¿Un desastre mortal puso fin al 'sueño' de los condominios en Florida?

Thereza Teixeira pensó que ya no tendría que preocuparse por el costo cada vez mayor de su condominio costero en Florida. Desde 2023, la asociación de su edificio ha cobrado 338 dólares al mes por las reparaciones estructurales exigidas en virtud de las nuevas leyes estatales.

Las cuotas tensaron su presupuesto, pero logró sobrellevarlas al aceptar trabajo extra y reducir las aportaciones a sus ahorros para la jubilación, con lo que se adaptó a su nueva realidad.

Entonces, esta primavera, la junta volvió a insistir: necesitaba más fondos.

"Es como el juego de golpear al topo", dijo Teixeira en una entrevista reciente. "Teníamos la impresión de que eso era todo, que no iban a pedir más dinero, y ahora lo hacen".

La experiencia de Teixeira no es la única entre los propietarios de condominios en Florida.

Este año se conmemora el quinto aniversario del mortal derrumbe del edificio Champlain Towers South en Surfside, Florida. Ahora las inspecciones de seguridad son obligatorias; los propietarios de condominios deben financiar las reparaciones estructurales y ahorrar para futuras restauraciones. El objetivo de las reformas, que se promulgaron en 2022, era poner fin a las malas prácticas dentro de las juntas de condóminos, el grupo de propietarios de unidades elegidos para administrar un edificio.

Después de que se aprobaran las reformas, The New York Times visitó a propietarios de condominios para ver cómo manejaban los gastos adicionales asociados con las nuevas pautas de seguridad. En ese momento, se encontraban al borde del precipicio. Dos años después, volvimos a visitar a algunos de ellos. ¿Han logrado superar el calvario financiero o se han hundido más en la inseguridad?

Los defensores de la medida sostienen que los cambios eran más que necesarios, pero conforme las nuevas reglas entran en vigor, muchos aún no se resignan a la idea de que ser propietario de un condominio se ha vuelto excesivamente más caro, y no se vislumbra un final.

Durante mucho tiempo, Florida prosperó al vender un sueño: ofrecer viviendas asequibles bajo un sol que brilla todo el año a jubilados y vacacionistas. Ahora, esa promesa se nubla a medida que los cálculos cambian. La migración neta a Florida se ha desacelerado bruscamente desde que alcanzó su punto máximo en 2022 durante la pandemia de la COVID-19, y las nuevas regulaciones han provocado que el costo de ser propietario de un condominio se dispare, lo que disuade a posibles compradores.

"Surfside marcó un cambio generacional", dijo Peter Zalewski, un analista de condominios radicado en Miami, en referencia al derrumbe del inmueble. "Se ha aplicado mano dura, y ahora ya no puedes salir impune al hacer lo mismo".

La tragedia, en la que murieron 98 personas, se convirtió en una de las fallas estructurales más mortíferas en la historia de Estados Unidos. Si bien los investigadores federales han señalado causas concretas en lo que respecta a la estructura de 13 pisos, específicamente su diseño y construcción defectuosos, el derrumbe también ilustró algo demasiado común en los edificios de condominios de Florida: las disputas internas. Durante años, los propietarios se habían peleado por las renovaciones y las habían retrasado. El costo finalmente se elevó a 15 millones de dólares, un promedio de unos 110.300 dólares por unidad, una suma que muchos dijeron que no podían costear.

Antes del desastre, las juntas no estaban obligadas a tener ahorros suficientes, lo que mantenía bajas las cuotas mensuales, pero a menudo dejaba a los edificios sin fondos para reparaciones importantes. Solo dos condados exigían que los edificios de condominios se sometieran a revisiones estructurales. En la práctica, las regulaciones no se aplicaban con rigor. Hoy en día, todos los edificios de condominios en Florida de más de dos pisos y con al menos 30 años de antigüedad deben pasar inspecciones cada 10 años.

"Teníamos que asegurarnos de que no volviera a ocurrir otro Surfside", dijo el año pasado Vicki Lopez, exrepresentante estatal que impulsó las reformas, a CBS Miami. (Los representantes de Lopez, una republicana que ahora se desempeña como comisionada del condado de Miami-Dade, no respondieron a múltiples solicitudes de comentarios).

Si bien los dueños de condominios coinciden en que las reformas eran necesarias, muchos temen el costo financiero, entre ellos Marianne Meischeid. Desde 2002, es propietaria de un condominio de una habitación frente al mar en el edificio Four Winds en Surfside, cerca del edificio Champlain. En 2024, la junta de Meischeid le cobró casi 39.000 dólares para pagar las renovaciones vinculadas a las reformas. Afirmó que pudo pagar la factura solo gracias a que obtuvo un préstamo sin intereses del condado de Miami-Dade.

Pero al igual que Teixeira, los costos de propiedad de Meischeid continúan acumulándose. En abril, su junta notificó a los residentes que llegaría otra factura, ordenada por el departamento de bomberos, para pagar la reparación de los aspersores. Meischeid anticipa que el proyecto podría costar 2 millones de dólares. Esta vez, no podrá obtener un préstamo del condado.

Los costos crecientes han obligado a Meischeid a hacer ajustes. Ha pospuesto la renovación de su cocina, de su baño y de la alfombra que tiene 20 años, y ha reducido sus viajes. Todavía tiene que lidiar con el aumento de las primas de seguros. "Esto es muy estresante", dijo Meischeid. "Espero poder quedarme en mi hogar de jubilación".

Pese a las nuevas regulaciones, persisten las disputas internas y la ineficiencia en las juntas, que habían sido las principales razones de los retrasos en las renovaciones. Según Meischeid, la junta de su edificio inicialmente había dicho a los residentes que las renovaciones estructurales tomarían alrededor de dos años; ahora se espera que tomen un año más.

Su vecino, George Kousoulas, comparte su frustración. En junio recuperó el acceso a su balcón después de una restauración que duró un año y que se suponía debía durar seis meses. "Esto es una locura", dijo. "No debería estar tardando tanto".

La junta está formada por propietarios con poca experiencia en construcción, según Kousoulas, quien es arquitecto licenciado y trabaja como gerente de construcción. Aun así, Kousoulas reconoce los desafíos que enfrenta la junta, entre ellos lidiar con las opiniones de los 140 dueños de unidades.

"Aquí tienes a 140 personas, y supongo que es un poco como intentar arrear gatos; algunos presionan para que se haga el trabajo, pero otros no", comentó Kousoulas, quien perdió en su propio intento por unirse a la junta.

La presidenta de la junta, Carmen Pena, cuestionó estas afirmaciones y dijo que "la junta ha contratado a los profesionales adecuados para que ayuden". Atribuyó algunos retrasos al mal tiempo y aseguró que las renovaciones habían retomado su curso.

A pesar del estrés y los gastos que las reformas han traído consigo, Kousoulas dijo que reconocía su importancia. "Es algo que preferirías no tener que pagar", expresó, "pero entiendo que es necesario".

Desde 2024, se ha descubierto que 54 edificios de condominios son estructuralmente inseguros, aunque la mayoría no fueron evacuados, según un estudio estatal reciente. Alrededor de la mitad de los edificios de condominios han completado la primera inspección, de acuerdo con el informe y una estimación de la Universidad de Florida.

Algunos edificios parecen tomar medidas drásticas para crear reservas financieras. El número de derechos de retención que presentaron las asociaciones de condominios de Florida se duplicó con creces, a 9443, entre 2022 y 2025, según un análisis de Benutech, una empresa de datos inmobiliarios. Estos derechos permiten a las asociaciones de propietarios imponer reclamaciones legales sobre las propiedades por cuotas no pagadas.

"Cuando piensas en Florida y Miami, piensas en condominios y palmeras", dijo Ned Murray, profesor de urbanismo y bienes raíces en la Universidad Internacional de Florida. "Ese sueño, para muchas personas, tal vez ya no exista, dado el costo asociado".

Justo al norte de Miami, Teixeira vive esa realidad.

Sus jornadas laborales ahora comienzan a las 6 a. m. y se prolongan durante 12 horas. Dijo que no le interesa vender porque los nuevos condominios son demasiado caros, y los antiguos se enfrentan a renovaciones similares.

"Al menos en mi edificio, sé en lo que me estoy metiendo", dijo Teixeira.

Al menos está satisfecha con el progreso, ya que este año recuperó el acceso a su estacionamiento. Las grietas en las paredes y vigas han desaparecido.

"El edificio se ve mucho mejor", comentó Teixeira. "Con todo el dinero que nos quitaron, ahora podemos ver los resultados, en comparación con el año pasado".