Terraza en disputa en Barrio Norte: una vecina construyó un cerramiento, el consorcio exigió su demolición, pero la Justicia rechazó la demanda

La Justicia Nacional en lo Civil rechazó la demanda presentada por el consorcio de propietarios de un edificio de Barrio Norte, en la Ciudad de Buenos Aires, contra una copropietaria, quien había sido acusada de realizar una obra no autorizada en la terraza del edificio. El fallo puso fin a un extenso conflicto entre la administración del consorcio y la propietaria, centrado en el uso y las modificaciones de un espacio común del inmueble.

La controversia comenzó cuando el representante del consorcio presentó una demanda por el supuesto incumplimiento del reglamento de copropiedad. Según el expediente, el reclamante sostuvo que la propietaria desarrolló una obra ilegítima en la terraza, considerada un sector común, sin autorización previa del consorcio ni permiso municipal. El escrito judicial expuso que la obra, iniciada sin consulta, habría desobedecido el artículo 2051 del Código Civil y Comercial y las normas del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, lo que llevó a la clausura administrativa. A pesar de ello, la propietaria habría continuado con los trabajos.

Según el demandante, la construcción implicaba un riesgo estructural para el edificio y un posible peligro para terceros. Se detalló que el cerramiento fue hecho con paneles portantes en el límite de la fachada, sin garantías de su anclaje. Ante la falta de respuesta a las notificaciones y la negativa a resolver la cuestión en instancias extrajudiciales, el consorcio recurrió a la vía judicial para pedir la demolición de la obra y la restitución de la terraza a su estado original.

La dueña del departamento, al contestar la demanda, reconoció la validez del reglamento de copropiedad y los correos presentados. Explicó que luego de adquirir su unidad, detectó múltiples desperfectos, especialmente filtraciones de agua en la terraza que ocasionaban daños importantes en su departamento. La propietaria señaló que el acceso exclusivo a la terraza se realizaba por una escalera caracol con deficiencias en su techado, lo que agravaba los problemas de humedad debido a la mala nivelación y el mal estado del desagüe.

Frente a los reiterados intentos infructuosos de reparación, la propietaria optó por construir el cerramiento ahora impugnado. Argumentó que sufre dermatitis atópica severa y que la humedad impactaba de modo particular en su salud. Añadió que la terraza es de uso exclusivo de su unidad y que la obra no alteró la fachada ni la estructura del edificio, por lo cual consideraba desproporcionada la solicitud de demolición.

El expediente judicial reflejó que se intentaron instancias de mediación y conciliación, pero sin éxito. Al fracasar las tratativas, la causa avanzó a la etapa de producción de pruebas, con la incorporación de peritajes técnicos y la evaluación de la documentación presentada por ambas partes.

El Juzgado Nacional en lo Civil n.° 46, al analizar el caso, recordó que el reglamento de administración constituye la norma principal para regular la convivencia y los derechos de quienes viven bajo el sistema de propiedad horizontal. Citó jurisprudencia que sostiene que los copropietarios no pueden modificar espacios comunes sin autorización, aunque en materia de obras antirreglamentarias no es necesario demostrar daño concreto para accionar judicialmente: basta la infracción normativa.

La resolución identificó dos cuestiones centrales: el carácter común de la terraza y la legalidad de la construcción. El análisis del reglamento de copropiedad determinó que la unidad involucrada comprende una parte cerrada y otra descubierta sobre la azotea, y que el artículo 26 permite a los propietarios realizar cerramientos conforme a disposiciones técnicas, sin que esto altere su participación en los gastos comunes.

El informe pericial, elaborado por una ingeniera civil, resultó clave para el fallo. Según este dictamen, la obra se realizó de modo seguro y compatible con la estética original del edificio, sin afectar la estructura ni la fachada. Se destacó que tras la intervención, cesaron los problemas de filtraciones y humedad, y no se identificaron riesgos para la seguridad o el estado del edificio. La perito concluyó que la construcción cumplía con los estándares requeridos para techos y drenajes y no suponía infracción municipal.

El juez valoró que las impugnaciones al peritaje no lograron desacreditar sus conclusiones, al carecer de fundamentos técnicos. En este contexto, consideró acreditado que la obra perseguía resolver un problema estructural que afectaba a la unidad y no alteraba la armonía ni la solidez del inmueble.

En cuanto a la falta de autorización del consorcio, el magistrado citó el artículo 10 del Código Civil y Comercial, que prohíbe el ejercicio abusivo de los derechos, y sostuvo que deben analizarse las circunstancias del caso más allá de una lectura estricta del reglamento. Señaló que la demolición solo se justifica cuando existe un perjuicio real y que la remoción de la obra en estas condiciones resultaría desproporcionada, dado que no se constató daño al edificio ni a terceros.

El fallo destacó que exigir la destrucción de una obra que no modificó sustancialmente la fachada ni la estructura, y que solucionó un problema de filtraciones, constituye una actitud abusiva que no puede ser avalada por la Justicia. El magistrado subrayó que la decisión debe atender el equilibrio entre los intereses del consorcio y el derecho de la copropietaria a preservar la habitabilidad de su unidad.

En la parte dispositiva, el juez resolvió rechazar la demanda promovida por el consorcio y dispuso que los gastos judiciales fueran soportados por la parte reclamante, en aplicación del principio objetivo de la derrota procesal.

Este caso ilustra el modo en que los conflictos entre consorcios y copropietarios por reformas o intervenciones en espacios comunes pueden derivar en litigios judiciales de compleja resolución, en los que los jueces deben ponderar tanto la normativa vigente como las circunstancias particulares de cada situación.

La sentencia refuerza el criterio de que la protección de la integridad estructural y la seguridad de los bienes comunes debe acompañarse de una evaluación equilibrada de los derechos individuales y las necesidades concretas de los copropietarios, especialmente cuando existen antecedentes de deficiencias constructivas que afectan la calidad de vida.

El caso pone de relieve la función de los dictámenes técnicos en la resolución de controversias edilicias, así como la necesidad de que las decisiones judiciales contemplen no solo la letra de los reglamentos sino también el impacto real de las intervenciones realizadas.