Las fórmulas de Europa para frenar la crisis de vivienda: en los últimos 15 años los precios en la UE han subido un 53%

La escasez de vivienda asequible golpea a toda Europa, pero cada país responde según su propia tradición política. Mientras España debate la suspensión de desahucios hasta 2030 tras el llamado caso Maricarmen, Portugal aprobó esta semana una reforma que facilita los desalojos por impago y libera el precio de los alquileres. Entre ambos extremos, Alemania, Francia y Austria aplican fórmulas intermedias de control de precios, mientras Viena sostiene desde hace un siglo el modelo de vivienda pública más citado del continente.

Los precios de la vivienda subieron un 53% en la Unión Europea entre 2010 y 2024, y los alquileres treparon un 25% en el mismo período, según datos de Eurostat. La brecha entre salarios y coste de la vivienda empujó a miles de personas a las calles de Madrid este fin de semana, en una de las protestas más numerosas de los últimos años en el país.

Alemania limita las subidas al 10% sobre la media de la zona

El país enfrenta un déficit estimado de 1,3 millones de viviendas. Desde 2015 rige el llamado freno al precio del alquiler, una norma que permite a cada estado federado declarar “tensionadas” las zonas con fuerte presión sobre las rentas y, en ellas, limitar los nuevos contratos a un máximo de 10% por encima del alquiler medio de la zona. La medida fue prorrogada hasta 2029.

Ciudades como Berlín, Hamburgo y Colonia exigen además sistemas de identificación para las viviendas turísticas y cuentan con mecanismos contra la desocupación especulativa( se refiere a la práctica de dejar deliberadamente una vivienda sin habitar, no por falta de demanda, sino como estrategia de inversión). En Múnich, las autoridades pueden revisar los consumos de electricidad y agua para verificar si un inmueble permanece vacío. En Berlín, el debate fue más allá: un referéndum de 2021 respaldado por el 58% de los votantes reclama la expropiación, con compensación por debajo del valor de mercado, de las empresas que poseen más de 3.000 viviendas, una cifra que en la capital alemana ronda las 220.000 unidades repartidas entre grandes grupos como Vonovia y Adler.

Francia fija techos por metro cuadrado y protege a los inquilinos en invierno

En ciudades como París y Lyon, la administración establece un alquiler máximo por metro cuadrado según la zona. Los contratos, además, no pueden ser de duración indefinida: los pisos sin amueblar requieren un mínimo de tres años si el propietario es un particular, y de seis si se trata de una empresa.

En materia de desahucios, Francia aplica la llamada tregua invernal, que impide ejecutar expulsiones entre el 1 de noviembre y el 31 de marzo, una protección que comparte con Polonia y con las regiones de Bruselas y Valonia, en Bélgica. En paralelo, la Asamblea Nacional endureció en los últimos dos años las condiciones para los morosos: redujo de ocho a seis semanas el plazo para saldar un impago y aumentó las penas de prisión para quienes ocupan viviendas de forma ilegal. Para las viviendas turísticas, los ayuntamientos pueden reducir a 90 o 120 días anuales el período en que una residencia principal puede alquilarse a visitantes.

Viena sostiene el modelo de vivienda pública más antiguo del continente

La capital austriaca posee alrededor de 220.000 viviendas municipales y otras 200.000 unidades subsidiadas gestionadas por cooperativas, lo que representa cerca del 43% del millón de hogares de la ciudad. Más de la mitad de sus residentes accede a alguna de estas dos modalidades de vivienda protegida, un sistema que se remonta a la década de 1920, cuando el gobierno socialdemócrata de la llamada Viena Roja construyó 65.000 viviendas sociales financiadas con impuestos progresivos.

El nuevo alquiler dentro del sector municipal y las asociaciones de lucro limitado cuesta alrededor de un 30% menos que en el mercado privado, según un estudio del Economic and Social Research Institute de Dublín. Para acceder a una vivienda municipal se requiere residencia permanente de al menos dos años en la ciudad y no superar ciertos límites de ingresos, que en 2026 llegan a 61.280 euros anuales para una persona sola. A nivel país, Austria aplicó en enero un freno a los alquileres que limita el aumento al 1% en 2026 y al 2% en 2027 para los pisos construidos antes de 1945. Además, desde 2022 mantiene un sistema que evitó el desahucio de más de 42.000 personas vulnerables, con un gasto anual de 28 millones de euros.

Portugal gira hacia la liberalización tras años de regulación

El Parlamento luso aprobó esta semana, con la abstención de Chega, el partido de ultraderecha liderado por André Ventura, una reforma que reduce de tres a dos meses el plazo para iniciar un desahucio por impago y elimina el tope del 2% aplicado a ciertos nuevos contratos de alquiler. El Gobierno de Luís Montenegro sostiene que la medida permitirá incorporar al mercado parte de las más de 250.000 viviendas vacías que existen en el país, según Reuters.

A cambio de su apoyo, Chega logró que el PSD se comprometiera a limitar las fianzas y las rentas por adelantado, reforzar un fondo de emergencia para familias desalojadas y distinguir entre el impago deliberado y la incapacidad real de pago. Los mayores de 65 años y las personas con discapacidad igual o superior al 60% mantendrán una protección reforzada.

Grecia y Rumanía dejan el precio del alquiler en manos del mercado

En el extremo liberal, Grecia no cuenta con ley antidesahucios y desde mayo permite a la Justicia acelerar los procesos de expulsión para que se resuelvan en un máximo de seis meses. Rumanía tampoco regula ni topa los alquileres, salvo en el caso de la vivienda social. En Polonia, el mercado fija libremente los precios, aunque el propietario debe notificar cualquier subida con tres meses de antelación.

Italia, por su parte, apostó por una vía distinta: el plan Piano Casa Italia del Gobierno de Giorgia Meloni busca recalificar en la próxima década unas 60.000 viviendas públicas o concertadas para ofrecerlas a precios asequibles, aunque los permisos de construcción cayeron un 4% entre 2024 y 2025, según datos del instituto estadístico Istat.

Bruselas propone un marco común sin imponer reglas únicas

La Comisión Europea presentó el 9 de septiembre la propuesta de Affordable Housing Act, una norma que no fija topes ni obligaciones comunes, pero otorga a los municipios una base legal más clara para restringir alquileres turísticos o la compra de viviendas que no se destinen a residencia principal en las llamadas “zonas bajo estrés habitacional”. La decisión final sobre qué medidas aplicar seguirá en manos de cada país, región o ciudad, según precisó la institución comunitaria. El texto deberá ser negociado ahora por el Parlamento Europeo y el Consejo.