Real Estate en Argentina frente a una transformación estructural

El mercado inmobiliario argentino parece asomarse por primera vez en décadas a una posible transformación estructural. En 2024 y 2025, después de un prolongado ciclo de contracción y volatilidad, vuelven a aparecer señales de que el financiamiento del ladrillo podría migrar del modelo tradicional dependiente del ahorro individual o de los fideicomisos al costo, hacia instrumentos de financiamiento más efectivos y accesibles tanto a desarrolladores como a la adquisición de unidades.

Diversos factores influyen para proporcionar un escenario positivo a futuro, al menos en un horizonte medianamente previsible de dos años.

Nos referimos a la incipiente estabilidad macroeconómica, el renovado interés por la securitización de hipotecas en el mercado de capitales, el impulso de instituciones financieras como el Banco Nación (BNA), mediante esquemas de financiamiento integrando la cadena de valor (Resolución 801/2024) desde la originación de créditos hipotecarios con el financiamiento a los desarrollistas.

Como factor adicional clave, se encuentra cierto atractivo de inversores del exterior que observan con confianza y expectativa creciente las inversiones en la economía real en el mercado argentino a mediano plazo. El mercado de capitales ofrece estructuras de financiamiento atractivas por su seguridad, protección al inversor y rentabilidad para desarrolladores, áreas donde la Comisión Nacional de Valores viene incluyendo nuevos instrumentos, tecnología y solvencia profesional.

Del “ladrillo físico” al activo financiero

El concepto de los Real Estate Investment Trusts (REIT) nació en Estados Unidos en los 60 para permitir que los inversores accedieran al negocio inmobiliario sin necesidad de comprar el 100 % de una propiedad. Los REIT administran activos como viviendas, centros comerciales, oficinas o parques logísticos, y distribuyen dividendos de manera periódica y preprogramada provenientes de la renta. En Argentina, no existe una figura legal idéntica a los REIT, instrumento cuya vigencia es amplia en todos los países que han impulsado la inversión en Real Estate, su equivalente funcional en Argentina son los fondos de inversión directa cerrados inmobiliarios, regulados por la CNV, que permiten canalizar ahorro hacia proyectos inmobiliarios. A diferencia de los fideicomisos al costo, estos fondos pueden emitir participaciones con oferta pública, contar con administradores, auditoría de profesionales y ofrecer liquidez en el mercado secundario.

En economías desarrolladas, los REIT y las securitizaciones inmobiliarias se convirtieron en el principal canal de financiamiento del Real Estate, en Chile, México y Brasil lograron avances significativos, mientras que su expansión en Argentina quedó atrapada en modelos cerrados poco escalables, tales como las preventas, fideicomisos al costo o inversión directa en “ladrillo”. La falta de instrumentos de largo plazo, la volatilidad cambiaria y la escasa profundidad del mercado de capitales impidieron que las iniciativas de financiamiento estructurado prosperaran. Sin embargo, en 2025 se ha iniciado una nueva etapa que puede ser el inicio de una “transformación estructural en el sector”.

Securitización, Resolución Banco Nación 801/2024

En sus informes recientes, Moody’s Local Argentina y Moody’s Investors Service destacan que la actividad de fideicomisos financieros se está recuperando, especialmente en segmentos de consumo y crédito hipotecario. La agencia prevé que “el volumen de securitizaciones podría expandirse en la medida en que se mantenga la estabilidad macro y se consoliden estándares contractuales homogéneos”.

El renovado interés responde a un cambio de entorno, con baja de tasas, inflación moderándose y mayor liquidez en moneda dura, los inversores incluidos fondos internacionales observan al mercado de inversiones de Argentina como destino posible para activos estructurados.

La Resolución de BNA reconfigura el sistema hipotecario público.

A través del programa “+Hogares con BNA”, se amplía la base de beneficiarios (empleados públicos, monotributistas, jubilados) y se estandarizan las condiciones de los créditos en cuanto a plazos, tasas, cláusulas de ajuste y documentación contractual. La estandarización es la clave: los préstamos se transforman en activos homogéneos fácilmente agrupables, auditables y, por lo tanto, aptos para su securitización.

Además, la normativa introduce mecanismos de actualización mediante UVA o CER, que reducen la exposición inflacionaria y aportan previsibilidad a los flujos.

El resultado es doblemente beneficioso, el BNA actúa como financiador directo del comprador final de unidades, mientras el mercado de capitales puede financiar a los desarrollistas mediante estructuras de fideicomisos financieros o fondos cerrados inmobiliarios, captando tanto ahorro interno como capital offshore.

Por primera vez, los dos extremos del ciclo, la oferta y la demanda podrían conectarse dentro de una arquitectura financiera integrada.

Implementación del nuevo esquema

El mecanismo combina tres capas de fondeo:

1. Originación bancaria: BNA -y a futuro la banca privada-, otorga créditos hipotecarios bajo el estándar de la Resolución 801.
2. Securitización en el mercado de capitales: los desarrollistas agrupan flujos de venta o alquiler y los transforman en títulos respaldados por activos inmobiliarios, que pueden colocarse en el mercado local o entre inversores internacionales.
3. Inversión institucional y capital offshore: fondos de inversión, aseguradoras y family office del exterior pueden participar adquiriendo tramos senior o equity de los vehículos estructurados, aportando divisas al circuito productivo.

De esta forma el mercado de capitales financia al desarrollista o constructor aportando capital fresco y escalable, mientras que el Banco Nación financia al comprador, cerrando el círculo de oferta y demanda.

Este esquema dará lugar a un efecto multiplicador sobre la economía real, al movilizar el ahorro local y externo, acotar el riesgo de descalce gracias a los ajustes por UVA o CER, mejora la transparencia al incorporar calificaciones y reportes periódicos de auditores, ampliando el acceso a la vivienda con nuevos flujos de crédito hipotecario. Obviamente siempre existen los riesgos de mora, descalce de moneda, liquidez del mercado secundario y un marco tributario que deberá ser modificado con urgencia para acelerar el cambio esperado, aún incompleto para fondos cerrados y capitales extranjeros.

Rol de BNA y capital externo, actores clave

El Banco Nación, al financiar la compra de unidades, garantiza la demanda y genera los activos base para la securitización.

El mercado de capitales, al fondear desarrollos, completa la oferta, y si ambos extremos se integran, el circuito inmobiliario podría adquirir escala y previsibilidad, transformando “al ladrillo” en un verdadero activo financiero.

El interés de capitales internacionales por ingresar a estructuras inmobiliarias argentinas es creciente, pero depende de que existan vehículos transparentes, para lo cual los fondos de inversión cerrados inmobiliarios con oferta pública, equivalentes locales de los REIT, pueden cumplir ese rol si se fortalecen los estándares de gobernanza y la previsibilidad regulatoria.

Family offices y fondos especializados en real estate ofrecen esquemas mixtos: aportan dólares al tramo equity o la securitización, mientras los flujos ajustables en pesos pagan los intereses y amortizan capital.

Conclusión

El interés renovado por la securitización y la posible expansión de fondos cerrados inmobiliarios con participación de inversores locales externos configuran un escenario inédito.

Por primera vez, Argentina podría contar con una arquitectura financiera capaz de sostener el crédito hipotecario, reactivar la construcción y canalizar ahorro global hacia inversión real.

El desafío, como siempre, será sostener la estabilidad y la transparencia para que el modelo no se transforme en otra promesa incumplida.

El autor es doctor en Economía de la UBA