Una propietaria de Boedo demandó al consorcio por filtraciones, pero perdió el juicio por un error de plazos

La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil confirmó el rechazo de una demanda por daños y perjuicios derivados de filtraciones de humedad en un edificio, al considerar prescripta la acción. El fallo abordó el reclamo de una propietaria contra el consorcio del inmueble ubicado en el barrio de Boedo, en la Ciudad de Buenos Aires.

De acuerdo con el expediente, la demandante promovió la acción en julio de 2022. Su presentación tenía como objetivo obtener una reparación por filtraciones de humedad que, según su relato, afectaron su vivienda, identificada como la Unidad Funcional 7 del edificio. La mujer señaló que el problema se originó por una deficiente impermeabilización que el consorcio no habría solucionado.

En la sentencia de primera instancia, el magistrado a cargo resolvió hacer lugar a la excepción de prescripción interpuesta por la parte demandada. El consorcio del edificio sostuvo que el reclamo superaba el plazo legal previsto para este tipo de acciones, dado que la accionante había tomado conocimiento del daño varios años antes de iniciar el proceso judicial.

La resolución de primera instancia se apoyó en el artículo 2560 del Código Civil y Comercial, que establece un plazo general de cinco años para este tipo de reclamos contractuales. El juez entendió que la demandante conocía el daño desde 2016, circunstancia reconocida en su propia demanda, por lo que la acción presentada en 2022 resultaba extemporánea.

Ante ese resultado, la demandante apeló la decisión y presentó sus agravios ante la Sala M de la Cámara. En su recurso, sostuvo que correspondía considerar el caso como un supuesto de daño continuado. Planteó que el plazo de prescripción debía computarse desde el cese de la conducta antijurídica imputada al consorcio o, al menos, desde la consolidación definitiva del perjuicio.

La Cámara analizó los argumentos de la apelante. En su voto, uno de los jueces sostuvo que no existía controversia sobre la naturaleza contractual de la relación entre las partes, ni sobre la aplicabilidad del plazo quinquenal.

El tribunal examinó el concepto de daño continuado. Según la resolución, dicho daño se configura cuando existe una única causa generadora y una sucesión prolongada de consecuencias perjudiciales. En estos casos, se tiende a tratar las consecuencias como una sola unidad de daño, lo que determina que el plazo de prescripción se compute desde el momento en que el damnificado toma conocimiento del perjuicio.

La Cámara sostuvo que “ni los agravamientos ni los nuevos perjuicios implican una nueva causa generadora de responsabilidad ni dan lugar a una nueva acción que pueda prescribir a partir de entonces”. Esta interpretación se apoyó en doctrina y antecedentes judiciales citados en el fallo.

Para fundar su decisión, el tribunal resaltó la importancia de la prueba técnica producida en la causa. El perito arquitecto designado en el expediente concluyó que, aunque pudieron haberse verificado filtraciones, al momento de su visita no existían daños nuevos. Además, indicó que el estado observado coincidía con el de las fotografías acompañadas en la demanda, y que la antigüedad del daño superaba los ocho años.

El dictamen pericial fue consentido por la demandante y, según la Cámara, tuvo prioridad como prueba técnica. El tribunal descartó la existencia de una progresiva generación de daños que impidiera determinar el inicio de la prescripción hasta el cese definitivo del perjuicio o la aparición de nuevas consecuencias.

La causa principal del daño, conforme al peritaje, fue la falta de correcta impermeabilización del edificio. De acuerdo con la sentencia, esto implicó que el cómputo del plazo de prescripción comenzó en el momento en que se originó el hecho dañoso, aun cuando sus efectos se hayan extendido en el tiempo.

La Cámara concluyó que la acción judicial se encontraba prescripta, ya que la demandante había tomado conocimiento del problema en 2016 y recién promovió la demanda en 2022, excediendo así el plazo de cinco años previsto por la legislación vigente.

En función de estos argumentos, el tribunal resolvió confirmar la sentencia de primera instancia, rechazando el recurso de la parte reclamante. Además, impuso las costas de la segunda instancia a cargo de la demandante, siguiendo la regla general del artículo 68 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación.

El pronunciamiento de la Cámara detalló, asimismo, que la regulación de honorarios correspondientes a los trabajos en la segunda instancia quedaría diferida hasta tanto se determinaran los de la instancia anterior, según lo estipula el artículo 30 de la Ley 27.423.

Durante el trámite del expediente, la demandante también cuestionó la valoración de la prueba testimonial y la prioridad dada a la prueba técnica. La Sala M reafirmó que el dictamen del perito resultó determinante, ya que fue aceptado por las partes y aportó claridad sobre la antigüedad y el origen del daño reclamado.

El fallo consignó que la unidad funcional afectada habría sufrido filtraciones desde al menos ocho años antes de la acción judicial, lo que reforzó la conclusión sobre la prescripción del reclamo. La Cámara descartó que existiera una pluralidad de daños particulares susceptibles de generar nuevos plazos de prescripción.

La sentencia ratificó la interpretación sobre el alcance del plazo de prescripción en casos de daños continuados. El tribunal enfatizó la importancia de la fecha de conocimiento del daño como punto de partida para la acción.

El fallo también remarcó que, en situaciones donde la causa del perjuicio se mantiene inalterada y el daño resulta previsible, corresponde aplicar el criterio de unidad de daño, evitando así la multiplicidad de acciones judiciales sucesivas.

El rechazo del reclamo deja firme la desestimación de la demanda presentada en julio de 2022 y confirma la postura adoptada en primera instancia respecto de la prescripción. El consorcio del edificio no deberá afrontar el pago de una indemnización por las filtraciones denunciadas.

Las constancias del fallo reflejan el análisis de la prueba reunida, la valoración de la normativa aplicable y la doctrina relevante para resolver el conflicto. El caso se inscribe dentro de los numerosos litigios vinculados a la responsabilidad civil derivada del estado de los bienes comunes en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal.