Dólar en mano: en qué barrios porteños están las mejores oportunidades para la compra de departamentos, por sobreoferta y baja de precios

El golpeado mercado inmobiliario ofrece oportunidades para quienes tienen dólares a mano. Pueden acceder a una vasta lista de inmuebles en oferta en distintos barrios porteños. Hay cientos de opciones por menos de USD 100.000 y aunque la baja continúa, se desaceleró.

Lejos de ser un panorama desalentador, el mercado de viviendas usadas puede ser atractivo para quien busca su primera vivienda o también como inversión en un sector con la expectativa de una valorización del inmueble.

Desde 2018 los precios bajaron casi un 40% del valor de publicación, reducción que llega al 42% en los de cierre, según algunas mediciones, como el Registro de Operaciones Inmobiliarias (ROI) que miden varias agencias de la Ciudad de Buenos Aires. Se calcula que en este año bajaron un 2% aproximadamente.

Brian Levy, de Century 21 Levy, dijo a Infobae la oferta comenzó a reducirse. “Se está vendiendo parte del stock acumulado desde la pandemia; se pueden encontrar oportunidades de negocios en departamentos usados, incluso por debajo del valor de reposición de un metro a construir. En CABA, en general nos encontramos en mínimos históricos. Otras oportunidades se posicionan sobre departamentos en pozo, ideales para quienes quieren resguardar el valor de su dinero y quieren hacer un negocio financiero, ya sea que cuentan o no con el total del dinero”.

También ocurre que algunos desarrolladores aceptan un porcentaje del 10% para el ingreso del comprador, que debe pagar el resto en cuotas. Estas pueden ser en dólares o en pesos con cláusulas de ajuste. Aquí el usuario paga por una vivienda en obra y puede hacerlo en cuotas en pesos que se terminan dolarizando cuando le entregan la propiedad ya concluida.

“Por buenas oportunidades de compra entendemos aquellas unidades en las que su precio de venta es inferior al costo de reposición. Vemos al centro porteño como La Meca para todos aquellos que ven una recuperación argentina a mediano o largo plazo, la crisis empuja a propietarios a la baja por no poder (o no querer) hacer frente a los gastos de mantenimiento (expensas, tasas, servicios, entre otros) y/o necesitar liquidez para afrontar otras necesidades”, dijo a Infobae Hernán Pisarenko, de Bridge Argentina.

Consejos y precios

Otros especialistas aconsejan al potencial comprador no sobre-analizar os precios y pensar más en el día a día de vivir en una cierta propiedad. Quién puede comprar, deslizan, hace un buen negocio en este momento. Pisarenko aconseja a los vendedores que -si pueden- buscan neutralizar el efecto de vender por debajo de lo esperado, compensar comprando otra propiedad también a precios relativamente devaluados. “Hay gran variedad”, señaló.

Otra recomendación es que el vendedor se pregunte para qué está vendiendo. “Si la respuesta es para agrandarse, es el momento ideal. “El descuento deberá otorgar en la venta lo podrá reponer en la compra. Si uno vende para quedarse con los dólares debajo del colchón, mi recomendación es que espere, porque se viene un mercado en alza”, dijo Levy.

En 2022, un año de profunda crisis, los que más se vendían eran departamentos por debajo de USD 100.000, este año se empezaron a mover operaciones por unidades que oscilan entre USD 300.000 y 400.000 dólares.

Levy apuntó que el mercado está en sus precios mínimos en zonas como Palermo, Belgrano, Villa Crespo, convirtiéndolos en barrios ideales para lograr rentabilidad en el mercado alquiler temporal y viviendas pensadas para jóvenes, por seguridad, movilidad y vida nocturna. “Barrios como Villa del Parque, Villa Devoto y Villa Urquiza, también tienen gran potencial de crecimiento”, agregó.

Por los barrios

Hoy es posible encontrar cientos de departamentos por menos de USD 100.000 en buenas condiciones que necesitarían alguna refacción, pero no estructural donde el gasto sería mayor. En Chile al 600, San Telmo, por ejemplo, se vende un 2 ambientes con terraza propia y 36 m2 cubiertos por USD 80.000 y $3.000 de expensas mensuales.

En Villa del Parque sobre la Avenida San Martín al 5600 un 2 ambientes de 50 m2 con patio incluido se consigue en USD 89.000 y expensas por 16.000 pesos.

Guillermo Lo Valvo, de la inmobiliaria homónima, dijo a Infobae que en todos los barrios hay buenas posibilidades. “Las viviendas cuyos dueños sinceraron precios reciben consultas y se terminan vendiendo dentro de un plazo razonable. Quienes no aceptan que el mercado cambió tienen publicados sus inmuebles por más de un año; y dos años también”, señaló.

Dentro de las opciones hay departamentos de 2 ambientes a estrenar sobre Bauness al 1100, en Parque Chas, por USD 76.600 y expensas de $4.000 al mes. “El abanico no se cierra solo en el usado, por menos de USD 100.000 aparecen muchas propuestas que pueden ser aprovechadas por usuarios finales”, amplió Lo Valvo..

En Paternal, sobre Manuel Ricardo Trelles 2300, en uno de los barrios que más ajustaron sus valores desde 2018 se vende un 4 ambientes en USD 99.000 con 65 m2 y balcón. Allí se abonan $25.000 de expensas mensuales.

Son solo ejemplos de un mercado apto para compradores en busca de oportunidades.

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