Alquilar sigue siendo una acción complicada desde que entró en vigencia la normativa que los reglamenta (N° 27.551) desde julio de 2021 porque la oferta se redujo drásticamente y faltan inmuebles en todo el país. Pero un dato sorprende en el Gran Buenos Aires (GBA): los alquileres subieron menos que la inflación en 2022.
Un informe privado reveló que en GBA Norte aumentaron un 4,7% en el mes de junio y acumulan 30% de aumento en el año. En GBA Oeste y Sur el aumento es del 5,5% y la acumulación en 2022 es de 29,9%, cuando la inflación anual supera el 36% en los primeros 6 meses del año.
Lograr una locación de un departamento en zona norte de dos ambientes y 50 metros cuadrados se ubica en $66.232 por mes, mientras que uno de tres ambientes y 70 m2 se alquila por $92.823 por mes. Por otro lado, en la zona oeste y sur el costo de un departamento de dos ambientes y 50 m2 tiene un valor de $44.681 por mes, mientras que uno de tres ambientes y 70 m2 se alquila por $59.287 por mes.
Expertos del mercado inmobiliario que se desenvuelven en el conurbano argumentan que los precios ascendieron menos que la inflación en 2022 porque sufrieron un aumento mayor si se lo toma interanual donde se elevaron más de un 61% en los distintos corredores y ese valor está casi empatado con la medición inflacionaria que oscila en el 64% de los últimos 12 meses.
“Ya habían subido demasiado, ni bien se empezó a observar que con la Ley de Alquileres no se podrían aumentar los precios cada 6 meses como era antes, muchos propietarios empezaron a elevar las cotizaciones por si las dudas y eso empujó los valores hacia el alza. Hoy se podría decir que el aumento no es tan desmedido y en los últimos meses las locaciones corren detrás de la inflación”, justificó un especialista.
Cuáles son los más caros y los más baratos
Los barrios de Victoria y Nordelta, también informó Zonaprop, son aquellos que disponen de la oferta más cara en el norte con un valor de $87.278 y $84.451 mensuales, respectivamente. En zona oeste-sur el barrio más caro es Canning ($78.213 por mes), un 10,4% menor que el promedio en Victoria.
Tanto los lugares más cotizados del norte como los del oeste-sur son más valorizados porque son zonas que crecieron por la demanda desde que llegó la pandemia y se consolidaron como puntos de avance importante por la cercanía de barrios privados y countries. A la vez de la expansión de áreas de servicios, centros comerciales, oficinas y lugares para ir de compra en avenidas principales de cada localidad.
En zona norte, los precios más bajos se encuentran en José León Suárez ($41.719 por mes), José C. Paz Oeste ($43.211) y Villa Ballester ($49.156 por mes)
En el ranking de barrios de zona oeste-sur, le sigue Ezeiza con un valor mensual de alquiler de $62.175 y Castelar por 54.330 pesos. Por el contrario, los departamentos más económicos están en La Tablada ($35.717 mensuales), Merlo ($37.928) y Burzaco con un valor de $38.822 por mes.
Rentabilidad inmobiliaria en ascenso en el GBA
La rentabilidad sigue en crecimiento a causa de la suba de precios de alquiler y las caídas en los valores de venta informaron desde Zonaprop. En GBA Norte la relación alquiler/precio se ubica en 3,73% anual. Es decir, que se necesitan 26,8 años de alquiler para recuperar la inversión de compra, un 20% menos que un año atrás. Los barrios de Fátima y Pilar demuestran un retorno bruto de 6,2% y 6%, respectivamente. Son los mejores barrios para inversores que buscan renta.
“Al bajar tanto las valuaciones de las propiedades en los últimos 3 años (estimado entre 28% y 36% según las zonas del GBA) hoy mucha gente con ahorros empieza a ver que comprar un inmueble para alquilar otorga un margen de rentabilidad superior con la de hace un tiempo. Eso hace que haya consultas aún en un contexto donde el dólar blue subió mucho en las últimas semanas”, explicó un inmobiliario.
En GBA Oeste y Sur la rentabilidad también sube y se encuentra en 3,67% anual, informaron desde el portal. En este caso, se necesitan 27,3 años de alquiler para recuperar la inversión, un 28% menos que un año atrás. Canning se posiciona como el mejor barrio de la zona para invertir con un 5,6% de retorno bruto seguido por Ezeiza con un 5,5 por ciento.
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