Conjuntos residenciales en Colombia: La costosa sanción por una práctica común en remodelaciones que muchos desconocen

Las remodelaciones realizadas en horarios no autorizados se han convertido en una de las principales causas de sanciones económicas en los conjuntos residenciales del país, donde las administraciones aplican el reglamento de Propiedad Horizontal y el Código Nacional de Policía para garantizar la convivencia entre los vecinos.

De acuerdo con las directrices más comunes en estos predios, las obras deben ejecutarse dentro de una franja que suele ir entre las ocho de la mañana y las seis de la tarde, aunque cada administración está facultada para determinar sus propios parámetros según lo establecido por la asamblea de propietarios.

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En muchos conjuntos, la realización de trabajos por fuera de esos límites se considera una infracción que puede generar una multa cercana al millón de pesos, cifra que varía según el tipo de conducta y la reiteración de la falta.

Los administradores recuerdan que la intención de estas restricciones no es impedir las reformas, sino evitar ruidos excesivos, tránsito constante de personal externo, afectaciones estructurales o molestias prolongadas en las zonas comunes y unidades colindantes. En este contexto, las medidas buscan prevenir conflictos que suelen surgir cuando no se respetan los tiempos destinados para estas actividades.

El Código Nacional de Policía establece cuatro niveles de sanciones económicas, que van desde dos hasta dieciséis salarios mínimos diarios legales vigentes, dependiendo de la gravedad de la conducta o de su repetición. Por ello, una infracción reiterada o una alteración significativa de la convivencia puede aumentar de manera considerable el valor de la multa inicial.

Estos correctivos se aplican de forma complementaria a las medidas internas de cada conjunto, las cuales están reguladas por las decisiones de la asamblea de propietarios y deben garantizar el derecho a la defensa de la persona señalada antes de que se imponga cualquier sanción formal.

Las administraciones también tienen la capacidad de emitir sanciones internas, siempre que estas no superen el valor de una cuota de administración. En estos casos, es obligatorio llevar a cabo un procedimiento que permita escuchar a las partes involucradas y determinar si la conducta efectivamente constituye una infracción.

Los conjuntos pueden documentar los hechos mediante reportes de vigilancia, firmas de vecinos afectados o registros audiovisuales que complementen el análisis. Cuando se trata de inmuebles arrendados, el propietario debe ser notificado para tomar los correctivos correspondientes y evaluar si se generaron incumplimientos contractuales entre las partes.

Los expertos en Propiedad Horizontal insisten en que una de las mejores formas de evitar sanciones es informar de manera clara y anticipada a la administración los detalles de las obras, especialmente cuando estas requieren el ingreso de varios profesionales, insumos voluminosos o intervenciones prolongadas. Al notificar las fechas, los horarios y la naturaleza de los trabajos, los administradores pueden verificar el cumplimiento de los niveles de ruido permitidos y coordinar las autorizaciones necesarias para el ingreso de personal externo a la copropiedad.

En los casos en los que las remodelaciones implican modificaciones estructurales, cambios en puntos hidráulicos o eléctricos o intervenciones que puedan afectar las zonas comunes, es obligatorio presentar planos o soportes técnicos emitidos por profesionales certificados.

Estas medidas buscan evitar daños que puedan poner en riesgo la seguridad del edificio y prevenir responsabilidades legales para los propietarios o arrendatarios que adelanten las obras. La omisión de estos documentos puede derivar en llamados de atención, suspensión de los trabajos o procesos disciplinarios dentro del conjunto.

Las administraciones recuerdan que no toda actividad de mantenimiento requiere autorización formal, pero es indispensable respetar los horarios definidos y evitar afectaciones a los demás residentes, especialmente cuando se trata de martilleos, cortes de material, perforaciones o la utilización de herramientas que generen altos niveles de ruido. El desconocimiento de las normas no exime de la responsabilidad, por lo que recomiendan leer con detalle el reglamento interno y consultar a la administración en caso de dudas sobre el alcance de la obra.

En zonas donde las quejas por ruido o tránsito constante de personal externo son recurrentes, algunos conjuntos han implementado controles adicionales como registros de ingreso digitalizados, autorizaciones previas por escrito o supervisión durante el horario de ejecución para verificar que los trabajos se ajusten a lo permitido.

Estas medidas buscan evitar inconvenientes entre vecinos y fomentar un ambiente de convivencia que permita conciliar la necesidad de realizar mejoras con el derecho al descanso de quienes viven en la unidad residencial.