Un tribunal reduce en un tercio las deudas de una mujer que dejó de pagar el alquiler: la casa tiene hongos en la pared, “humedades crónicas y ventilación deficiente”

La Audiencia Provincial de Barcelona ha reducido en un tercio las deudas que una inquilina debe pagar por una vivienda con “humedades crónicas y ventilación deficiente”, en una sentencia que aplica una figura jurídica poco habitual en los litigios de arrendamiento urbano. La decisión rebaja la condena de 31.340,07 euros a 20.893,38 euros.

La inquilina dejó de pagar el alquiler en mayo de 2020. La propietaria, la sociedad Patrimonis Bersach, S.L., una empresa inmobiliaria, la demandó para cobrar las rentas acumuladas entre ese mes y marzo de 2024. El juzgado de primera instancia le dio la razón íntegramente, pero la Audiencia Provincial ha considerado que la empresa tampoco había cumplido sus obligaciones.

Y es que la vivienda —arrendada desde noviembre de 2017 por 650 euros mensuales, ajustados luego a 666,81 euros— presentaba humedades en el baño, filtraciones procedentes del piso superior y condensación en paredes y techo.

Dos peritos analizaron el estado del inmueble. El técnico contratado por la propietaria reconoció una presencia considerable de hongos en la pared de la fachada, un ambiente cargado y falta de ventilación. La arquitecta técnica convocada por la defensa de la mujer fue más contundente: detectó humedades por filtraciones, condensación generalizada en paredes y techos de la sala y la habitación, y una ventilación mecánica en el baño que calificó como insuficiente. Su informe concluyó que la vivienda no reunía las condiciones mínimas de habitabilidad reglamentarias. La mujer había reclamado las humedades mediante burofax en marzo de 2020, antes de dejar de pagar. La propietaria recibió el aviso y no reparó nada. Por ello, el tribunal aplicó una reducción de un tercio sobre las rentas, tanto las ya devengadas como las futuras, mientras persistan los problemas de humedad.

Por qué el tribunal no anuló el pago total

La defensa de la mujer argumentó que el incumplimiento de la propietaria la habilitaba a no pagar ninguna renta, bajo la figura jurídica conocida como exceptio non adimpleti contractus, la excepción de contrato incumplido, que permite a una parte negarse a cumplir si la otra tampoco cumple lo que le corresponde.

El tribunal descartó esa posición. La razón: la mujer y su familia continuaron viviendo en el inmueble durante todos esos años. Al hacerlo, cubrieron su necesidad de vivienda. Para los magistrados, esa circunstancia impide una exoneración total del pago. La Audiencia tampoco consideró que los defectos relevados —pese a su gravedad— constituyeran una inhabitabilidad absoluta del inmueble. Hubo incumplimiento, pero parcial.

Sobre esa base, el tribunal recurrió a una figura distinta: la exceptio non rite adimpleti contractus, que en términos llanos significa que, cuando una parte cumple mal o de forma incompleta, la otra puede reducir proporcionalmente su propia prestación. Como no existe una fórmula legal para calcular cuánto debe bajar la renta en estos casos, el tribunal decidió por criterio razonado: un tercio menos. La reducción opera tanto sobre los 31.340,07 euros ya devengados como sobre las rentas futuras, mientras la propietaria no resuelva los problemas de humedad.

Uno de los jueces ha disentido de la decisión: “Soluciones como la que se desprende de esta sentencia podrían contribuir a precarizar viviendas degradadas”, afirma, ya que abren la puerta a que propietarios mantengan inmuebles en mal estado indefinidamente, a cambio de cobrar una renta reducida, sin que nada los obligue a reparar con urgencia.