El condado de Los Ángeles concentra cientos de miles de apartamentos de alquiler bajo que envejecen y podrían quedar inhabitables o ser demolidos si no reciben inversiones para su reparación.
La mayor concentración de estas viviendas está en Koreatown-Mid-City, seguida por Hollywood-Studio City y Burbank-Glendale; los barrios con inmuebles más antiguos se ubican sobre todo en el este y el sur de la ciudad de Los Ángeles.
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El riesgo combina dos factores. Muchos de los alquileres más accesibles funcionan en edificios pequeños y antiguos que requieren obras costosas.
Si sus propietarios no pueden financiarlas, las viviendas se deterioran; si las financian inversores privados, pueden afrontar presiones para elevar las rentas o reemplazar los inmuebles por proyectos de mayor rentabilidad.
Este diagnóstico surge de un estudio del Lusk Center for Real Estate de la Universidad del Sur de California (USC), citado por Los Angeles Times.
Los alquileres de menor precio se concentran en edificios de cinco a 19 unidades
El estudio examinó las denominadas viviendas naturalmente asequibles: departamentos que no reciben subsidios públicos, pero que mantienen rentas al alcance de hogares de bajos ingresos por sus condiciones de mercado.
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En un contexto de presupuestos públicos acotados y de capacidad limitada para regular las rentas, este segmento constituye una parte relevante de la oferta para esos inquilinos.
Los departamentos más baratos suelen encontrarse en edificios construidos antes de 2000, con entre cinco y 19 unidades.
Ese grupo equivale al 43 % del parque multifamiliar del condado con cinco o más viviendas, según el informe de la USC.
La antigüedad explica parte de esa concentración. La vivienda promedio del condado de Los Ángeles tiene 58 años, una cifra 11 años superior a la media de California y 16 años mayor que la nacional.
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Durante la década de 1950, el condado construía más de 70.000 viviendas por año; en la década de 2010, el promedio anual cayó a menos de 15.000 unidades, según el informe de la USC.
Jared Schachner, investigador y coautor del estudio, señaló a Los Angeles Times que la desaceleración de la construcción dejó una proporción elevada de edificios antiguos, con una mayor probabilidad de deterioro.
Para el investigador, ese conjunto de propiedades es un posible foco de intervención pública para conservar su asequibilidad.
Koreatown-Mid-City reúne el 62 % de los alquileres naturalmente asequibles
La zona de Koreatown-Mid-City registra la mayor proporción de alquileres naturalmente asequibles del condado, con el 62 % de sus viviendas de alquiler dentro de esa categoría.
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Le siguen Hollywood-Studio City, con 61 %, y Burbank-Glendale, con 57 %. Estos son, por tanto, los sectores donde una política de preservación podría proteger una mayor concentración de departamentos de bajo costo.
El mapa de riesgo también incluye áreas donde el parque residencial es especialmente antiguo. Un relevamiento elaborado en 2020 por la organización Abundant Housing L.A. situó a Cypress Park, Vermont Square, South Park y Harvard Park entre los vecindarios con una antigüedad media de las viviendas de al menos 90 años. Estas áreas se concentran principalmente en el este y el sur de Los Ángeles.
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Paige Sterling, portavoz de la alcaldesa de Los Ángeles, Karen Bass, sostuvo que la respuesta debe combinar la conservación de edificios existentes con una mayor producción de vivienda asequible.
Según Sterling, la administración municipal eliminó trámites que habían ralentizado proyectos habitacionales durante décadas.
Reparar los edificios puede preservar rentas bajas, pero requiere financiación pública o privada
La rehabilitación de un departamento antiguo puede evitar su pérdida, aunque el efecto sobre las rentas depende de quién asuma el costo. Las administraciones pueden subvencionar las obras y fijar condiciones de asequibilidad.
En cambio, propietarios y promotores privados pueden buscar alquileres más altos para recuperar sus inversiones, sobre todo después del alza de los costos de construcción y mano de obra desde la pandemia de COVID-19.
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Donovan Rypkema, director de la consultora PlaceEconomics, afirmó que las viviendas de alquiler bajo tienen una dimensión de interés público porque sectores como docentes, camareros y personal de limpieza necesitan opciones que puedan pagar.
Como referencia, mencionó el programa Under 1 Roof de San Antonio, que ofrece ayudas únicas de hasta USD 19.000 a propietarios de ingresos bajos y moderados para reparar techos deteriorados.
La situación de los pequeños propietarios agrega otra dificultad. Azeen Khanmalek, director ejecutivo de Abundant Housing L.A., indicó que algunos acumulan costos de mantenimiento postergado y terminan vendiendo sus edificios a compañías con más recursos para realizar las obras.
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El dirigente propuso subvenciones que ayuden a conservar esos inmuebles habitables y sostuvo que ampliar la construcción en otras zonas reduciría la presión sobre barrios con viviendas antiguas, como Echo Park y Silver Lake.
La ciudad dispone de fondos de Measure ULA y prevé aplicar la ley SB 79 en 2030
Khanmalek señaló que el 75 % del suelo residencial de la ciudad está zonificado para viviendas unifamiliares. La ley estatal SB 79 aumenta la densidad permitida cerca de paradas de transporte en California.
En ese contexto, Los Ángeles aplazó su aplicación hasta 2030, aunque durante ese período autorizará proyectos de hasta 16 unidades en 55 zonas de viviendas unifamiliares.
La ciudad cuenta además con Measure ULA, un gravamen aplicado a ventas de propiedades de alto valor. Desde 2023, el mecanismo recaudó más de USD 1.400 millones para iniciativas de vivienda asequible, incluida la preservación de departamentos en riesgo.
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En septiembre, el Ayuntamiento aprobó una ronda de USD 466,6 millones para promotores, organizaciones sin fines de lucro y fideicomisos de tierras que desarrollen proyectos de vivienda.
Las solicitudes para esos fondos podrán presentarse hasta el 4 de diciembre. A la vez, el programa Small NOAH de Measure ULA tendrá USD 102 millones disponibles durante los próximos cuatro años para apoyar la preservación de viviendas naturalmente asequibles.
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