Esto es lo que un banco le prestaría para comprar vivienda usada si gana el salario mínimo: así quedarían las cuotas

Una persona que gana el salario mínimo en Colombia sí puede acceder a un crédito para vivienda usada, aunque el monto aprobado depende de la capacidad de pago, la edad, el tipo de inmueble y el porcentaje del valor comercial que la entidad esté dispuesta a financiar.

Para 2026, con ingresos mensuales de $2.000.000 al sumar salario y auxilio de transporte, el mercado bancario calcula las cuotas con el límite de que no absorban más del 30% al 40% de los ingresos del solicitante.

Ese rango de endeudamiento es uno de los filtros centrales en la evaluación de un hipotecario para vivienda usada. Si la cuota mensual supera ese umbral, el banco puede reducir el monto aprobado o negar la solicitud.

De acuerdo con la ley 546 de 1999, el tope del crédito hipotecario depende del valor del inmueble: hasta el 80% para vivienda VIS y hasta el 70% para vivienda no VIS. En la práctica, para vivienda usada los bancos suelen moverse entre 70% y 80% del valor comercial de la propiedad.

Según los simuladores de algunas entidades, el valor que un banco puede prestar también cambia según la ciudad, el plazo, la modalidad de pago y la edad del comprador.

La referencia incluida en la consulta muestra que una persona con aproximadamente 28 años, con ingresos de $2.000.000, interesada en comprar una vivienda VIS en Bogotá, en pesos y a 20 años, podría obtener cerca de $69 millones.

Para una vivienda no VIS, en ese mismo ejercicio el monto máximo sería de $67,2 millones, con cuotas de $800.000, una tasa de 1,11% mes vencido y 14,1% efectivo anual.

Ese ejemplo ofrece una respuesta directa a la pregunta central: con un ingreso equivalente al mínimo, el acceso al crédito existe, pero el valor financiado se ajusta de forma estricta al ingreso mensual y al tipo de vivienda.

La lógica de aprobación parte de cuánto puede pagar el hogar cada mes sin comprometer su estabilidad financiera. El llamado valor mínimo de cuota no es una cifra uniforme para todos los clientes, sino el piso que el banco considera viable dentro de la relación entre ingreso y deuda.

Un ejemplo adicional para mostrar ese cálculo: si una persona recibe $4 millones al mes y la entidad permite destinar hasta el 35% al pago del crédito, la cuota máxima sería de $1.400.000. A partir de ese valor mensual, el banco determina cuánto puede prestar y a qué plazo.

También influye la duración del crédito. Un plazo más largo reduce la cuota mensual, pero aumenta el total pagado por intereses durante toda la vida del préstamo.

En el caso de una vivienda usada con valor comercial de $300 millones, el financiamiento bancario podría ubicarse entre $210 y $240 millones. El resto debe ser cubierto por el comprador como cuota inicial.

Los subsidios están dirigidos a vivienda nueva VIS y a hogares de hasta 4 Smmlv

El acceso a vivienda para hogares de menores ingresos no depende solo del banco. Los subsidios del Gobierno y de algunas ciudades están orientados a hogares con ingresos de hasta cuatro salarios mínimos mensuales legales vigentes.

También menciona al Fondo Nacional del Ahorro como una de las entidades que permite financiar hasta el 90% de una vivienda de interés social. A eso se suman mecanismos como el ahorro programado y el traslado de cesantías para fortalecer el cierre financiero.

En el caso de las cajas de compensación, el subsidio puede llegar a 30 salarios mínimos mensuales legales vigentes (Smmlv), equivalentes a $52.527.150, para quienes ganan entre uno y dos salarios mínimos.

Para hogares con ingresos entre dos y cuatro salarios mínimos, el subsidio es de 20 Smmlv, es decir, $35.018.100.

Ese apoyo aplica para vivienda nueva VIS, no para vivienda usada. Por eso, para quien busca un inmueble usado, la recomendación es contar con ahorros o con un colchón financiero que permita cubrir la cuota inicial y los costos adicionales.

Entre esos costos aparecen seguros, gastos notariales y cargos administrativos asociados al crédito hipotecario. También pueden mejorar la capacidad de financiación variables como demostrar más ingresos, sumar los del cónyuge o presentar un codeudor con respaldo suficiente.