¿Una venta inmobiliaria puede ser anulada años después? Un caso en Tarapoto enciende las alarmas para inversionistas en zonas turísticas

Un proceso judicial en Tarapoto que involucra la seguridad en el sector inmobiliario, uno de los más boyantes para la economía del país, ha encendido todas las alertas en el sistema notarial y registral del país.

El caso, que surge tras la compraventa de un inmueble realizada en 2019, plantea el riesgo de que cualquier operación inmobiliaria pueda ser cuestionada años después, incluso si ya fue revisada y archivada por el sistema judicial.

En tanto, el Colegio de Notarios de San Martín advierte que, de prosperar este tipo de denuncias, el mercado formal de bienes raíces en nuestro país podría quedar expuesto, afectando la seguridad jurídica indispensable para inversiones, créditos hipotecarios y el dinamismo del sector construcción.

Una disputa por terrenos en Tarapoto eleva la inseguridad jurídica del sector inmobiliario

El caso se originó por la compraventa de un inmueble inscrito bajo la partida registral N.° 05006807, realizada el 18 de noviembre de 2019 en la Notaría Rodríguez Ríos. El vendedor, Reyes García Díaz, único titular registral, formalizó el acto consignando su estado civil como soltero y firmó toda la documentación exigida por la normativa vigente.

En 2022, García Díaz denunció la operación por presunta estafa ante la Segunda Fiscalía de Tarapoto (Carpeta Fiscal N.° 1598-2022). Tras la investigación de la fiscalía y el Poder Judicial, el caso fue archivado de manera definitiva en 2023, luego de haberse acreditado la autenticidad de la firma, la presencia del vendedor en la notaría y la inexistencia de unión de hecho o matrimonio con Narda Vela Rojas, quien posteriormente contrajo matrimonio con García Díaz.

A pesar del archivo, en 2024 se inició una nueva investigación sobre los mismos hechos, reclasificándolos como “estafa agravada” (Carpeta Fiscal N.° 198-2024), incluyendo como investigados al comprador, al notario Marco Rodríguez Ríos y al registrador público que inscribió la operación.

El expediente judicial, actualmente en etapa de control de acusación ante el Juzgado de Investigación Preparatoria de Tarapoto (Expediente N.º 01771-2024-0-2208-JR-PE-2), involucra a los funcionarios públicos por haber dado fe y validado un acto conforme a los registros públicos y a la información oficial consignada. La acusación sostiene que la denunciante debió ser reconocida como propietaria, aunque en la fecha de la venta no existía vínculo formal ni unión de hecho declarada ante autoridad competente.

Más aún no podía ser reconocida porque era un “bien propio” adquirido por el comprador por adjudicación, de acuerdo con resoluciones ministeriales y en el contrato de adjudicación. La conviviente no firma el contrato al no ser poseedora del derecho adjudicado, así ella haya sido mencionada en la parte introductoria por el adjudicatario como conviviente.

Al no adquirir ella el derecho -ya que la adjudicación es solo a Reyes García Díaz, como figuraba en la partida registral del predio-, no se incluyó su nombre y tampoco figuró al momento de la venta que ahora involucra tanto a notario como al comprador, según figura en las actas del caso.

Inseguridad jurídica: impacto en el mercado de bienes raíces

La apertura de este proceso ha generado preocupación en el Colegio de Notarios de San Martín, que advierte sobre el riesgo de establecer un precedente peligroso para la función notarial y la seguridad de las operaciones inmobiliarias en todo el país.

En declaraciones para Infobae Perú, el decano Dante Barrios, ha manifestado que el notario actúa conforme a los datos y declaraciones que presentan las partes, verificando la identidad y capacidad de los intervinientes según la documentación oficial y el contenido de los registros públicos. “No es competencia del notario investigar situaciones personales ajenas a lo que figura en los registros o en el Documento Nacional de Identidad”, indicó para este medio.

En este sentido, Barrios Falcón advierte que la tendencia a involucrar a notarios y registradores en disputas penales vinculadas a operaciones debidamente formalizadas representa una amenaza para la seguridad jurídica y la estabilidad del sistema inmobiliario.

Señala que, en la práctica, este tipo de denuncias pueden utilizarse como herramienta para intentar revertir compraventas legítimas, especialmente en contextos donde los inmuebles han adquirido mayor valor con el paso del tiempo. Esta situación no solo expone a los funcionarios a procesos penales injustificados, sino que también debilita la confianza de inversionistas y ciudadanos en la validez de actos notariales y registrales.

Estrategia para recuperar el terreno carecería de sustento jurídico

Según una fuente cercana al caso, todos estos procesos forman parte de una “estrategia orientada a recuperar un terreno debido al aumento de su valor”. Esta maniobra, sostiene, queda rápidamente en evidencia porque se fundamenta en la acusación de una supuesta estafa relacionada con la omisión de una conviviente que, en realidad, no tenía derecho sobre la propiedad.

“La conviviente nunca ha participado jurídicamente en ningún acto vinculado a este bien, ni en las resoluciones directoriales que reconocen al titular como beneficiario único, ni en el contrato de adjudicación, en el que tampoco interviene porque no es necesario su consentimiento al tratarse de un bien propio. Por esta razón, su nombre no figura en la partida registral como titular”, explica.

En el caso de los bienes propios, el titular consigna sus generales de ley, como el estado civil o convivencia, “pero ello no altera la naturaleza del bien ni exige la firma conjunta para la adjudicación, inscripción o venta”. Hasta el momento, dicha evidencia desafía a la defensa y a la fiscalía a identificar algún documento donde Vela figure con firma o participación jurídica en la propiedad, ya sea en contratos, resoluciones o cualquier acto formal.

“La estrategia que se intenta sostener busca inducir a error al sistema jurídico para lograr la recuperación de la propiedad, recurriendo a hechos que no se corresponden con la realidad jurídica del caso”, relató.

Tarapoto: auge inmobiliario y presión sobre el valor del suelo por el turismo

El crecimiento sostenido del turismo en Tarapoto ha generado un impacto directo en el valor de los terrenos y la dinámica inmobiliaria local. Según el Ministerio de Comercio Exterior y Turismo, en 2024 la ciudad superó el millón de arribos a establecimientos de hospedaje, consolidándose como uno de los destinos más importantes de la selva peruana.

Este flujo constante de visitantes, atraídos por atractivos como la Catarata de Ahuashiyacu, la Laguna Azul y la gastronomía amazónica, ha impulsado la expansión urbana y la demanda por terrenos en zonas estratégicas como Zapatero, Shapaja y la carretera hacia Sauce.

El auge no solo favorece a los negocios vinculados directamente al sector, sino que eleva la plusvalía de los terrenos y promueve nuevos desarrollos de hospedajes, restaurantes y servicios. Sin mebargo, también eleva el apetito por el tráfico y estafas sobre terrenos, ya que la revalorización del suelo urbano y rural avanza a la par con la mayor conectividad, infraestructura y oportunidades de negocio ligadas al turismo en la región.