El distrito más barato para comprar un departamento bajó sus precios y ahora son 56% menores en comparación al promedio de Lima

San Martín de Porres continúa siendo el distrito de Lima con los precios más baratos para comprar un departamento, de acuerdo al último informe de Urbania. De acuerdo con el índice de venta y alquiler, hasta junio de 2025, un metro cuadrado en SMP cuesta, en promedio, S/ 2.985. Esto representa una caída del -1,0% en los precios en el último mes y del -4,7% al año.

Otros distritos con precios baratos para conseguir un departamento son el Callao (S/ 3.402), Los Olivos (S/ 3.652), San Juan de Miraflores (S/ 3.659) y Bellavista (S/ 4.183).

Distritos donde aumentaron y bajaron los precios en Lima en los últimos 12 meses

En los últimos 12 meses, San Martín de Porres experimentó la mayor depreciación en cuanto costo del metro cuadrado se trata. A SMP le siguieron el Callao y La Molina, mientras que La Victoria fue la zona mejor apreciación. A continuación, la lista completa de Urbania:

1. La Victoria: +11,9%
2. Cercado de Lima: +8,9%
3. La Perla: +7,1%
4. Breña: +6,1%
5. Jesús María: +5,3%
6. Surquillo: +5,1%
7. San Miguel: +4,3%
8. Magdalena del Mar: +3,3%
9. Pueblo Libre: +3,1%
10. Lima Index: +2,0%
11. San Isidro: +1,1%
12. Miraflores: +1,0%
13. San Juan de Miraflores: +0,4%
14. Santiago de Surco: +0,4%
15. San Borja: +0,2%
16. Bellavista: +0,2%
17. Barranco: +0,1%
18. Ate: –0,5%
19. Lince: –0,7%
20. Chorrillos: –0,9%
21. Los Olivos: –2,9%
22. La Molina: –2,9%
23. Callao: –3,7%
24. San Martín de Porres: –4,7%

Panorama de venta, alquiler y rentabilidad een Lima

En el primer semestre de 2025, el valor promedio de venta de viviendas en Lima aumentó un 1,1%, aunque este ajuste quedó ligeramente por debajo de la inflación, generando una caída real del 0,2%. El precio medio en la ciudad se mantiene en S/ 6.816 por metro cuadrado, sin variación en junio. Los departamentos nuevos lideraron el alza durante el semestre. Un inmueble típico de dos dormitorios y 60 m² cuesta, en promedio, S/ 423 mil; mientras que uno de tres habitaciones y 100 m² se ubica en S/ 657 mil.

En cuanto a los alquileres, estos subieron un 4,3% durante el primer semestre del año, superando con creces la inflación acumulada (1,3%) y generando un aumento real del 3%. El precio promedio mensual por un departamento de 100 m² es de S/ 3.204, aunque en junio se observó una leve baja del 0,4%. Las unidades más pequeñas fueron las que más incrementaron su valor de renta. San Isidro Financiero se posiciona como la zona más cara para alquilar (S/ 4.572), mientras que Los Olivos Norte es la más accesible (S/ 1.517).

La rentabilidad bruta anual se sitúa en 5,27%, lo que implica que se requieren 19 años de alquiler para recuperar la inversión inicial en una propiedad, un 5,1% menos que hace un año. Entre las zonas con mejor rendimiento destaca Lince Comercial, que ofrece condiciones atractivas para quienes buscan ingresos por renta.

¿A qué se debe la revalorización del metro cuadrado en La Victoria?

La notable revalorización del metro cuadrado en La Victoria, con un aumento de +11,9 % según el último informe de Urbania, responde principalmente a la irrupción de múltiples proyectos inmobiliarios en la urbanización Santa Catalina, una zona de nivel socioeconómico medio‑alto que ha sido densamente poblada por nuevos edificios residenciales de altura. Esta transformación ha sido impulsada por la presencia de grandes avenidas y fácil conexión con distritos como Lince y San Isidro, lo que ha convertido a La Victoria en una opción muy atractiva para quienes buscan calidad de vida a menor costo que en zonas como Miraflores.

El avance de estas construcciones ha elevado el valor promedio por metro cuadrado, especialmente en viviendas a estrenar, cuyos precios suelen incrementarse a medida que progresa su ejecución. Además, hay una demanda creciente por parte de personas vinculadas al sector textil y comercial de Gamarra que ahora prefieren vivir y trabajar en ese mismo distrito, lo cual ha contribuido a que la zona gane valor.

Dentro del contexto más amplio de Lima, esta dinámica responde también a una oferta limitada y a una demanda sostenida por acceso a vivienda en zonas consolidadas, multiplicada por inversores que buscan resguardo de valor en bienes raíces, todo lo cual refuerza el efecto de alza en el precio del suelo y los inmuebles en esa parte de la ciudad.

¿Qué es Urbania?

Urbania es una plataforma peruana enfocada en el mercado de bienes raíces, considerada una de las más importantes del país en su rubro. A través de su sitio web, brinda acceso a una amplia variedad de propiedades disponibles tanto para la venta como para el alquiler. Entre las opciones que se pueden encontrar figuran departamentos, casas, oficinas, terrenos y locales comerciales distribuidos en diversas zonas del territorio nacional.

La plataforma es administrada por una empresa privada y forma parte de un grupo empresarial con presencia en América Latina. Su propósito principal es conectar a personas interesadas en adquirir o arrendar un inmueble con propietarios o agentes inmobiliarios. Para ello, ofrece herramientas digitales que facilitan la publicación de avisos, la visualización de fotos, planos, recorridos virtuales y la comunicación directa entre las partes involucradas.

Además de su función comercial, Urbania también difunde contenido informativo sobre tendencias del sector inmobiliario, consejos para compradores o inquilinos, y temas relacionados con la decoración, sostenibilidad y el estilo de vida en el hogar. También publica reportes periódicos que analizan los precios del metro cuadrado, la evolución del mercado y el nivel de rentabilidad en distintas zonas de Lima y otras ciudades del país.