Alfred Marshall, economista británico, sobre por qué construir más no siempre baja los alquileres: “El precio de la vivienda nunca cae mucho, salvo cuando se pierden habitantes”

La lógica parece sencilla. Sobre el papel, si hay más viviendas disponibles y la demanda se mantiene estable, los precios deberían moderarse, pero la realidad del mercado inmobiliario es más compleja. La ubicación de los inmuebles, el poder adquisitivo de quienes buscan casa, la presión de la demanda y las características de cada barrio pueden determinar que la construcción de nuevos edificios no tiene por qué traducirse en alquileres más asequibles. Esta relación entre oferta, demanda y precios conecta directamente con las ideas del economista británico Alfred Marshall, una de las figuras más relevantes de la escuela neoclásica, que estudió cómo interactúan estas fuerzas para determinar el valor de los bienes.

Marshall (1842-1924) desarrolló buena parte de sus ideas en Principios de economía, publicado en 1890. Su trabajo contribuyó a sistematizar el análisis económico moderno y a explicar que los precios no dependen de un único factor, sino del encuentro entre lo que los consumidores están dispuestos a pagar y lo que los productores ofrecen. Aplicado a la vivienda, este planteamiento ayuda a comprender por qué aumentar el número de inmuebles disponibles puede contribuir a contener los precios, pero también por qué ese efecto no siempre es suficiente para resolver los problemas del acceso a una casa. En su escrito, él mismo destaca que “el precio de la vivienda nunca ha bajado mucho, salvo cuando una localidad está siendo abandonada por sus habitantes”.

Y una investigación de las investigadoras Karen Chapple y Taesoo Song, de la Universidad de California, profundiza en una de las limitaciones que explicaba Marshall y cómo afecta a la vivienda en la actualidad. El punto de partida del estudio es una crisis inmobiliaria en la que la demanda de alojamiento supera la oferta disponible en numerosos barrios urbanos.

Por qué construir más no garantiza una vivienda asequible

Cuando muchas personas compiten por un número limitado de viviendas, los propietarios pueden exigir precios más elevados, especialmente en zonas donde existe una fuerte presión para vivir. En teoría, construir nuevos inmuebles permite absorber parte de esa demanda. Quienes buscan alojamiento pueden instalarse en las viviendas ya terminadas en lugar de competir por los pisos disponibles. Esto podría hacer disminuir la presión sobre el parque residencial, y los residentes tendrían más posibilidades de permanecer en su entorno.

Pero el proceso no funciona de manera idéntica en todas partes. La construcción puede atraer a nuevos habitantes con mayor capacidad económica, transformar los servicios y la actividad comercial del barrio y aumentar el atractivo de la zona. Si esa transformación genera más demanda, los precios de las viviendas antiguas también pueden seguir aumentando.

Así, el problema no está solo en cuántas viviendas se construyen, también en dónde, qué hogares pueden permitírselas y qué ocurre con quienes ya viven en la zona. Una mayor oferta puede aliviar parte de la presión del mercado sin eliminar las barreras económicas.

El efecto varía según la presión inmobiliaria

Para estudiar estos efectos, Chapple y Song analizan datos sobre construcción residencial y movimientos de los hogares durante la década de 2010. Su investigación se centró en dos ciudades californianas con mercados inmobiliarios tensionados, pero con diferentes niveles de presión sobre los precios.

Los resultados muestran que construir viviendas destinadas al mercado libre tuvo efectos generalmente modestos sobre la salida y la llegada de hogares con ingresos bajos. En Los Ángeles, donde las tensiones inmobiliarias eran menores que en San Francisco, la nueva construcción se relacionó con una ligera reducción de la probabilidad de que los hogares con menos recursos abandonaran sus barrios.

Sin embargo, en San Francisco el efecto fue distinto. La construcción de viviendas de mercado podía aumentar tanto la llegada de nuevos residentes como la salida de los hogares con menores ingresos. En los mercados más tensionados, la oferta adicional no siempre conseguía compensar la presión inmobiliaria que soportaban quienes ya vivían en el barrio.

Y las autoras también observaron que los efectos dependían del volumen de construcción. Los resultados más relevantes aparecían cuando se levantaban al menos 100 viviendas en un área de barrio durante un periodo de tres años. Aun así, los efectos eran limitados y podían perder intensidad con el paso del tiempo.

Pero esto no significa que construir más vivienda sea contraproducente. La investigación también aclara que aumentar el parque residencial puede contribuir a aliviar las presiones inmobiliarias, pero no garantiza que los hogares vulnerables puedan permanecer en sus barrios.