La cuarentena y el trabajo remoto debilitaron el mercado de alquiler de oficinas de alta gama y potenciaron el segmento más bajo

Por primera vez en 18 años, desde la post crisis de 2001, el mercado de alquiler de oficinas Clase B volvió a ganar protagonismo y desplazar en interés a los de alta gama. Los efectos de la pandemia y la coyuntura económica impactaron en el sector corporativo, al que se sumó por el distanciamiento, el avance del trabajo remoto.

La menor presencia física de los empleados hizo que muchas empresas se focalicen en reducir costos fijos y mantenimiento, y generó un aumento de la vacancia de oficinas al 11% de la oferta total, y presionó a la baja de los valores de las locaciones, entre 10 y 20% promedio en el último semestre.

La división Research de L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios monitoreó 1,24 millones de metros cuadrados de oficinas Clase B en Buenos Aires y concluyó: “Muchas empresas encuentran en estos inmuebles una oportunidad para subsistir. La relación costo/beneficio atrae a una demanda que busca zonas seguras, con fácil acceso al transporte público y no necesitan tener presencia en un edificio clase A para construir imagen de marca”. “La dinámica refuta la hipótesis de principios de la pandemia que sostenía que los edificios Clase B serían el segmento con peor desempeño del mercado”, dijo a Infobae, Martín Potito, director de la División Oficinas de esa compañía.

Los contratos de alquiler se están haciendo por un plazo mínimo de 3 años, y en su mayor parte se pactan en pesos, con ajuste semestral.

“Al cierre del tercer trimestre de 2019, la tasa de vacancia de Clase A se ubicaba en 6,8% (92.000 m2 disponibles) y el precio promedio era de USD 27,2 por m2 por mes, mientras que un año después la oferta excedente subió a 11,3% (160.000 m2 disponibles) y el precio promedio bajó a USD 26 por m2 por mes”, añadió Potito.

En el caso de las Clase B, la tasa de vacancia pasó en ese período de 8,9% (106.000 m2) a 11% (135.900 m2) y el valor del alquiler medio se redujo de USD 20,8 por m2 USD 18,8 por m2 por mes.

Características y nuevas exigencias

Un edificio Clase B puede estar concebido desde la génesis como tal, diseñando, construido y emplazado para ser así, o puede llegar a convertirse por su obsolescencia temporal y tecnológica.

“En general, cuando se habla de edificios de calidad corporativa nos referimos a los edificios de Clase A y Clase B, que se encuentran distribuidos en el Área Metropolitana de Buenos Aires (tanto CABA y GBA Norte). La categorización considera ciertos parámetros a ser evaluados como: ubicación, superficie rentable de los pisos; tecnología, equipamiento, terminaciones; e imagen corporativa”, detalló Potito.

Mariana Stange, de Mariana Stange Real Estate, destacó en diálogo con Infobae: “La pandemia intensificó este proceso, las empresas se están enfrentando a un cambio de paradigma respecto a los modos de trabajo. Si bien con la llegada de una vacuna se recuperarán ciertas rutinas y modalidades, otros aprendizajes y experiencias vividas en este tiempo prevalecerán y llevarán al mercado de oficinas a un nuevo nivel. El segmento de los Clase B es el más golpeado, compuesto por plantas ocupadas en su mayoría por pyme y estudios profesionales. Este sector tuvo que buscar soluciones rápidas en un contexto apremiante”.

Los especialistas, coinciden en que existen superficies en cartera hasta con muebles y listas para ser ocupadas, así como en que una parte de la demanda la conforman las empresas que reorganizan sus modos de trabajo y logísticas internas.

“Algunas compañías, están unificando distintas locaciones en una sola oficina y en un sitio con fácil acceso e importante cantidad de cocheras para permitir a sus equipos llegar en bicicleta o auto y evitar el transporte público. Otras buscan inmuebles con terrazas o sitios abiertos para mejorar el estándar de trabajo de sus colaboradores y ofrecer al mismo tiempo, m2 saludables, y también están aquellas que se achican en superficie, ya que parte de su personal trabajará de modo rotativo según la modalidad home office”, amplió Stange.

Marcos Villanueva, director de Waves, especializada en gerenciamiento y operación de edificios y oficinas, contó a Infobae: “El comportamiento del mercado corresponde al ciclo por el que fueron pasando las oficinas durante este año. Al inicio de la cuarentena, se vaciaron, luego algunas empresas se achicaron en la cantidad de m2 y ahora llegó el tercer momento tan esperado por todos: en donde las empresas están pidiéndole a los trabajadores que regresen. Quedó lejos aquella idea inicial que escuchábamos al principio del aislamiento del fin de las oficinas, en cambio, sí estamos convencidos que viviremos una reconfiguración de la densidad de las mismas. Las compañías buscan espacios de calidad, de interacción social, que fomenten la cultura, la productividad y el bienestar de sus colaboradores”.

Los metrajes más buscados

Domingo Speranza, CEO de Newmark Argentina, dijo a Infobae: “Tenemos dos tipos de búsquedas, los que piden grandes plantas para empresas que intentan desarrollar áreas de soporte a nivel regional o global, como los Contact Centers, áreas de servicios compartidos o comúnmente llamados BPO’S. Y, por otra parte, las que consultan para empresas en estado de reducción de espacio. Lo más común, es que pidan entre 4.500 a 10.000 m2, y por otro, entre 350 y 500 m2”.

Puerto Madero fue el que registró mayor dinamismo. Concentró el 40% de la superficie alquilada total, sin embargo, también muestra la mayor cantidad de superficie liberada al mercado (25% del total).

El corredor Libertador GBA registra valores medios de alquiler de USD 21,2 por m2 al mes, y en el corredor Libertador CABA se registra la menor caída en precios (2,5%) respecto de 2019. El sector de la Panamericana muestra el peor desempeño de indicadores, con el menor precio de alquiler pedido (USD 17/m2) y la tasa de vacancia más alta, 23,3 por ciento.

Hoy el mercado ofrece muchas oportunidades, “como bien dice el dicho, a mar revuelto ganancia de pescadores. En este sentido, se pueden encontrar oficinas de Clase A por valores muy por debajo de fines de 2019. Por lo tanto, una empresa que tenga que renovar su contrato de alquiler en los próximos meses, realmente puede encontrarse con una amplia gama de espacios y rentas con valores por debajo de promedios históricos”, dijo a Infobae, Matías Celasco Correa, economista de Research Manager de CBRE.

“La Argentina tuvo un salto hacia el uso de la tecnología e implementó el teletrabajo en muy pocas semanas. Esto que parecía imposible, o que se percibía como un gran beneficio en las grandes compañías, es un hecho y probablemente nos lleve a convivir en el futuro con un híbrido entre teletrabajo y trabajo presencial. Deberán implementar nuevas tecnologías o la organización necesaria para poder disponer eficazmente de salas de reunión, cocheras, entre otras opciones”, agregó Celasco Correa.

A la vez, se espera que se culminen y entreguen grandes edificios de oficinas Premium en zona de Catalinas y la Avenida Del Libertador al norte porteño. “No estamos viendo un punto con más o menos demanda, está todo aún muy incierto, pero es claro que las oficinas de proximidad en diferentes barrios y el área central de la Ciudad, como Puerto Madero y Catalinas serán las que sigan predominando como ocurre en el resto de las grandes urbes del mundo”, concluyó Speranza.

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