque quienes deben buscar una vivienda para alquilar y cuando la encuentran por estos días pagan más que el 104,4% del ICL, y en CABA ya no se consiguen dos ambientes por menos de $115.000 mensuales. Por lo cual, para un asalariado no es fácil afrontar el pago y además hacer un contrato de entrada al inmueble en donde debe destinar más de $350.000 para firmar el acuerdo más los gastos de mudanza que acarrea ingresar en una vivienda.
En caída pronunciada
Actualmente cientos de inquilinos en todo el país deben apelar a una extensión del contrato porque encontrar una vivienda en alquiler tradicional no es fácil. La oferta cayó por varios motivos, entre ellos por lo detectado en el análisis.
“Aunque también por la inseguridad jurídica ante tanta discusión sobre qué pasaría con la ley, el ruido mediático no ayuda, los mitos sobre el funcionamiento del mercado, entre otros. Tampoco ayuda la baja rentabilidad”, añadió el economista.
Desde el sector sostienen que es clave corregir los desequilibrios macroeconómicos y políticos para que mejore la situación de los alquileres.
Expertos coinciden que hay que modificar la normativa, sobre todo retornar a acuerdos a dos años de duración y ajustes semestrales para tentar a los propietarios.
“Costarán hacer las correcciones pero son posibles. Los salarios están muy bajos y eso también le pone un tope a los alquileres”, concluyó González Rouco.
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