Alquileres, sin freno: en lo que va del año ya subieron casi 40% y firmar un contrato es cada vez más complejo

Alquilar en la Argentina y sobre todo en Buenos Aires es una pesadilla para decenas de familias, parejas y solas y solos. Antes de que funcione el sistema de subas por la nueva Ley de Alquileres (N° 27.551), iniciado en julio último, muchos propietarios elevaron los precios -entre fin de 2020 y junio último-, algo que derivó en incrementos de más de 75% hasta la fecha.

Debido al aumento de las unidades en renta, el costo promedio de alquiler de un departamento de dos ambientes de 50 m2 en la Ciudad de Buenos Aires asciende a $42.628 por mes, según el portal Zonaprop. Y el relevamiento confirmó que en 2021, acumulan una suba del 38,9% que supera levemente las cifras de inflación. A nivel mensual, el alza es de un 3,2 por ciento. Y si se toma que el sueldo promedio, según el Indec, es de $42.294 y en otras consultoras privadas oscila entre los $66.000 en mano, se desprende que miles de argentinos hacen malabarismos para poder afrontar los pagos locativos.

En los últimos doce meses, los avisos de alquiler acumulan un incremento del 53,5%, por encima de la inflación (51,4%) y del Índice para Contratos de Locación (ICL) que publica el Banco Central (49%). Por otro lado, la oferta de inmuebles en alquiler continúa en descenso, situación que también impactó en la demanda: cuesta mucho conseguir unidades de 2 y 3 dormitorios, sobre todo.

Hay preocupación en el sector, y las quejas que alcanzan también a los propietarios que tienen inmuebles en locación (que tiene una rentabilidad que no llega al 3% anual, y por la nueva ley, muchos retiraron carteles de alquiler y los reemplazaron en venta), llegaron a oídos de legisladores.

El diputado nacional Álvaro González, de Juntos por el Cambio, presentó hace unos meses en el Senado y la Cámara de Diputados de la Nación un proyecto para modificar dos aspectos fundamentales de la nueva normativa de alquileres. Pero el oficialismo no dio lugar a su tratamiento y además antes de las PASO se clausuró por varias semanas la actividad legislativa.

En su proyecto, González, propone volver a los contratos de 2 años de duración, en vez de 3, y la otra corrección es la forma de ajuste, para el cual argumenta modificar el artículo 14 de la Ley N° 27.551: “Los contratos de locación, cualquiera sea su destino, están exceptuados de lo dispuesto en los artículos 7° y 10 de la ley 23.928 y sus modificatorias. En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre los cuales pueden realizarse ajustes pactados de común acuerdo entre las partes. En ningún caso se pueden establecer bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a error al locatario”.

Esperan que este proyecto pueda tratarse luego de las elecciones de noviembre, y de no ser así, estiman hacerlo en diciembre cuando asuman los nuevos ediles, sobre todo si la oposición pasa a tener mayoría en ambas cámaras legislativas (que dependerá de los guarismos del 14 de noviembre próximo).

“Presenté el proyecto porque cuando se trató la nueva Ley, en 2020, no la voté. Y las circunstancias, demostraron la razón, esta normativa solo trajo perjuicios. Hablé con muchos actores del sector inmobiliario para poder llegar a que se trate y hasta ahora hemos tenido el bloqueo por el oficialismo. Básicamente, las modificaciones atacan los dos puntos conflictivos entre propietarios e inquilinos, el tiempo del contrato y la forma de ajuste”, dijo González a Infobae.

Otras voces y un sistema de puntuación como planteo

En el sector del Real Estate ven con gusto una idea de que se cree un sistema de scoring (puntuación) de inquilinos, algo similar a un mecanismo de identificación de locatarios, que opere como un sello ante agentes del sistema financiero o público por el cual se valida el buen comportamiento de una persona. Posibilitaría que los que cumplen con sus pagos puedan reducir el costo de las garantías o bajar su precio cuando son extendidas por bancos.

Igual todas las intenciones deben tratarse en el Congreso, como las reducciones fiscales que puedan promoverse.

Iván Kerr, ex secretario de Vivienda de la Nación, destacó a Infobae, que, “un formato de scoring sería una especie de veraz pero de inquilinos. De esta forma, se adjudicarían puntos y podrían acceder a un alquiler de acuerdo a su comportamiento, y demostrar así que son buenos pagadores. El propietario podría ver los puntos y decidir a posterior de manera fácil si alquilarle a esa persona o si prefiere hacerlo a otra con mejor puntaje”.

También se baraja promover la construcción de viviendas y quitar gravámenes para que se destinen a alquilar a precios más bajos, pero esto demoraría un poco más, porque una obra demanda entre 18 y 24 meses de ejecución.

Alejandro Ginevra, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI), dijo a Infobae que “el mercado está estallado, tanto propietarios e inquilinos están descontentos. Y debería haber un incentivo de parte de los gobiernos para la construcción de edificios de renta. Esto en el mundo es común, y en la Argentina, habría que convencer a inversores y el Estado ayudar a que los desarrolladores puedan construirlos, solo para este destino”.

Especialistas sostienen que faltan leyes claras, donde el propietario pueda alquilarle al inquilino con un contrato sin problemas y si este no cumple, pueda desalojarlo sin mayores inconvenientes.

“Tanto la Nación como la Ciudad, pueden generar beneficios fiscales, promover créditos, y también sentarse juntos para hacer un plan de trabajo al que sumen constructores, desarrolladores e inmobiliarios para hacer algo colectivo. El problema habitacional se está agravando y hay que buscar soluciones, y cada uno opina desde su lado y no se termina de resolver esta situación”, añadió Ginevra.

Más números

Según Zonaprop, un departamento de tres ambientes y 70 m2 se alquila por $ 59.689 mensuales.

Los que se ofrecen a estrenar son aquellos que más aumentan en comparación con el resto. En este sentido, una unidad a estrenar en CABA tiene un costo promedio de $48.497 por mes y un departamento usado de 41.944 pesos.

“Lo cierto es que los aumentos de los alquileres siempre van de la mano con la inflación, que actualmente es del 51,4%. Lo que vemos es que hubo una suba extraordinaria a partir de la sanción de la Ley de Alquileres, el congelamiento de precios del año pasado y la coyuntura de pandemia, los valores escalaron por encima de la inflación y en los últimos 12 meses demuestran un incremento de un 53,5 por ciento. A su vez, esta cifra es superior al Índice de Contrato de Locación que regula los contratos firmados y que hoy es de un 49%. También, es importante tener en cuenta que la oferta de alquileres cayó un 28,7% en la Argentina desde 2019 hasta junio de 2021 y la escasez de oferta frente a una demanda que sigue pujante también genera un incremento de los precios”, concluyó Molina.

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