Por qué cada vez más personas se están trasladando a ciudades secundarias

Cuando comenzaron a planear su futuro juntos, Ashley Brown y su prometido, Aaron Shuman, concluyeron que ya no podían permanecer en Los Ángeles porque esa ciudad se estaba volviendo demasiado cara.

"Nuestra renta en Los Ángeles era de USD 1.500 por un apartamento pequeño de 60 metros cuadrados y sin ningún servicio extra", comentaba Brown, de 29 años, nativa de Nueva York, actriz y graduada de la Universidad de Nueva York. Ella y Shuman, un músico de 28 años, comenzaron a buscar en Austin, Detroit, Portland, Oregon y Ohio antes de establecerse en Atlanta.

"Hay una gran comunidad artística aquí (en Atlanta), y es una ciudad en crecimiento con muchos empresarios", afirma Brown, que ahora está trabajando en varios empleos y planea abrir un negocio. Además, el dólar dura mucho más en su nueva ciudad, y eso les da espacio para respirar.

"Pagamos USD 1.200 al mes por el doble de espacio, con dos dormitorios, dos baños y todo nuevo", manifestaba.

Brown y Shuman forman parte de una oleada de personas que migran de ciudades costeras a ciudades "secundarias", atraídas por un menor costo de vida, una menor carga fiscal, un crecimiento de empleo y con mejores oportunidades para comprar una casa que puedan pagar.

Nashville, Sacramento, Atlanta, Phoenix, Austin y Dallas se encuentran entre las 10 mejores ciudades con la mayor afluencia de nuevos residentes, según los nuevos datos de la inmobiliaria Redfin.

No es sorprendente que las ciudades de alto costo incluyan San Francisco, Nueva York, Los Ángeles y Washington.

"La gente en los mercados costeros está harta de los aumentos de precios de dos dígitos, y se están mudando a una ciudad suburbana o al centro del país", declaró Daryl Fairweather, economista de Redfin. "En nuestro informe más reciente de 'los mercados más populares', Indianapolis empató en tercer lugar con Boston entre las ciudades donde el precio de las casas se contrae más rápidamente. La gente se muda allí desde Chicago, Los Ángeles y el área de San Francisco porque es asequible".

La migración también es impulsada por la revisión de impuestos de los republicanos, que, entre otras disposiciones, eliminó la deducción de impuestos estatales y locales para seis estados con altos impuestos a la propiedad: California, Illinois, Pensilvania, Nueva Jersey, Nueva York y Texas.

"Si no puede desglosar sus impuestos, no está obteniendo el beneficio fiscal que compensa sus altos pagos de intereses hipotecarios, lo que también reduce la asequibilidad", agregó Fairweather.

Otras investigaciones ilustran hasta qué punto la adquisición de una casa se está convirtiendo algo típico para los estadounidenses.

Según el análisis realizado por ATTOM Data Solutions, una base de datos de propiedades con sede en Irvine (California), la capacidad de comprar una vivienda descendió a su nivel más bajo en una década. En el 78 por ciento de los mercados, los precios de las viviendas eran menos asequibles que sus promedios históricos.

"Encontramos que el 30 por ciento de la población vive en un condado donde necesita un ingreso anual de, al menos, USD 100.000 para comprar una casa de precio medio", explicó Daren Blomquist, vicepresidente senior de ATTOM.

Cuando Meg Epstein se mudó del sur de California a Nashville debido al trabajo de su esposo, ella dijo que esperaba encontrar una hospitalidad amigable al estilo sureño. No esperaba enamorarse de la ciudad culturalmente rica, lo cual, dijo, es mucho más fácil de disfrutar que Los Ángeles.

"Pasé mucho menos tiempo en un automóvil y en el tráfico. El servicio de aparcacoches es gratuito y no necesito hacer reservas para ir a excelentes restaurantes", comentó Epstein, fundador de California South Development, que construye condominios en Nashville y en otras ciudades. "Nashville es conocida por su escena musical, pero mucha gente no se da cuenta de que tiene una gran sinfonía y acceso a todo tipo de arte y cultura".

Sacramento, que encabeza la lista de mayor afluencia neta de residentes, tiene el porcentaje más alto de residentes nuevos que vienen de San Francisco. El precio de venta promedio en ese lugar en septiembre fue de aproximadamente USD 350.000, una fracción de los USD 1.5 millones de San Francisco.

El porcentaje más alto de residentes nuevos de Atlanta y Nashville proviene de la ciudad de Nueva York. Los nuevos residentes de Phoenix, Dallas y San Diego, son, en su mayoría, de Los Ángeles. Los nuevos residentes de Portland y Austin son, en gran parte, de San Francisco.

Miami está viendo un tráfico significativo en ambos sentidos: la migración entrante es de Nueva York y Orlando, mientras que la migración saliente es a Tampa.

"Comenzamos a notar esta tendencia hace unos años. A pesar de que los inversores inmobiliarios se centran en ciudades como Nueva York o San Francisco, hay un crecimiento más fuerte en el siguiente nivel de ciudades", explicaba Ed Walter, director global de Urban Land Institute, una organización con sede en Washington que representa a expertos en uso de suelo urbano e inmobiliario en todo el mundo.

ULI también tiene una lista de los 10 principales, centrándose en los mercados preparados para un auge de la inversión inmobiliaria.

Emerging Trends in Real Estate 2019, un proyecto conjunto de PricewaterhouseCoopers (PwC) y ULI, incluye ocho mercados medianos, algunos de ellos también están en la lista de Redfin sobre dónde se están moviendo las personas.

La lista de ULI incluye Dallas-Forth Worth, Raleigh-Durham, Orlando, Nasvhille, Austin, Denver, Charlotte y Tampa. Walter las denomina "ciudades de 18 horas", lo que significa que sus centros de la ciudad han cambiado de espacios de oficinas para incluir el desarrollo residencial y la vida nocturna.

"Si bien no están ocupadas las 24 horas del día, como la ciudad de Nueva York, hay mucha actividad, desde el café de la mañana hasta la hora en que los clubes cierran alrededor de la medianoche", agregaba Walter.

Brown y Showman dijeron que han encontrado muchos clubes, bares, teatros, salas de conciertos y restaurantes en Atlanta. Además, las entradas, el alcohol y la comida cuestan menos que en Los Ángeles.

"Hemos visto un montón de programas de comedia con artistas de Los Ángeles, así que podemos ver a las mismas personas con menos dinero", argumentaba Brown.

Los alquileres también son más bajos en estas ciudades secundarias, según dijo Nat Kunes, vicepresidente de productos de AppFolio, una compañía de software de administración de propiedades.

"Aunque las rentas aumentan más rápido en ciudades secundarias como Nashville, Austin y Atlanta que en Nueva York, Washington DC, San Francisco y Los Ángeles, para empezar eran más bajas", comentó Kunes. "Los alquileres subieron un 3.7 por ciento en Nashville este año, en comparación con el aumento promedio a largo plazo a nivel nacional del 2.2 por ciento por año".

Un menor costo de vida puede hacer que sea más fácil para los recién llegados disfrutar mejor de la experiencia urbana, ya sean inquilinos o propietarios de viviendas, según dijo Kunes.

"Es más fácil vivir en el centro de la ciudad o en los suburbios de estas ciudades. Y, además, las personas pueden caminar o andar en bicicleta o en scooters sin tener que pagar un automóvil", apuntó.

Algunas ciudades, como Phoenix y Orlando, están experimentando un crecimiento tanto de los baby boomers que buscan un costo de vida para su jubilación como de los millennials, según agregó Kunes.

Brown y Shuman se mudaron a Atlanta anticipando que podrían ganar menos dinero pero que aún sería más asequible. En su lugar, dijo Brown, ambos ganan más dinero que en Los Ángeles, lo que aumenta el beneficio del menor costo de vida.

"En Atlanta hay grandes compañías, como Delta Air Lines y Mailchimp, que pagan muy bien", comentaba Brown. "Si tienes un título universitario, es bastante fácil encontrar trabajo aquí".

Los trabajos son una pieza importante en la elección para moverse.

"Una cosa que facilita la reubicación de las personas es que hay más trabajadores remotos todo el tiempo", comentó Fairweather. "Si puedes vivir en cualquier lugar, tiene más sentido vivir en un lugar más barato. Al mismo tiempo, más compañías están dispuestas a abrir oficinas en otras ciudades para dar cabida a trabajadores remotos".

"Es la combinación de viviendas asequibles y empleos lo que hace que las personas se muden", comentó Blomquist. "En lugares como Tampa, Dallas y Las Vegas, hay una economía en auge, con muchos empleos, junto a viviendas relativamente asequibles. Puede reducir sus costos de vivienda a la mitad si se muda a Dallas desde Los Ángeles y también hay empleos allí".

El empleo no agrícola aumentó más rápido en Florida, con un 4.8 por ciento en septiembre, en comparación con el mismo mes del 2017, según la Oficina de Estadísticas Laborales de Estados Unidos. El empleo creció un 3.3 por ciento en Texas, un 3.2 por ciento en Nevada, un 2.9 por ciento en Arizona, un 2.5 por ciento en Georgia y un 2.1 por ciento en Tennessee.

Los trabajos bien pagados de ciencia, tecnología, ingeniería y matemáticas (STEM, por sus siglas en inglés) están fluyendo a lugares locales secundarios, como Denver, Austin, Raleigh-Durham, Nashville y Charlotte, según dijo Walter, especialmente con compañías nuevas que desean ubicarse en lugares y ciudades accesibles.

"Uno de los factores determinantes en los lugares donde crecen los empleos de STEM es una buena relación entre las universidades y las empresas, como Vanderbilt en Nashville y la Universidad de Texas en Austin", subraya Walter. "Las empresas también quieren ubicarse en lugares con un crecimiento de la población superior al promedio, un crecimiento del empleo superior al promedio y una gran cantidad de personas más jóvenes que comienzan una carrera".

Muchas de las ciudades se encuentran en el sureste y en Texas, lugares con una reputación de contar con un sistema regulatorio simple que facilita el inicio de un negocio.

Algunas de las ciudades de alto crecimiento también se benefician de una ubicación conveniente.

"Puedo obtener un vuelo directo a Londres, estar en Nueva York o Miami en menos de dos horas y hacer un viaje de fin de semana a Nashville desde Charleston", dijo Epstein.

Las ventajas fiscales también ayudan a impulsar el crecimiento en algunos de estos mercados. No hay impuestos estatales sobre la renta en Florida, Nevada, Tennessee o Texas.

El mayor desafío que enfrentan las ciudades secundarias es cómo manejar el crecimiento. Los precios de las viviendas han aumentado rápidamente en muchos de ellos, por lo que, aunque son ciudades "asequibles" en comparación con algunos mercados costeros, son mucho menos asequibles que en el pasado, según Blomquist.

"Consideramos la asequibilidad en relación con los salarios locales, y hemos visto que en lugares como el condado de Clark en Las Vegas, ahora necesita el 44 por ciento del salario anual promedio para comprar una casa de precio medio, que es mucho más que en el pasado", dijo Blomquist.

A nivel nacional, los asalariados, de media, tendrían que gastar el 37 por ciento de sus ingresos para comprar una casa de precio medio, por encima del promedio nacional histórico del 34 por ciento. Pero en los mercados de precios altos, como el condado de Kings (Brooklyn), en Nueva York, se requiere el 135 por ciento del ingreso promedio para comprar una casa de precio medio.

"Es fantástico si tienes un lugar para vender en un mercado de precios altos y mudarse a un mercado de precios más bajos, pero para los residentes a largo plazo, el aumento de los precios en estas ciudades secundarias los hace menos asequibles", comenta el experto. "En algunos mercados, como Denver y Dallas, que eran mercados con precios de vivienda relativamente estables, hemos visto que los precios de las viviendas aumentan más rápidamente que los salarios. Eso significa que existe un potencial de mayor desaceleración a menos que la apreciación de los precios de las viviendas disminuya, como ya pasa en muchos mercados".

Otro desafío importante para muchas de estas ciudades es la falta de transporte público, particularmente una red ferroviaria.

Hay propuestas en Atlanta para construir 33 kilómetros de tren ligero y 28 kilómetros de líneas de tránsito rápido de autobuses, pero eso puede llevar años. En Nashville y Austin, los votantes en los últimos años rechazaron los planes de transporte público debido a la mayor carga fiscal que se requiere para pagar tales sistemas.

En Dallas, la financiación sigue siendo un obstáculo para los planes de expansión de un sistema de metro en el centro y una línea de tren de cercanías. Los funcionarios de la ciudad también están buscando tranvías y carriles de autobuses como una solución de tráfico.

"Será interesante ver cómo estas ciudades manejan las opciones de tránsito en la próxima década", dijo Walter. "Algunas ciudades han sido proactivas y ya han establecido carriles exclusivos para los autobuses y los ferrocarriles, y manejarán mejor el crecimiento. Las ciudades que no aborden los problemas de transporte probablemente verán un crecimiento lento en los próximos años".