Alquileres, cada vez menos y más caros: cayó 30% la oferta y hubo precios que se duplicaron en un año

La oferta de departamentos en alquiler en Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) se desplomó en el cuarto trimestre del 2022. Según un informe de la Dirección General de Estadísticas y Censos de esa jurisdicción, realizada en base a datos del portal inmobiliario Argenprop, la cantidad de propiedades ofrecidas entre octubre y diciembre del año pasado representó apenas dos tercios del total de inmuebles que se ofrecían en el mismo período del 2021.

En este contexto, es importante recordar que el 30 de junio de 2020 entró en vigencia la Ley 27.551, también conocida como la “Ley de Alquileres”. La normativa estableció una serie de regulaciones que, a los ojos de los expertos en el mercado, terminó impactando negativamente en el sector, principalmente con la disminución de la cantidad de propiedades ofrecidas. Entre los cambios más cuestionados, aparece la introducción de una fórmula de aumento, que establece cuánto debe subir la renta respecto al canon inicial.

“En 2022 los departamentos ofrecidos para alquiler promediaron 3.000 unidades por trimestre, menor incluso al conjunto disponible con la irrupción de la pandemia por Covid-19 y el inicio del Aislamiento Social, Preventivo y Obligatorio. Sobresale que las publicaciones a estrenar incrementaron su participación hasta un valor superior al 10%, el mayor computado desde 2018″, indicaron desde el Ministerio de Hacienda y Finanzas de CABA.

Aumentos dispares

De acuerdo a lo informado por el organismo, en el cuarto trimestre del año pasado se observó un incremento en el precio publicado del metro cuadrado en alquiler de departamentos usados, que promedió un 103,9% para los monoambientes, 95,2% para los departamentos de 2 ambientes y 85,9% para las unidades de 3 ambientes.

Las valuaciones promedio para las unidades base alcanzaron $60.222 (1 ambiente), $77.829 (2 ambientes) y $116.074 (3 ambientes).

En términos interanuales, el aumento en el valor de los alquileres verificó una significativa aceleración respecto del trimestre previo para todos los segmentos aunque más acentuada en el caso de los monoambientes. “Si se considera el trienio 2020/2022, los alquileres acumularon un alza promedio del 370%, muy parejo en los tres casos. Los departamentos de 3 ambientes lideraron las subas en el primer año; en los siguientes, las unidades más pequeñas recuperaron el ritmo de crecimiento”, aclararon.

Asimismo, el aumento del precio de alquiler para las unidades más pequeñas (hasta un dormitorio) fue superior a la variación estimada por el Índice de Precios al Consumidor de la Ciudad de Buenos Aires (IPCBA) que en promedio para octubre/diciembre alcanzó un 89,2% en términos interanuales. La excepción la tuvieron los departamentos de 3 ambientes.

Dónde fueron más fuertes las subas

Los precios de los alquileres varían mucho de acuerdo a la zona, la oferta y la demanda de mercado. En el último año se pudieron observar algunas diferencias significativas, tanto en los valores de renta como en los aumentos interanuales.

Para tener un acercamiento al comportamiento del mercado, se pueden analizar los valores promedio de los alquileres en diferentes barrios para departamentos de dos ambientes.

De acuerdo a las estadísticas publicadas por el Gobierno de CABA, en el cuarto trimestre de 2021 el barrio más caro era Villa Urquiza, con una renta media de $45.338. Sin embargo, los alquileres de esa zona subieron solo 86,7% (el menor porcentaje de incremento), lo que llevó a que otros barrios lo superaran en valor.

Así, en el cuarto trimestre de 2022, el barrio más caro pasó a ser Palermo, con un precio promedio de alquiler de $91.677 y una variación interanual del 106,6%.

En términos porcentuales, el aumento más grande durante el último año se registró en Villa Crespo. El precio promedio de los alquileres de departamentos de dos ambientes saltó de $38.346 a $85.927 (124,1%).

También fue significativa la suba registrada en Recoleta (116,6%), cuyo valor de renta media era de $40.479 y avanzó hasta los $87.682 en el período analizado.

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