Descongelamiento de alquileres: cómo se debe pagar la deuda de la cuarentena y cuál será el impacto en los precios

Esta semana, y luego de casi un año, el Gobierno confirmó el descongelamiento de los precios de los contratos de alquiler y del decreto que suspendió los desalojos por falta de pago. De esta forma, el congelamiento dejará de estar vigente a partir del 1º de abril. Con el fin de la medida, a partir del mes próximo, los inquilinos tendrán que abonar la diferencia entre el ajuste que estaba previsto (según cada contrato) y lo que no se aplicó durante los últimos 12 meses.

Según dispuso el decreto que congeló los precios, esa diferencia podrá ser abonada en cuotas mensuales, iguales y consecutivas: tres como mínimo o 12 como máximo. La primera de esas cuotas deberá pagarse en abril de 2021. En el caso de que haya habido falta de pago, los plazos y cuotas para regularizar los pagos son los mismos: de 3 a 12 cuotas mensuales.

El decreto prevé que podrán aplicarse intereses compensatorios, pero no podrán aplicarse intereses punitorios ni moratorios, ni ninguna otra penalidad. Por otro lado, las obligaciones de los garantes de los alquileres también permanecen vigentes hasta la total cancelación de las obligaciones del contrato.

¿A cuántas personas afectará esta medida? Solo a aquellos que optaron por pagar el precio congelado a marzo de 2020. Según datos del mercado inmobiliario, es una minoría, porque en general se continuaron pagando los valores con el ajuste que estaba estipulado en los contratos. Desde el Colegio Profesional de los Corredores Inmobiliarios porteño (Cucicba) estiman que solo el 4% de los inquilinos en la ciudad optó por el congelamiento.

De acuerdo a la encuesta de condiciones de vida, que relevó el Indec en 31 aglomerados urbanos, en el primer semestre de 2020, el 18,8% de los hogares son inquilinos. Del resto, el 62,2% son propietarios de la vivienda y del terreno, mientras que el 6,3% son propietarios de la vivienda solamente. Y otro porcentaje (10,7%) corresponde a quienes acceden a la vivienda sin alquiler (o a cambio del pago de impuestos o expensas) y a los ocupantes de hecho.

En cantidad de personas, dentro de los 31 conglomerados urbanos relevados por el Indec, los inquilinos suman 1,7 millones de hogares y alrededor de 4,5 millones de personas. En tanto, hay unos 5,8 millones de hogares propietarios de la vivienda y el terreno (lo que incluyen 18 millones de personas); otros 593.000 hogares que son solo propietarios de la vivienda (cerca de 2 millones de personas).

Efecto sobre los precios

En el sector inmobiliario estiman que puede haber un nuevo salto en los valores de las locaciones, como sucedió a mediados del año pasado, luego de la sanción de la nueva Ley de Alquileres. “Habrá mayor movilidad de golpe, provocada justamente por haber contenido la que se hubiera dado durante el transcurso de un año que estuvo relegada por el congelamiento. Los porcentajes de aumento podrán resultar llamativos compararlos con los de marzo de 2020 cuando se produjo el congelamiento”, dijo a Infobae José Rozados, de la consultora Reporte Inmobiliario.

“Deberían darse señales e incentivos concretos, prácticos y transparentes para fomentar más oferta de alquileres, no desalentarla con medidas como la última Ley de Alquileres o cargando todo el peso del problema en el locador, como lo hizo el congelamiento, sin ninguna medida que alivianara alquileres o aumentos no percibidos o bien incluso la posibilidad de recuperar la disponibilidad del bien”, agregó el experto.

Fue el ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat, Jorge Ferraresi, quien confirmó que no habrá una nueva extensión del decreto de congelamiento de alquileres y suspensión de desalojos. Y como alternativa se utilizarán las herramientas que generó la nueva Ley de Alquileres. “La Ley de Alquileres se reglamentó y los desalojos tienen que pasar por el Ministerio de Justicia para mediación, ya no va a haber extensión del DNU”, dijo el ministro.

La Ley de Alquileres establece que el Ministerio de Justicia debe facilitar ámbitos de mediación y arbitraje gratuitos o de bajo costo para la resolución de conflictos derivados de los alquileres. Consultado sobre si se analizan mecanismos de ayuda para los inquilinos, Ferraresi destacó que cuando venza el congelamiento se analizará el universo de familias vulnerables.

“El descongelamiento descomprime la situación entre propietarios e inquilinos. En la Ciudad de Buenos Aires, estamos en un 4% de inquilinos que adhirieron a esta medida de no pagar o pagar después en cuotas. También ayuda a que haya potenciales propietarios que pongan inmuebles y que antes no lo querían hacer porque consideraban que esta medida los podía complicar. Libera un poco más la cantidad de gente que decida nuevamente ingresar sus inmuebles en el mercado locativo, en ese sentido beneficia la oferta”, estimó Marta Liotto, vicepresidente del Colegio Profesional de Corredores Inmobiliarios (Cucicba)

Según la última encuesta de Cucicba, en diciembre del año pasado, el 90% de los inquilinos de la ciudad abonó su alquiler en tiempo y forma. Se trata del mejor valor desde que el colegio comenzó a realizar este estudio -a fines de marzo, cuando comenzó el aislamiento social; y, por primera vez, el nivel de pago de las locaciones comerciales se ubicó al mismo nivel que el de los alquileres de vivienda: nueve de cada diez comerciantes pudieron pagar en los tiempos correspondientes.

Por el contrario, según un relevamiento online hecho durante enero por la Federación de Inquilinos entre más de 2.800 locatarios, el 80% de los encuestados tuvo que recurrir a alguna forma de endeudamiento; y 40,4% respondió que no tiene certezas de dónde va a vivir en los próximos meses.

En tanto, el 35,7% de los inquilinos no pudo pagar enero o pagó parcialmente. De acuerdo a las estimaciones de la federación, unos 300.000 hogares inquilinos acumulan deuda de 5 meses o más. Y el 53,5% de los ingresos totales del hogar se destinan al pago del alquiler.

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