Un récord de compradores primerizos paga sus casas en efectivo con herencias familiares

Un récord de compradores por primera vez paga sus casas en efectivo, impulsado por herencias y transferencias de riqueza familiar, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR, por sus siglas en inglés). El informe confirma que la brecha entre quienes acumulan patrimonio y quienes quedan fuera del mercado se amplía.

La participación de los clientes cayó al 22% del total de transacciones, cerca de su mínimo histórico, en un mercado golpeado por la escasez de oferta asequible y tasas hipotecarias elevadas. Sin embargo, entre quienes sí logran comprar, 1 de cada 10 pagó en efectivo, la cifra más alta desde que la NAR comenzó a registrar ese dato en 2003.

“Las herencias son realmente las que están impulsando esto”, afirmó Jessica Lautz, economista jefa adjunta de la NAR, en declaraciones recogidas por NPR. Los compradores primerizos que pagaron al contado recurrieron con mayor frecuencia a herencias directas (28%) o a los ingresos provenientes de la venta de un bien heredado (21%).

La edad promedio del comprador primerizo llega a 40 años y es otro récord

La NAR también detectó que la edad mediana del comprador primerizo se mantiene en 40 años, un máximo histórico. Quienes financiaron su adquisición con hipoteca tenían en promedio 38 años, mientras que los que pagaron en efectivo llegaron a los 54. “Esperaron un período significativo de tiempo para que esa transferencia generacional de riqueza llegara”, explicó Lautz.

Los ahorros personales siguen siendo la principal fuente de pago inicial entre los compradores primerizos, aunque el informe registra un cambio notable: más personas utilizaron activos como planes de jubilación 401(k), acciones o criptomonedas antes que el apoyo económico de familiares o amigos.

Lautz atribuyó este comportamiento tanto a la mayor capacidad de ahorro que brinda la edad, como a una razón más íntima: “Creo que resulta incómodo pedirle a mamá y papá un regalo o un préstamo cuando ya estás llegando a los 40, en lugar de tus primeros 30”.

Auge de las ofertas en efectivo complica la situación para compradores sin respaldo familiar

Jason Miller, corredor de bienes raíces en San Nube (Saint Cloud), Minesota, con 15 años de experiencia, señaló que prácticamente nunca había visto compradores primerizos pagando en efectivo al inicio de su carrera. Eso cambió tras la pandemia de COVID-19, cuando el mercado inmobiliario se aceleró. “Sabían que tenían que presentar la oferta más impecable posible para competir”, indicó el especialista en declaraciones a NPR.

Las altas tasas hipotecarias también incentivan las ofertas en efectivo, ya que financiar una vivienda a 30 años resulta considerablemente más costoso. Miller observa además que algunos familiares —quienes ya liquidaron su propia hipoteca o poseen capital en una segunda propiedad— venden ese activo y transfieren el dinero a sus hijos como una suerte de “herencia anticipada”.

Nate Johnson, corredor asociado en San Luis (St. Louis), Misuri, describió una dinámica habitual en mercados competitivos: algunos parientes simplemente “prestan el efectivo” para que la oferta resulte más atractiva.

En propiedades con hasta 10 ofertas simultáneas, tres de ellas suelen ser en efectivo, según su experiencia. Tras el cierre, algunos compradores refinancian en una hipoteca y devuelven el dinero a su familiar.

La brecha se amplía entre quienes esperan una herencia y quienes ahorran solos

El informe de la NAR advierte sobre una divisoria creciente: por un lado, quienes ahorran de forma independiente y quedan fuera del mercado; por el otro, quienes aguardan al margen hasta recibir una transferencia generacional de riqueza. Se prevé que esa brecha se acentúe en los próximos años, a medida que los baby boomers alcancen los 80 años y comiencen a traspasar su patrimonio.

Seth Daphne Esmeson, residente de Seattle de 33 años, ilustra la otra cara del mercado. Con ingresos estables junto a su cónyuge, pero con deudas que incluyen un préstamo estudiantil y el pago de un automóvil, Esmeson concluyó que comprar una vivienda a los precios actuales carece de sentido.

“Cargar con esa deuda y además tener que reparar cosas en tu casa, suena realmente terrible”, comentó en NPR. Además, no está convencida de que la plusvalía inmobiliaria supere el rendimiento de otras inversiones.

La única vía que Esmeson vislumbra para acceder a la propiedad es recibir una herencia, aunque prefiere no “estrategizar” en torno a esa posibilidad. “Amamos a mamá y no quiero esperar eso”, afirmó.

El relevamiento anual de la NAR, que cubre transacciones entre julio de 2025 y junio de 2026, también registró que los compradores y vendedores son los de mayor edad en toda la historia del sondeo, que los propietarios permanecen más tiempo en sus viviendas antes de vender, y que el recurso a agentes o corredores inmobiliarios alcanzó su nivel más alto en décadas.