Drama sin precedentes: desde que rige la nueva ley los alquileres en CABA aumentaron más de 300%

Un informe privado reveló que por tercer año consecutivo los alquileres aumentaron más que la inflación. La polémica Ley de Alquileres sancionada a mediados de 2020, y cuya modificación no avanzó en el Congreso nacional, sigue impactando de manera negativa en los precios.

En Buenos Aires se confirmó que el ascenso de los valores trepó al 308%, todo un récord, y que Rosario, con subas de hasta 319%, es el distrito que más se encareció en nuestro país.

En los 30 meses transcurridos desde la entrada en vigencia de la ley, la inflación acumulada fue de 253%; en ese periodo el aumento de los alquileres en los principales centros urbanos osciló entre 40 y 70 puntos porcentuales por encima de ese nivel.

El trabajo lo realizó el Instituto de Investigaciones Económicas (IIE) de la Bolsa de Comercio de Córdoba que analiza la evolución de los alquileres en las principales ciudades del país.

También detectó que en Córdoba subieron 296%, otra suba sin precedentes (ver gráfico siguiente).

Fabio Ezequiel Ventre, subdirector del IIE de la Bolsa de Comercio de Córdoba que hizo el informe junto con Martina González, investigadora del IIE, dijo a Infobae que una de las razones que explican los fuertes aumentos es la disminución en la oferta para alquilar. “La norma reguló excesivamente el mercado y llevó a que los propietarios prefieran no poner en locación la vivienda”, explicó Ventre.

En la Argentina se estima que hay más de 150.000 inmuebles que antes los propietarios destinaban al alquiler y hoy no los quieren publicar en locación. Muchos decidieron ponerlos en venta o los prestan a un amigo o familiar para que mantenga los costos fijos de la propiedad hasta que se aclare la incertidumbre o se modifique la normativa, algo que no se sabe si sucederá este año.

“Por más que se hagan ajustes que siguen de cerca a la inflación, es algo que en definitiva termina perjudicando al inquilino. La actualización es anual y se reclama que vuelva a ser semestral. En un contexto de inflación de 3 dígitos o más, tener fijo el precio del alquiler por más que luego se actualice es contraproducente para el propietario, porque se licuan los ingresos. Eso lleva no solo a que se comprima la oferta, sino también que, para cubrirse frente a la incertidumbre y el alza inflacionaria, los precios iniciales de los alquileres sean elevados”, añadió Ventre.

Para la elaboración del informe la bolsa cordobesa tomó como referencia al Índice de Precios al Consumidor (IPC) del INDEC, actualizado al cierre de 2022 y el precio promedio del alquiler de un departamento de 2 ambientes publicado por Zonaprop. Para Rosario y Córdoba se proyectó diciembre de 2022 de acuerdo al Índice para Contratos de Locación (ICL) promedio del mes.

Subas anuales por las nubes

En Buenos Aires (CABA) se incrementaron 98% en 2022, cuando las proyecciones moderadas marcaban que la inflación terminaría el año en alrededor de 95%; los alquileres estuvieron por encima del registro inflacionario más elevado de los últimos 30 años.

La realidad no cambia en el interior del país. En Córdoba se observan aumentos del 115% en la comparación entre 2022 y 2021 y los datos preliminares de Rosario la ubican al mismo nivel. Además, el informe del IIE confirmó que tanto en 2019 como en 2018 los alquileres se movieron “significativamente” por debajo de la inflación (ver gráfico siguiente). La ley de 2020 cambió las cosas, para peor.

Expertos sostienen que los valores subieron más que la inflación porque mucha gente subió los precios desde julio de 2020 por encima de lo que hubiera correspondido. “Muchos lo hicieron por las dudas, para cubrirse”, argumentaron. Y los inquilinos que tenían que renovar o buscar una vivienda por necesidad tuvieron que aceptar pagar esas cotizaciones y desde entonces al igual que la inflación (que sigue siendo un flagelo para los bolsillos de los argentinos) se mantuvieron en alza.

Qué tiene que pasar para cambiar la situación

Desde el segmento sostienen que para que crezca la oferta de unidades la primera medida por tomar es la modificar la Ley de Alquileres.

“Creo que se debe volver al ajuste semestral y suprimir obligaciones tributarias y declaraciones exigidas ante la AFIP hacia los propietarios que en muchos casos son gente mayor que cobran una jubilación y tienen un departamento para alquilar, cuya renta los ayuda a solventar los gastos que tienen”, comentó a Infobae Tomás Vivot, especialista del mercado inmobiliario.

En Buenos Aires, todo departamento de 1 a 3 ambientes (los más solicitados por la gente) si está en un precio razonable se alquila inmediatamente.

“Debemos agregar que la solución definitiva al problema de los alquileres en CABA no pasa por una ley adecuada, sino por una política que debería fomentar a los emprendedores a construir unidades para renta, otorgando créditos blandos con ciertas ventajas impositivas reales, obligándolos a mantener las unidades en alquiler durante 10 años, por ejemplo”, amplió Vivot.

Desde el mercado inmobiliario afirman que hay que dejar de aplicar regulaciones innecesarias. “¿Por qué la Ley tiene que fijar la duración de los contratos?”, se preguntó Ventre. “Tres años en un contexto económico como el actual es contraproducente para propietarios e inquilinos. Deberían poder fijar esa condición entre ambas partes y limitar el alcance de la Ley a una mera guía o un periodo más corto”. Otras cuestiones, como las garantías y comisiones, generan barreras de entrada que perjudican a los más vulnerables “que no pueden acceder a una vivienda propia y, con esto, tampoco al alquiler”, agregó.

En Buenos Aires los valores de los alquileres aumentaron en la misma proporción en distintos barrios debido a la escasez de la oferta. Entre los más requeridos se encuentran Recoleta, Belgrano y Palermo. Aunque también Villa Crespo, Villa del Parque, San Telmo, Barracas y Villa Devoto.

“En este momento la oferta es muy baja y vemos que se están pactando condiciones entre inquilinos y propietarios con adecuación de precios por cuatrimestres y semestres. Esto podría resultar que en poco tiempo y por conflictos que puedan presentarse, los propietarios queden expuestos ante la Ley”, detalló Vivot.

Cualquier departamento de 2 ambientes en Recoleta, Belgrano o Palermo se alquila entre los $95.000 y $130.000, dependiendo de sus características y el monto de las expensas, que hoy resultan cruciales para cerrar operaciones.

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